| 新世界：163地块开业在即，增长与改革前景可期 研究机构：国金证券 日期：1月9日 投资逻辑 商业突破在即：163 地块14 年底或15 年初开业，南外滩建设值得期待。新世界城，位于中国客流最大的南京路步行街的西端起点，经营优秀，是历年全国百货单店营收前三，年营收增速稳定在10%左右；2）位于南京东路靠近外滩的163 地块、近11 万平建面、定位一流精品百货的新世界名品城开业在即，未来至少相当于再添一个新世界城；3）随着南外滩滨水区综合改造的完成开放，黄浦江8.3 公里岸线将全线打通，对于公司位于黄浦江沿岸的商业将有先于迪斯尼开园等推动更快、更显著的提升效应。 其他主业增长稳健：中医药稳增，酒店位优，物业增长确定。1）看好公司蔡同德堂营收与利润率都逐年稳增的中医药业务的未来发展；2）位置优越、门店大堂开在南京路上的五星级丽笙大酒店，虽近年营收较世博盛况时有所下滑，但管理优而利润率较高，未来全新南外滩建成以及迪斯尼开园、上海自贸区推进提升城市价值与客流等都将利好酒店业务迎来新的繁荣；3）公司物业人员负担轻、位置好、毛利率高，而随着14 年底前后163 地块建成开业将新增出租物业、16 年后杜莎夫人蜡像馆将进入新的10 年收租期，未来增长确定。 国企改革大势所趋，业绩与估值双提升有望。1）随着兰生并入东浩打响上海国企改革第一枪，改革趋势确定：未来不论是股权激励的体制优化，还是资产整合注入或战略投资者的引入，都将催化公司业绩与估值的进一步提升；2）作为黄浦区国资委、新世界集团与公司共同拥有的163 项目，未来若能全部收归上市公司，不但将利用新项目的长期运营管理，也将利于本区优质国有资产资本化的推进，研报认为，这将是较大概率事件。 投资建议 研报认为，随着163 地块结构封顶，新世界名品城开业在即；而公司位置决定了其将较大受益于上海市政府主导推进的8.3 公里黄浦江全岸线建设所带来的新商业繁荣；长远看，国企改革亦将给公司业绩估值都带来提升。所以，从短、中、长期看，公司业绩向上的催化条件皆充分。建议增持。 估值 研报给予公司未来6-12 个月9.97 元目标价位；对应公司14 年EPS 0.522, 其中商业0.301、医药0.072、酒店0.066、物业0.037（营业外收入0.04）分别给予15、20、10 和5xPE，共计6.88 元；再加163 地块49%权益的RNAV3.09 元。 风险 宏观经济严重下行；国企改革低于预期。 中华企业：上海国资改革加速公司成长突破 研究机构：海通证券 日期：2013年12月31日 公司是"立足上海"发展的重要本土房企。1954年成立的中华企业品牌项目有中华园系列、春城系列、古北系列等。1993年9月，公司顺利在上交所上市。此后，公司先后完成上房经营集团、古北集团和上房集团购并，同时确立"立足上海、融入长三角，将公司建设成上海房地产行业领先者"的发展目标。目前，公司大股东是控股36.36%的上海地产（集团）。公司以住宅和商业地产的租售业务驱动发展。 上海住房需求旺和自贸区建设是公司立足上海根本，未来将向长三角进发。一方面，上海人口持续净流入使得住房需求十分旺盛；另一方面，以自贸区为代表的上海新一轮改革开放将带来新的政策红利。除此之外从发展战略看，公司已经开始主动走出去战略。今年上半年公司上海地区在售项目占比已降至76%。 公司基本面向好。今年上半年，公司实现销售回笼资金32亿元，同比增88.4%。今年三季度末，公司预收款40.7亿元，是上年营收的1.13倍。但是，公司与上海乃至全国优秀房企还是有相当差距。这与公司多年来未能解决与集团的同业竞争、以及融资受限有关。 上海国资改革有利公司突破成长瓶颈。十八届三中全会后上海国资改革强力推进，在引资优化治理、激励机制突破、国有资产证券化等方面存在突破预期。 ） 预期一：大股东旗下资产注入可能：公司大股东上海地产（集团）下辖7家一级开发资质企业，两家区域管理公司和滩涂造地公司。目前，中星集团市场整合预期最高，其多年排名上海房企50强第四位，年销售额40亿元。 ） 预期二：激励机制加快公司成长：近年来作过股权或期权激励的地产上市公司，数年后的净利润复合增速大多在30%以上。而目前公司的存货周转率只有9.43%。未来存在较大提升空间。 ） 预期三：土改燃起公司农用地价值提升预期：2012年底，公司取得崇明北八滧(陈家镇) 4655亩农用地权证，启动现代农业产业园区开发。 估值与投资建议：公司住宅和商业地产双轮驱动。目前，公司权益项目建面387万平。上海国资改革大背景有望加速公司基本面改善预期。预计公司2013、2014年EPS分别0.40/0.50元，对应RNAV9.93元。12月30日，公司收盘于6.79元，对应PE分别为16.85/13.54倍。研报以RNAV即9.93元为目标价，维持"增持"评级。 不确定因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。 |
