| 房地产：重申楼市复苏是地产板块行情启动的必要条件1. 销售：从交易量看，2024 年1-2 月，商品房销售面积11369 万㎡，同比-20.5%，降幅较2023 全年-8.5%扩大了12.0 个百分点，延续了2023 年6 月以来的低迷表现；2024 年2 月，30 城新建商品房单月成交面积约为2019 年同期的52%，而18 城二手住宅单月成交套数约为2019 年同期的108%。从价格看，根据统计局数据，2024 年1-2 月，商品房销售均价为9294 元/㎡、同比-11.1%，相对于2023 全年销售均价10470 元/㎡、同比+2.5%下跌明显；2024 年2 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-1.9%，环比-0.4%，而二手住宅销售价格同比-5.1%，环比-0.6%；考虑到二手房降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024 年新房市场面临价格调整。 2. 投融资：2024 年2 月，房地产开发景气指数为92.13，继续创历史新低，自2022 年1 月以来连续26 个月低于100。2024 年1-2 月，房地产开发投资额11842 亿元，同比-9.0%，降幅较2023 全年-9.6%小幅收窄0.6 个百分点；房企到位资金16193 亿元，同比-24.1%，降幅较2023 全年-13.6%扩大了10.5个百分点。拆解房企资金来源，可见房企的资金压力主要来自于销售趋弱、回款收缩，而国内贷款也未能起到正向拉动作用。 3. 开竣工：根据统计局数据，2024 年1-2 月，房屋新开工面积为9429 万㎡，同比-29.7%，降幅较2023 全年-20.4%扩大了9.3 个百分点；房屋竣工面积10395 万㎡，同比-20.2%，较2023 全年+17.0%下降明显。竣工下行幅度基本符合我们的预期，而新开工降幅扩大与预期的偏差在于“割肉斩仓”逻辑尚未兑现，我们仍坚持2024 年新开工数据好转的判断。 基建：预计2024 全年基建投资保持低速稳健增长1. 固定资产投资：2024 年1-2 月，全国固定资产投资（不含农户）完成额5.1 万亿元，同比增长4.2%，增速同比下降1.3pct，环比提升1.2pct。从投资主体看，国有及国有控股投资累计同比增长7.3%，增速同比下降3.2pct，环比提升0.9pct，民间投资累计同比增长0.4%，增速同比下降0.4pct，环比提升0.8pct，整体来看，国有资产和民间资产投资信心不及2023 年初，但较2023 年全年已有企稳迹象。 2. 基建投资：2024 年1-2 月广义基建投资同比增长8.95%，增速同比下降3.2pct，环比提升0.7pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长6.3%，增速同比下降2.7pct，环比提升0.4pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长25.3%，增速同比持平，环比提升2.3pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长10.9%，增速同比提升1.7pct，环比提升0.4pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增加0.4%，增速同比下降9.4pct，环比提升0.3pct。 3. 项目开工与景气度：2023.12/2024.1/2024.2 全国开工项目总投资额分别为1.8/5.4/5.4 万亿元，累计同比增速-12.4%/-42.1%/-41.1%/，单月同比-34.2%/-42.1%/-40.1%，年初新开工强度明显弱于前两年，推测节后复工强度弱，同时受政府投资相关监管新政影响，全国新开工项目偏少。2024 开年以来专项债发行偏慢，景气度略有回落，国际工程同比显著改善。 投资策略： 1. 房地产：虽然春节前后需求端利好政策持续推出，但2024 年1-2 月地产基本面暂未出现显著改善。我们重申楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在“金三银四”季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、华润置地、华润万象生活。 2. 基建：2024 年1-2 月全国固定资产投资增速4.2%，广义基建投资增速8.95%，其中能源/水利/能源投资增速分别为25.3%/10.9%/0.4%，开工项目投资额累计同比减少41.1%，国际工程同比显著改善。整体来看，一方面，今年开年基建投资在去年高基数的基础上保持稳健增长，对经济支撑作用仍然显著，预计全年基建稳增长仍然是主基调；另一方面，开工项目投资额不及预期，新增专项债规模下降，全年实现3.9 万亿元专项债的目标面临较大挑战，基建投资增长可持续性还有待验证。考虑到超长期特别国债支撑基建资金增长，基建投资有望保持低速增长。重点推荐中国中铁、中国交建、中国铁建、中材国际。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 |
