REITs 变现物业价值，购物中心运营与股权投资双轮驱动 依据修改后的定增方案，华联股份(4.27,0.39,10.05%)拟以 3.43 元/股（原4.88 元/股）、作价8.6 亿元收购上海镕尚及中信夹层名下两座在建购物中心并向西藏山南（三者均为中信产业基金旗下）募集不超过8.6 亿元配套资金，定增完成后，华联集团持股比例降至24.1%（与原方案基本一致），中信产业基金合计持股比例达到18.4%，成为公司第二大股东。 引入中信产业基金后，公司REITs 物业资产变现将有效对接股权投资（去年八月公司已出资9000 万USD/1.6 亿元RMB 与中信产业基金一起投资饿了么/唱吧），彻底转变传统购物中心运营商商业模式：1）通过REITs 出售物业并受托管理，变现物业增值收益，并持续享受运营管理收益，商业模式大幅减轻；2）REITs 变现资金除持续兼并扩张优质物业外，更可以对接中信产业基金资源，通过优质股权投资项目获取投资回报。 A 股唯一社区购物中心运营商，享受业态成长红利 购物中心兼具购物消费、餐饮娱乐、休闲健身等一站式体验功能，长期来看依然是消费升级的重要发展方向之一。具备优秀运营能力的运营商有望脱颖而出，重塑行业竞争格局。华联股份是A 股唯一社区购物中心运营商，至今已有超过17 年零售行业背景和运营管理经验，旗下已开业购物中心约40 个、185 万方；其中自有物业12 个、62.6万方。公司专注社区型购物中心运营，主力门店竞争力已经达到一线水平。 物业重估+股权投资，业绩弹性极大 预计公司未来利润主要来源于三部分，即原主业购物中心运营收益、物业变现投资收益及股权投资收益。由于物业出售价格较账面资产增值幅度较大（已出售的六个项目平均资产增值率达到121.5%）及股权投资收益率的不确定性，公司业绩弹性极大。 由于业绩弹性大， PB 是更为合理的估值参考。A 股纯正股权投资类公司仅九鼎投资(47.290,3.43,7.82%)（16.44XPB）、鲁信创投(26.780,1.07,4.16%)（5.67XPB）。电广传媒(0.00,0.00,0.00%)（晨达创投，2.44XPB）与钱江水利(15.490,0.62,4.17%)（天堂硅谷27.9%股权，PB=2.96X），与华联股份较为可比。公司账面物业资产68 亿、现金36 亿元，PB 仅1.41X（考虑增发约1.54X），。“买入”评级，建议投资者积极关注。 风险提示： 定增未获通过；股权投资收益波动；购物中心运营利润下滑。 |
