| 本月观点：短期市场波动加大，我们认为在此背景下，地产配置价值凸显：1）地产板块涨幅年内落后大盘，叠加楼市复苏仍不明朗，四季度政策博弈性比价提升；2）“好房子”率先企稳的趋势未变，历史包袱轻、拿地及产品力强的优质房企有望率先受益；3）部分优质企业业绩趋稳、且股息率亦具备吸引力。10月11号国新办发布会着重强调“好房子”建设的五个方面（好标准、好设计、好建材、好建造、好运维），同时明确通过推动这五项工作，在“十五五”期间将“好房子”展现在消费者面前，意味着“好房子”建设仍有较大提升空间，或延续整个“十五五”。未来产品力竞争将是房企核心竞争力，中期维度关注历史包袱轻、拿地及产品力强的优质房企。投资建议方面，短期市场波动加大，从板块轮动及补涨角度关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳—W、滨江集团；以及中期受益“好房子”建设且股息率有吸引力的建发国际集团、华润置地；同时持续看好华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等细分领域龙头。 政策：好房子建设仍有较大提升空间，或将延续整个“十五五”。10月11号国新办发布会强调“好房子”建设的五个方面，并在“十五五”期间将“好房子”展现在消费者面前，即意味着相比当下新房，“好房子”建设仍有较大提升空间。此外深圳优化调控政策，广州创新举措去库存，上海成都发布住宅建筑新规，明确“好房子”建设、阳台等标准。 资金：居民中长期贷款同比多增，后续房贷利率下行仍有空间。2025年9月M2、社融存量同比增速环比下滑0.4pct、0.1pct；9月单月新增居民中长期贷款2500亿元，同比多增200亿元；2025年9月新发放个人住房贷款利率3.1%。 楼市：推盘力度加大叠加政策优化，9月成交环比改善。9月重点50城新房日均成交同比降11.2%，环比升12.6%；9月重点20城二手房日均成交同比升14.5%，环比升9.2%。8-9月北上深相继政策优化，修复短期市场情绪，叠加推盘力度加大，带动区域市场成交恢复 地市：成交规模环比回升，9月土拍热度有所降温。临近Q4，各地加大土地供给规模，9月百城土地供应、成交建面，环比升40%、31.8%；百城平均溢价率2.88%，环比降0.9pct。整体看，9月土拍热度有所降温，仅一线城市仍维持一定热度，低溢价、底价成交仍是主流。 房企：9月销售季节性回升，高基数下预计10月同比降幅或将扩大。克而瑞百强房企2025年9月单月销售金额同比下滑2.8%，环比升20.8%；前9月累计销售金额同比下滑12.8%。9月新房供求回升，预计10月新房成交量或将延续低位，但考虑上年10月基数较高，单月同比降幅或将进一步扩大。9月50强房企平均拿地销售金额比、面积比，环比分别降10pct、降3pct；首开股份、建发房产、招商蛇口拿地强度靠前。 板块表现：9月申万地产板块涨8.15%，跑赢沪深300（3.2%）；截至2025年10月22日，当前地产板块PE（TTM）70.31倍，高于沪深300的14.4倍，估值处于近五年99.92%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 |
