| “728”北上广土拍揽金295 亿元。根据中指院，7 月28 日上海、北京、广州三地土拍合计出让金295 亿元，**均溢价率32%。其中上海杨浦161 亿元地块由保利+华润联合获取，溢价率36%，上海徐汇71 亿元地块由保利+城投获取，溢价率25%；北京酒仙桥47 亿元地块由中海获取，溢价率26%；广州荔湾区17 亿元地块由绿城获取，溢价率41%。四宗地块的参与方涵盖了9 家主流开发企业（保利、华润、中海、招商、越秀、建发、金茂、绿城、滨江）。 一线城市核心区新房价格有望进一步抬升。根据可售楼面价以及建安装修成本，按照20%毛利率推算，上海杨浦（保利+华润）地块对应15.7 万元/**，一线大开面南向江景资源，地块属性稀缺；徐汇（保利+城投）地块对应16.3 万元/**，地处漕河泾，有一定产业优势；北京酒仙桥（中海）地块对应11.6 万元/**；广州（绿城）地块对应5.0 万元/**，四块地的价格支撑下，对于整个市场的新房定价和流速都会形成较强反馈。 保利发展表现出雄厚的投资能力。根据中指院，保利发展1-7 月累计拿地金额680 亿元，权益拿地支出556 亿元。1-7 月保利累计拿地力度（拿地金额/销售金额）预计为45%，其中7 月单月177%。 728 土拍公司参与了全部四宗地块的竞拍，单日规划的权益投资金额达到180 亿元，拿地支付能力与中海、华润同处第一梯队，市场对于公司流动性的担忧，有望通过本次土拍得到缓解。 滨江集团再次尝试上海拿地。上海徐汇地块，滨江+招商身影再现，这是一个容积率2.2 的优质低密项目，非常适合滨江尝试进入上海。去年滨江曾经在上海尝试参加徐汇云锦路项目的土拍，今年战略明确继续尝试上海拿地。 接下来土拍，预计激烈程度不减。各家开发商投入728 土拍的权益地价款来看（按成交价计算），中海投入295 亿元，获取北京项目，剩余249 亿元（杨浦地块竞至最后一轮未获取）；招商参与北京、上海3 块地，全部落选，剩余163 亿元；建发参与北京、上海3 块地，全部落选，剩余163 亿元；越秀参与北京、上海、广州3 块地，全部落选，剩余144 亿元，绿城参与2 块获取1 块，剩余47 亿元；金茂参与1 块，剩余81 亿元。各家房企拿地资源都很充足。 继续看好地产板块整体投资机会。728 土拍，一次性回答了企业资金状况、新房价格趋势、核心城市资源出让能力三个市场关心的热点问题，当前主流开发企业估值仍处低位，继续看好地产股整体投资机会。 风险提示。不同城市景气度分化严峻，复苏节奏差异较大，全面复苏需要更长时间；二手房价格若进一步下行或将拖累新房市场复苏节奏；高溢价地块盈利表现低于预期；新规产品对原有项目去化形成挤压等。 |
