| 张大伟：楼市已经入冬 拐点出现房价
下调将加速 统计局公布10月房价指数，指标城市全面停涨环比下调0.14%，拐点出现 1：数据分析：70个城市数据环比下调0.14，拐点出现
同比上涨超过5%的城市有：乌鲁木齐107.6、长沙107.4、广州106.2、韶关106.1、桂林105.、9厦门105.8、南昌105.8、岳阳105.7、洛阳105.3、石家庄105.3、遵义105。 综合数据可以看出，除个别城市外，70个指标城市调控拐点已经出现 2：限购城市跌幅超过非限购城市：限购城市环比涨幅归零
数据全面出现下调，限购的40个城市的跌幅为0.215，非限购城市跌幅为0.047.统计的70个指标城市市场已经出现了明确的拐点现象。 (北京中原地产市场研究部张大伟分析认为： 1：楼市已经入冬，拐点出现，房价下调将加速 与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。 随着楼市调控政策一再被重申，交易市场的天平正逐渐倾斜至"买方市场"，楼市降价的轮廓越来越清晰。 成交持续低迷,全国一线城市价格开始实质性下降,降价维权、企业资金链紧张、中介关铺等消息不绝于耳。很明显楼市在最严厉的调控政策执行8个月后，已经逐渐进入冬季。 中原调查统计数据显示：存量大幅上升、降价楼盘增多。随着供求比的持续高位，部分发达城市的住宅存量已经接近2008年时的高位。继北、深、成、渝、杭等城市后，10月上海也加入了降价阵营。中海、龙湖、绿地率先降价，降幅普遍超过20%。降价现象的增多更进一步强化了购房者的降价预期，持币待购现象有所增加。 从目前政策情况来看，北京中原判断楼市中期政策调整将至少持续至2012年底以后。本轮调控持续周期可能会在3-5年内都维持一定的政策强度。在2013年后存在部分二三线城市局部放宽的可能性，北上广深等一线城市短期放宽的可能基本不存在。 2011年我国货币政策为了抑制高通货膨胀，维持在相对紧缩的稳健货币政策，接近年底CPI已经逐渐冲高回落，预期在2012-2013年货币政策将逐渐改变为相对、定向宽松的稳健货币政策。但是针对房地产市场除保障房外宽松的可能性不大。 在整个中期调整过程中受到货币政策影响，所以资金风险最值得警惕，提高自有资金率，避免激进扩张，决策以稳健为要。在调控影响的大趋势下，缩短库存变现周期，对企业而言"博价"的风险日益加大，"博量"是目前条件下的最优选择。必须提高企业周转率，增强存货快速变现的能力。 2：土地市场已经入冬 北京中原监测数据显示，全国主要的133个一、二、三线城市中，前10月成交地块为7734宗，其中4619宗以底价成交，比重约为60%；13个主要城市中，成交地块中底价成交占比达52.8%。 国土资源部公布的数据显示，截至今年十月，全国已经完成出让但未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中，住宅用地16.5万公顷，未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。国土资源部表示，对全国房地产企业的囤地行为将继续严厉打击。 3：从目前市场、政策等因素综合分析，预测2012年市场房价下调幅度将明显加速，楼市相比目前更加惨淡。 随着"金九银十"变成"铜九铁十"，房地产市场各参与方的心态发生了明显的变化。在一线城市和二线发达城市中，房价的下跌已逐步形成共识，房价拐点初现。开发商降价力度提升，超过20%的实质性降价不断涌现；但成交面积依然低位徘徊，购房者的观望情绪愈发明显。 全国出现多家降价项目被砸
从目前市场情况来看，销售萎缩、开发商的大部分资金来源都被约束，资金利用成本上涨，这使得降价求量已经是唯一的办法。售楼处被砸虽然不理性，但是一定程度上也已经反映了开发商降价的力度和楼市调控的效果。 从市场角度来看，作为一种商品房当限购限贷抑制需求后，从目前的库存量来看，市场供应已经出现了相对过剩，所以必须降价促销才能换得成交量。另外针对降价项目被砸售楼处等行为，需要依法办事。 北京中原统计显示在公布10月业绩的9家上市企业中，万科、碧桂园、保利地产和金地集团等上市公司10月业绩同比下降。万科、保利降幅进一步扩大。其中万科等房企连续3月同比下降，连续两月业绩下降的有碧桂园、保利。 三季报数据统计显示，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。 北京中原统计数据显示：10月份，全月全国房地产市场成规模股权交易（股份变动10%以上同时交易额千万以上）为5宗，达到了44.15亿。10月份因为长假影响，交易日比较少，但是总交易额依然达到了44.15亿。今年前10月，楼市股权变动频繁，规模交易累计已经达到了93宗，总交易额达到了300.8亿，远超2010年全年的84宗165.25亿的规模，预计全年交易额可能相比2010年翻倍。 4：调控依然需要维持力度 政策持续时间预判
高通胀期内：3-5年内：房贷政策政策总体偏紧，流动性进入楼市受控制虽然目前执行的房地产政策选择面临方方面面的问题，但是因为之前屡次调控，越调越高的状况使得国家公信力面临空前质疑，因此本轮宏观调控承担更多的是政治意义。而且经济过分依赖房地产的模式已经发展乏力。高房价也带来了系列社会问题。 因此可以预测本轮调控预期短时间内不太可能取消，特别是在一线城市，如果GDP涨幅在8.5以上的情况下，调控政策推出的可能性基本不存在。 在10-11月部分非70个价格指标城市出现了为了完成控制房价目标限价的政策，目前楼市政策依然处于敏感时期，楼市调控在大量建设保障房，限购抑制投机需求的基础上，逐渐的在一二线城市出现了调控的效果。 目前调控的最根本问题是地方政府的执行力度问题，虽然全国超过40个城市执行了限购政策，但是其实松紧程度远不一样，最严格的有北京的限购5年，也有本地户籍只限购第四套房。虽然佛山紧急叫停了放宽限购令，但是依然需要警惕部分地方政府放松对政策的执行。 很多期待政策会松动的地方政府及开发商可能会逐渐放弃冬眠的打算，逐渐选择降价换量，目前的楼市处于调控的最关键时期。 |
