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中指院:央行信贷政策落实程度是4季度楼市关键

2014-10-28 06:48| 发布者: 郎少| 查看: 380| 评论: 0|来自: 证券时报

摘要:   10月27日,中国指数研究院发布2014年三季度中国房地产政策评估报告称,央行9月底出台住房支持金融政策,2011年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策在三季度末大幅松绑。目前,信贷政策已成为促进市场需求释 ...

  1.2重点政策效果评估:取消限购难以扭转供求困局,限贷放宽方为决定走势关键
  1.2.1 限购取消:部分城市短期成交回升,但仍未扭转整体下行;量价低迷拉动土地市场降温,促使企业以价换量
  全国整体量价同比下行,投资明显趋缓
  受高基数及市场预期影响,商品房销售同比持续下降。2014年前三季度,全国商品房销售面积7.71亿平方米,降幅较上半年扩大2.6个百分点至8.6%,商品房销售额4.92万亿元,降幅较上半年扩大2.2个百分点至8.9%。其中,住宅销售面积为6.77亿平方米,住宅销售面积下降10.3%,销售额4.05万亿元,同比下降10.8%。2014年以来全国商品房、住宅销售指标同比持续下降,一方面由于上年高基数影响,另一方面经济增速放缓、市场成交不旺导致观望气氛加重。三季度多个城市取消限购,加之限贷放松影响,市场在近期略有回升,预期逐渐向好,但供求关系尚未真正扭转。
  新开工面积同比仍然下滑,但降幅继续收窄。2014年以来,全国商品房和商品住宅新开工面积同比均在下降,前三季度全国商品房新开工面积为13.14亿平方米,同比下降9.3%,降幅比上半年收窄7.1个百分点;住宅新开工面积为9.18亿平方米,同比下降13.5%,降幅比上半年收窄6.3个百分点。前三季度商品房销售开工比为0.59,较上半年(0.60)仍在下降。
  房地产开发投资额同比增速明显趋缓,增幅为近年低值。2014年以来,房地产开发投资仍保持增长,但是增速逐渐趋缓。1-9月,全国房地产开发投资额6.9万亿元,增幅较上半年继续收窄1.6个百分点至12.5%。其中,商品住宅开发投资额4.7万亿元,增速较上半年回落2.5个百分点至11.3%。相较于2013年全年接近20%的投资增速,2014年房地产开发投资明显放缓,且前三季度增幅为2006年以来的同期最低水平。
  2014年三季度百城价格指数环比跌幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2014年市场量价呈现下行趋势,市场观望情绪蔓延,导致百城价格指数于5月首次出现环比下跌后降幅不断扩大。房地产企业面对高库存、高负债的双重压力延续打折促销、以价换量的去库存策略,市场价格进一步下行。具体来看,9月百城住宅均价环比下跌0.92%,同比涨幅持续收窄至1.12%,与1月的11.10%相差近10个百分点。
  限购城市积极调整短期效果呈现,但长期作用有限难以扭转大局
  部分城市短期需求爆发,但持续性不强。从较早放松限购的南宁、呼和浩特、济南等4个城市表现来看,政策放宽后的1-2月内商品住宅成交量均有明显增加,但随后又恢复至调整前状态。由于信贷偏紧、市场预期看弱等因素影响,放松限购带来的持续性需求动力不足,难以扭转当前市场的整体低迷态势。济南7月宣布放松限购,当月商品住宅成交面积环比大增153%,8月起成交呈现回落,9月仅成交51万平方米,接近4月水平。
  部分城市限购定向放宽后全面取消,短期成交量有所回升。武汉、苏州、西安、无锡、杭州、宁波、青岛等重点二线城市首轮放宽限购采取定向放松的方式,如无锡、苏州、宁波取消90平方米以上住宅限购,武汉、杭州放开主城区140平米以上大户型限制。但从效果来看,成交未见大幅反弹,同比继续下降,仅降幅略有收窄。8月以来,7城市逐步全面放开,8月成交量接近600万平方米,同比增长20%。全面放开对重点二线城市市场短期有明显效果,但长期难以维持高位。9月成交量仍在增长,但涨幅已明显趋缓,7城市共成交649万平方米,同比增长14%。
  部分城市出清周期下降,但多数城市仍有较大库存压力。截至2014年9月,尽管绝大多数城市已放宽限购,天津、南京、宁波、长沙等二线城市可售面积仍然较大。呼和浩特三季度末出清周期较上半年大幅下降,但从绝对值来看仍接近10年。武汉、青岛、杭州、宁波、舟山等城市虽表现出一定好转,但幅度相对较小,且由于政策出台时限较短,长期需求能否持续仍待观察。
  放松限购后城市累计销供比仍处低迷。2014年全国市场普遍低迷,城市去化放缓,库存逐渐攀高。即使三季度绝大多数城市已放开限购,但2014年以来整体市场仍呈现供过于求的局面,较2013年存在较大差距。从具体城市来看,呼和浩特的年内累计销供比为0.4,南京、杭州、海口销供比也仅为0.7。
  价格更为坚挺的一线城市为限购红线。2014年房价压力持续下行,二季度开始各类城市价格均出现环比下降。在多个二线城市陆续取消限购的背景下,一线城市仍然坚守,从而使得三季度一线城市百城价格指数累计跌幅大于其他二、三线城市。但从全年累计来看,与二三线城市均已小幅下降不同的是,在刚性需求的支撑下,一线城市年内累计微幅增长0.08%。

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