| 核心观点 香港住宅市场企稳回升，商业地产阶段性仍然承压：2025 年香港新房成交量已接近2019 年周期峰值水**，二手房成交量创2022 年以来新高，住宅价格自2025 年3 月企稳并逐步提升，成交量价修复带动库存去化周期由125个月大幅缩减至61 个月，香港住宅市场复苏趋势明确。香港零售物业租金及出租率仍处调整阶段，但租金同比跌幅收窄，部分核心区域空置率下降。写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显。 2026 年香港住宅市场有望延续量价齐升的复苏趋势：房贷利率下调是驱动房地产市场复苏的重要因素，2026 年美联储降息趋势有望延续并带动香港房贷利率继续下行，叠加租金水**及租金回报率持续提升，后续香港超80%的住宅有望实现供**过租。此外，近年来香港积极吸引人才流入，2022-2024年香港高才通计划、一般就业政策、输入内地人才计划、优才计划签发的签证/入境许可证合计超25 万份，未来来港及留港人才或有望逐步转化为购房需求。从供给端来看，近年来香港政府供地克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩。 当前港资房企估值处历史较低分位数水**，具备修复空间，香港开发业务及土储占比较的公司更具估值弹性：主要港资房企当前估值仍具备较大的修复空间。随香港房地产市场复苏，相较于自持业务，开发业务占比较高的房企或更具投资弹性。2025 年香港销售额TOP3 的房企为新鸿基地产、恒基地产、信和置业，其中新鸿基销售额虽同比有所下降，但仍稳居榜首，恒基地产及信和置业销售额同比分别增长61.2%、45.8%。土储结构是房企后续销售规模的重要支撑因素，恒基地产在香港土储绝对规模和相对占比上均较高，新鸿基香港土储绝对规模领先，信和置业香港土储占总土储比例较高，综合销售规模和土储情况看，我们认为恒基地产、新鸿基地产和信和置业具备更大的估值弹性。 投资建议：香港住宅房地产市场复苏趋势明确，自2025 年3 月以住宅量价齐升，2026 年有望延续增长态势。香港消费表现逐步复苏，租金端或蓄势回暖。随香港房地产市场迎来周期拐点，主要港资房企估值有望进一步提升，低估值+高股息提供投资价值支撑，香港开发业务占比较高且土储丰厚的房企更具销售及估值弹性，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等公司。 风险提示：香港房地产调控政策超预期；美联储降息不及预期；香港消费复苏不及预期。 |
