多数企业销售低于预期，高库存高负债导致企业拿地更趋谨慎 多数品牌房企销售不达预期，年内完成目标难度较大。2014年1-9月，20家品牌房企 销售目标完成率平均值为65%（去年同期76%）。其中仅4家房企目标完成率超70%，多数房企维持在60%-70%之间。具体企业来看，恒大1-9月目标完成率高达89%，为各房企最高，绿城中国(3900.HK)为80%，仅次于恒大，中海、万科目标完成率分别为76%和75%。金地、首创等房企目标完成率仅50%左右，年底完成业绩目标几乎无可能。整体来看，由于前三季度房企目标完成情况不甚理想，第四季度房企销售压力陡增，通过降价促销、以价换量等销售策略加快去化以完成全年计划或成为多数房企四季度主要选择。 品牌房企纷纷放缓拿地步伐，逐渐聚焦一线城市。目前多数房企资金压力较大，在销售不甚理想的情况下拿地热情不高，且自身土地储备充足，即使资金面充裕，也是在等待更好的拿地时机，在投资策略上更趋理性。代表房企 1-9月拿地金额同比多呈下跌，且同比降幅在50%以上，其中以雅居乐降幅最为明显，同比下降95%，仅在2月份于长沙拿地一宗。从1-9月企业拿地布局来看，一线占比39.0%，较去年全年提升5.9个百分点，而二线城市占比跌破50%，三四线城市占比下降4个百分点至12.0%。一线城市凭借其庞大的人口基数和经济基础以及成熟的房地产市场发展仍然为房企在行业低迷期规避风险的最佳投资选择。二线城市中环渤海、珠三角继续为投资热点区域。三四线城市此前土地市场供应过大，导致现有住宅存量严重饱和，在前端销售有明显改善前，土地投资节奏将持续放缓。 市场下行影响企业拿地意愿，三季度土地出让金近腰斩 前三季度土地成交量同比明显下降，三季度市场持续恶化。2014年前三季度，全国300个城市各类土地共成交14.2亿平方米，较去年同期下降22.9%。其中，住宅用地成交6.5亿平方米，同比下降26.3%；商办用地成交2.6亿平方米，同比下降29%。分季度来看，今年各季度土地成交量均不如去年同期，而三季度情况愈发严重，企业拿地需求持续萎缩，各类用地成交量同比骤降37.6%至4.1亿平方米。其中住宅、商办用地三季度成交分别成交1.7和0.7亿平方米，同比降幅均接近五成。 出让金远低于去年同期，三季度出让金下降明显。2014年前三季度，全国300个城市土地出让金总额为17176亿元，较去年同期下降19.6%。其中住宅用地出让金为11548亿元，同比下降19.3%；商办用地出让金为4168亿元，同比下降19.9%。分季度来看，今年仅一季度各类土地出让金同比均实现增长，二季度起土地出让金骤降，而三季度降幅明显增大。三季度总体出让金总额为4588亿元，同比下降48.8%，其中住宅出让金总额2961亿元，同比下降52.4%；商办出让金总额1120亿元，同比降幅为46.1%。 各类城市土地市场持续降温、分化加剧。2014年以来各类城市土地市场分化继续，但均有所降温，市场渐趋冷清。三季度，房企着重布局使得一线城市土地成交降幅小于二、三四线城市。一线城市住宅土地成交下降16%，较二三线城市少10个百分点。从出让金和楼面均价来看，房企拿地集中于一线城市优质地块，使得一线城市住宅楼面价整体提升，带动土地出让金同比增幅接近30%，但价格小幅波动并未影响出让金大幅下降的整体趋势。今年以来市场整体下行加之企业资金紧张，使得企业溢价拿地现象减少，各类城市住宅用地溢价率均出现下滑。2014年房地产销售增速放缓，带动土地市场量价呈现理性平稳回归。 |
