| 行业基本面韧性仍足，土地市场迎来重要观测窗口4 月重点城市或迎来第一批集中供地，土地市场迎来重要观测窗口。目前重点22 城已有半数披露本年供地安排，按照当前所公示节奏，4 月或迎来第一批集中出让（北京、广州、天津、无锡等城市3 月底开始挂牌公告，实际竞拍成交集中在4-5 月；杭州、南京、济南等地4 月挂牌公告），土地市场或将迎来重要观测窗口。土地集中出让下核心城市拿地门槛提高，且一定程度会降低房企资金使用效率，中期维度或将导致溢价率收敛，限价背景下房企盈利性存提升可能；但考量房企在年初资金尚充裕阶段或有较高补库意愿，且若周转速度较高下4 月补货尚可为本年销售提供贡献，预计多数房企不会错过第一批集中出让期，短期维度土拍市场或呈较高热度，需持续追踪成交情况与溢价率。 此外集中供地一定程度对房企硬实力（土储纵深布局、资金链、费率控制）与软实力（精准投资能力）提出更高要求，关注内在“竞争力”偏优房企竞争格局在土地市场的兑现程度，重点跟踪房企竞地策略（竞投土地数量、质量）与竞拍成果（最终拿地量价）。 Q1 销售表现亮眼，上市房企展望积极，行业基本面韧性仍足。尽管近期政策端面临一定调控压力，按揭利率也边际有所提升，但储蓄搬家仍对行业基本面提供较强支撑。一季度百强房企全口径销售金额（克而瑞口径）同比高增84%，即使剔除低基数影响，相对2019 同期仍有近46%的增幅；此外多数上市房企对全年销售展望积极，27 家已披露年报的重点上市房企本年度销售目标增速均值达13%，预计全年行业销售规模或仍维持较高量级，行业基本面韧性仍足。当前板块角度的核心矛盾依然在于低估值和风格再平衡。得益于房地产长效机制的逐步完善和因城施策的持续细化，行业将迈入相对成熟阶段（波动率下降），优质龙头房企综合优势逐步凸显，格局优化在“竞争力”层面已分出胜负，阿尔法导向是定价主线。 关注“资金头寸+经营效率”核心选股框架，优选具备阿尔法核心房企。再次强调本年度为优质房企内生“竞争力”优势向要素市场逐渐兑现之年，土地集中出让或为重要契机与观测窗口。“资金头寸+经营效率”仍为选股框架的核心，前者对应企业组织资金的能力，后者主要对应其损耗控制的能力（包括利息/销售/管理等广义三费），商业模式/高质量增长/经营效率/财务稳健等要素将成为阿尔法的核心，首选“开发+运营”双轮驱动模式和高质量增长型房企，其次是“把开发做到极致”的效率型房企，最后是具备“快速降低杠杆和优化报表”的改善型房企；推荐具备显著竞争力【万科A、新城控股、保利地产、金地集团】等，以及【金科股份、中南建设、阳光城】等弹性标的。物业板块首选具备商业模式进阶能力【基础服务商->集成服务商->平台服务商】的龙头物企，次选服务品质和资源禀赋相对领先的“进取型”民营物企，关注市场化能力相对较强的“资源型”国有物企。 风险提示 1.开发端需求侧相对稳态的持续时间有不确定性，供给侧优化进展可能低于预期； 2.龙头物企竞争加剧导致市场化拓展进度和盈利低于预期。 |
