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房地产行业:行业基本面韧性仍足 土地市场迎观测窗口

2021-4-7 13:06| 发布者: 神童股手| 查看: 114| 评论: 0

摘要: 行业基本面韧性仍足,土地市场迎来重要观测窗口4 月重点城市或迎来第一批集中供地,土地市场迎来重要观测窗口。目前重点22 城已有半数披露本年供地安排,按照当前所公示节奏,4 月或迎来第一批集中出让(北京、广州 ...
行业基本面韧性仍足,土地市场迎来重要观测窗口4 月重点城市或迎来第一批集中供地,土地市场迎来重要观测窗口。目前重点22 城已有半数披露本年供地安排,按照当前所公示节奏,4 月或迎来第一批集中出让(北京、广州、天津、无锡等城市3 月底开始挂牌公告,实际竞拍成交集中在4-5 月;杭州、南京、济南等地4 月挂牌公告),土地市场或将迎来重要观测窗口。土地集中出让下核心城市拿地门槛提高,且一定程度会降低房企资金使用效率,中期维度或将导致溢价率收敛,限价背景下房企盈利性存提升可能;但考量房企在年初资金尚充裕阶段或有较高补库意愿,且若周转速度较高下4 月补货尚可为本年销售提供贡献,预计多数房企不会错过第一批集中出让期,短期维度土拍市场或呈较高热度,需持续追踪成交情况与溢价率。

    此外集中供地一定程度对房企硬实力(土储纵深布局、资金链、费率控制)与软实力(精准投资能力)提出更高要求,关注内在“竞争力”偏优房企竞争格局在土地市场的兑现程度,重点跟踪房企竞地策略(竞投土地数量、质量)与竞拍成果(最终拿地量价)。

    Q1 销售表现亮眼,上市房企展望积极,行业基本面韧性仍足。尽管近期政策端面临一定调控压力,按揭利率也边际有所提升,但储蓄搬家仍对行业基本面提供较强支撑。一季度百强房企全口径销售金额(克而瑞口径)同比高增84%,即使剔除低基数影响,相对2019 同期仍有近46%的增幅;此外多数上市房企对全年销售展望积极,27 家已披露年报的重点上市房企本年度销售目标增速均值达13%,预计全年行业销售规模或仍维持较高量级,行业基本面韧性仍足。当前板块角度的核心矛盾依然在于低估值和风格再平衡。得益于房地产长效机制的逐步完善和因城施策的持续细化,行业将迈入相对成熟阶段(波动率下降),优质龙头房企综合优势逐步凸显,格局优化在“竞争力”层面已分出胜负,阿尔法导向是定价主线。

    关注“资金头寸+经营效率”核心选股框架,优选具备阿尔法核心房企。再次强调本年度为优质房企内生“竞争力”优势向要素市场逐渐兑现之年,土地集中出让或为重要契机与观测窗口。“资金头寸+经营效率”仍为选股框架的核心,前者对应企业组织资金的能力,后者主要对应其损耗控制的能力(包括利息/销售/管理等广义三费),商业模式/高质量增长/经营效率/财务稳健等要素将成为阿尔法的核心,首选“开发+运营”双轮驱动模式和高质量增长型房企,其次是“把开发做到极致”的效率型房企,最后是具备“快速降低杠杆和优化报表”的改善型房企;推荐具备显著竞争力【万科A、新城控股、保利地产、金地集团】等,以及【金科股份、中南建设、阳光城】等弹性标的。物业板块首选具备商业模式进阶能力【基础服务商->集成服务商->平台服务商】的龙头物企,次选服务品质和资源禀赋相对领先的“进取型”民营物企,关注市场化能力相对较强的“资源型”国有物企。

    风险提示

    1.开发端需求侧相对稳态的持续时间有不确定性,供给侧优化进展可能低于预期;

    2.龙头物企竞争加剧导致市场化拓展进度和盈利低于预期。

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