万科A（000002）：龙头企业优势明显 来 源： 中航证券 撰写时间： 2012-10-26 公司前三季度业绩大幅增长。公司2012年前3季度实现营业收入461亿元，同比增长57.39%，归属上市公司股东的净利润为50.8亿元，同比增长41.74%，基本每股收益为0.46元，同比增长41.7%，受结算项目增加影响，公司前三季度业绩大幅增长。 负债率上升，提升净资产收益率。公司前三季度结算收入毛利率为37.4%，同比下降4个百分点。净利率为13.3%，同比下降0.7个百分点。公司负债率从年初77%上升至79.5%，公司ROE上升1.43个百分点至9.28%。 行业低谷期龙头企业优势明显。公司1-9月实现合同销售额963.2亿元，同比下降1.6%，其中三季度实现销售金额337.8亿元，同比增长5.3%，受市场景气度和推盘量影响，公司销售业绩逐步改善。1-9月份，公司存量资产周转率为0.325，同比下降20%，周转率虽然低于中国海外发展和保利地产，但是仍优于碧桂园、雅居乐、龙湖地产和佳兆业等行业内其他公司，弱市中龙头企业销售优势较为明显。 财务状况稳健，负债率略有上升。公司整体资产负债率上升至79.5%，净负债率为37.7%，负债率略有上升。短期公司财务安全性较高，3季度末公司账面现金达到331亿元，远大于短期借款和一年内到期的长期借款之和186亿元。 长期看行业盈利能力将下降，市场细分化加速。由于受政策调控、人民币升值压力下降、GDP潜在增速下滑、人口红利减退和城市化速度放缓的影响，土地价格上升速度将下降，房地产行业盈利能力将逐步下降； 但由于区域经济发展和城市化阶段不一致，行业将加速细分化，有战略眼光、了解消费者的企业将从中受益。 业绩预测与估值分析。分析师预计公司2012-2014年每股收益分别为1.1元、1.2元和1.2元，对应动态市盈率分别为7.5倍，7倍。分析师计算公司每股NAV为11.38元/股，相对目前股价折价27%。根据分析师研究，全国均衡房价平均是实际房价的72%-85%，因此，目前公司股价相对NAV折价基本反映了房价下跌的风险，有较大的安全边际，由于公司经营效率较高、财务稳健，按照20%的NAV折价计算，公司合理价值为9.11元，给予公司买入评级。 |
