1.2重点政策效果评估：取消限购难以扭转供求困局，限贷放宽方为决定走势关键 1.2.1 限购取消：部分城市短期成交回升，但仍未扭转整体下行；量价低迷拉动土地市场降温，促使企业以价换量 全国整体量价同比下行，投资明显趋缓 受高基数及市场预期影响，商品房销售同比持续下降。2014年前三季度，全国商品房销售面积7.71亿平方米，降幅较上半年扩大2.6个百分点至8.6%，商品房销售额4.92万亿元，降幅较上半年扩大2.2个百分点至8.9%。其中，住宅销售面积为6.77亿平方米，住宅销售面积下降10.3%，销售额4.05万亿元，同比下降10.8%。2014年以来全国商品房、住宅销售指标同比持续下降，一方面由于上年高基数影响，另一方面经济增速放缓、市场成交不旺导致观望气氛加重。三季度多个城市取消限购，加之限贷放松影响，市场在近期略有回升，预期逐渐向好，但供求关系尚未真正扭转。 新开工面积同比仍然下滑，但降幅继续收窄。2014年以来，全国商品房和商品住宅新开工面积同比均在下降，前三季度全国商品房新开工面积为13.14亿平方米，同比下降9.3%，降幅比上半年收窄7.1个百分点；住宅新开工面积为9.18亿平方米，同比下降13.5%，降幅比上半年收窄6.3个百分点。前三季度商品房销售开工比为0.59，较上半年（0.60）仍在下降。 房地产开发投资额同比增速明显趋缓，增幅为近年低值。2014年以来，房地产开发投资仍保持增长，但是增速逐渐趋缓。1-9月，全国房地产开发投资额6.9万亿元，增幅较上半年继续收窄1.6个百分点至12.5%。其中，商品住宅开发投资额4.7万亿元，增速较上半年回落2.5个百分点至11.3%。相较于2013年全年接近20%的投资增速，2014年房地产开发投资明显放缓，且前三季度增幅为2006年以来的同期最低水平。 2014年三季度百城价格指数环比跌幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年市场量价呈现下行趋势，市场观望情绪蔓延，导致百城价格指数于5月首次出现环比下跌后降幅不断扩大。房地产企业面对高库存、高负债的双重压力延续打折促销、以价换量的去库存策略，市场价格进一步下行。具体来看，9月百城住宅均价环比下跌0.92%，同比涨幅持续收窄至1.12%，与1月的11.10%相差近10个百分点。 限购城市积极调整短期效果呈现，但长期作用有限难以扭转大局 部分城市短期需求爆发，但持续性不强。从较早放松限购的南宁、呼和浩特、济南等4个城市表现来看，政策放宽后的1-2月内商品住宅成交量均有明显增加，但随后又恢复至调整前状态。由于信贷偏紧、市场预期看弱等因素影响，放松限购带来的持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。济南7月宣布放松限购，当月商品住宅成交面积环比大增153%，8月起成交呈现回落，9月仅成交51万平方米，接近4月水平。 部分城市限购定向放宽后全面取消，短期成交量有所回升。武汉、苏州、西安、无锡、杭州、宁波、青岛等重点二线城市首轮放宽限购采取定向放松的方式，如无锡、苏州、宁波取消90平方米以上住宅限购，武汉、杭州放开主城区140平米以上大户型限制。但从效果来看，成交未见大幅反弹，同比继续下降，仅降幅略有收窄。8月以来，7城市逐步全面放开，8月成交量接近600万平方米，同比增长20%。全面放开对重点二线城市市场短期有明显效果，但长期难以维持高位。9月成交量仍在增长，但涨幅已明显趋缓，7城市共成交649万平方米，同比增长14%。 部分城市出清周期下降，但多数城市仍有较大库存压力。截至2014年9月，尽管绝大多数城市已放宽限购，天津、南京、宁波、长沙等二线城市可售面积仍然较大。呼和浩特三季度末出清周期较上半年大幅下降，但从绝对值来看仍接近10年。武汉、青岛、杭州、宁波、舟山等城市虽表现出一定好转，但幅度相对较小，且由于政策出台时限较短，长期需求能否持续仍待观察。 放松限购后城市累计销供比仍处低迷。2014年全国市场普遍低迷，城市去化放缓，库存逐渐攀高。即使三季度绝大多数城市已放开限购，但2014年以来整体市场仍呈现供过于求的局面，较2013年存在较大差距。从具体城市来看，呼和浩特的年内累计销供比为0.4，南京、杭州、海口销供比也仅为0.7。 价格更为坚挺的一线城市为限购红线。2014年房价压力持续下行，二季度开始各类城市价格均出现环比下降。在多个二线城市陆续取消限购的背景下，一线城市仍然坚守，从而使得三季度一线城市百城价格指数累计跌幅大于其他二、三线城市。但从全年累计来看，与二三线城市均已小幅下降不同的是，在刚性需求的支撑下，一线城市年内累计微幅增长0.08%。 |
