| 近年来，市场出现的显著变化，就是二手房逐渐占据市场主导地位，对新房市场的影响日益增大。最新发布的《2025 一二手房找房倾向趋势年报》指出，2025 年二手房在找房热度与成交表现上均优于新房，重点城市的二手房成交占比均在65%以上，且占比在不断上升。随着二手房市场影响力增强，越来越多的人开始关注新房与二手房市场之间的相互作用，想知道如何去衡量。当下新房市场和二手房市场客群之间重合度高不高？新房市场对二手房市场或者二手房市场对新房市场的分流强度有多大？不同区位的项目受到的分流压力、不同价位的项目受到的分流压力有多大差别…… 其实，研究这些问题并不复杂，关键在于抓住“找房人数”这一核心指标——即房地产市场上分别有多少人关注新房、二手房，以及同时关注两者的群体规模。在此背景下，安居客的**台数据优势显得尤为突出：当前超90%的购房者会通过线上渠道获取房源信息，而**台上的用户找房行为数据，恰好为分析用户找房偏好提供了可靠依据，正所谓“靠山吃山靠水吃水，靠**台吃**台”。闲言少叙，基于新房与二手房的找房人数，我们提炼出三个核心指标，用以分析城市、区域、板块等不同维度下，用户对一二手房的找房倾向，以及评估新房与二手房市场之间的分流影响程度。 ①客户重合度：指市场上同时关注新房和二手房的找房人数占市场找房总人数比例，反映新房与二手房市场的客群同质化程度，比值越大，表明两个市场客群同质化程度越高。若重合度达100%，则意味着两个市场客群完全一致，呈现完全替代竞争关系。 ②找房人数占比：指新房或二手房某一类市场的找房人数在市场总找房人数中的占比。占比越高，表明该类市场受关注度越高；若占比超过50%，则意味着该类市场占据主导地位。 ③市场分流压力：指市场上同时关注新房和二手房的找房人数（即市场上的“摇摆客户”）占某一类市场（如新房或二手房）找房人数的比例，这些摇摆客户会对该类市场形成潜在的分流影响，占比越高，该类市场被分流的可能性就越大。 此前研究中，我们已多次提及这三个核心指标，并针对其月度变化及城市间差异展开分析。本报告将以上海为例，从区域维度对比三大指标在外围区与核心区的差异表现。 |
