1.2.2限贷放宽：经济偏弱、旺季不旺促使利好政策出台，有助扭转市场预期 深化改革背景下经济增速放缓，房地产市场同步趋缓，政策调整适应市场需要。今年以来，我国处于深化改革的关键时期，宏观经济发展存在复杂性和不确定性，下行压力依然存在。前三季度我国GDP总值41.99万亿元，同比增长7.4%，其中第三季度增长7.3%，经济增长略显疲软。同期房地产投资6.88万亿元，同比增长12.5%，增速较上半年回落1.6个百分点，商品房销售额4.92万亿元，同比下降8.9%，降幅比上半年扩大2.2个百分点。经济出现区间内波动，出台相应调整政策成为必然。 信贷政策影响个人住房购买力。2014年上半年，房地产市场遇冷，贷款收紧，房地产企业开发资金来源中的个人按揭贷款自4月开始出现同比下降。5月“央五条”出台，当月末个人按揭贷款降幅收窄至1.2%。三季度中央明确支持首套房贷款，部分地方政府也出台相应信贷公积金优惠政策。但受我国整体信贷结构调整影响，1-9月在全国商品房销售面积和销售额同比降幅均继续收窄的情况下，个人按揭贷款同比降幅扩大至4.9%，较上半年下降了1.2个百分点。 货币信贷政策落实情况将是决定未来市场变化的关键。2011年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策在今年三季度末大幅松绑。近年来，无论是新增贷款变化或是利率调整均对房地产市场起到了重要影响，市场量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关。在2014年市场下行、多个城市相继取消限购的背景下，中央和地方相继放宽信贷无疑将极大地增强未来市场预期的信心。但与前次放松信贷不同的是，在强改革、调结构的大背景下，各地金融机构同时也需把控风险、把握尺度，未来政策的落实程度将成为决定四季度市场变化的关键。 2. 未来中国房地产政策环境预判 2.1 短期：行政调控手段退出，货币政策总体稳健同时坚持差别化 宏观政策保持定力。目前我国“三期叠加”的特殊时期，经济发展存在一定的压力，但是中央仍将坚持定向调控，精准发力，注重改革，利用改革红利激发经济活力。对房地产业而言，平稳的宏观环境将更有利于建立市场自身的调节机制，避免因经济发展需要对产业形成明显冲击。 货币政策稳中微调。三季度末我国M2同比增长12.9%，与全年13%左右增长目标基本相符；前三季度人民币贷款增加7.68万亿元，同比多增4045亿元，相较于去年同期新增5570亿元的规模有所下降。究其原因，前三季度新增人民币存款8.27万亿元，明显低于去年同期11.27万亿元的水平，金融机构出于存贷比及风险把控要求，新增信贷规模增速放缓，但规模仍在持续扩大。为实现稳增长目标，整体货币信贷环境将维持稳健，但今年来定向降准、SLF等货币工具的运用，说明未来定向微调将成为货币政策变化的主要导向。 行政调控手段逐渐退出舞台。2010年以来，以限购为代表的短期行政调控手段对我国房地产市场影响颇深，市场量价一度呈现剧烈波动。随着2014年整体房地产市场增速放缓，自身调节作用逐步显现。目前仅有包括一线城市在内的5个城市未对限购做出调整，我们认为，在已经有所放宽的城市，未来限购将面临全面取消，但一线城市年内取消限购的可能性仍然较小。 2.2 长期：长效机制渐唱主角，保障房、财税、住房信息联网等同步推进 长效机制逐步取代短期调控手段。限购、限贷等手段逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进。随着《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束，税制改革时间表出台，修改预算法表决通过，长效调控机制正处于不断完善的进程之中。未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。 |
