| 周度观点：楼市回稳仍存在预期差，当前叙事逻辑更顺畅。从基本面来看，部分投资者认为2024Q4-2025Q1重点城市房价亦存在降幅收窄，但2025Q2后市场重归下行，因此对本轮楼市回暖持续性存疑。我们认为市场有分歧意味着仍存在预期差，一旦市场对楼市拐点形成共识，板块仍具备较大向上弹性。同时相比2024年-2025年：1）当前楼市量价调整相对更充分；2）本轮楼市复苏从一线低总价到改善置换，复苏链条更健康；3）本轮多地提高公积金贷款额度，类似房贷变现降息，公积金贷款利率与租售比相对接近，叙事逻辑更顺畅。 房企涨幅尚未超过上轮，等待基本面进一步验证。从股价走势来看，复盘2024年9月到2025Q1地产板块行情，主要体现为两个阶段，第一阶段为2024.9-2024.11由于“9.24”政策带来系统性上涨行情；第二阶段为2025Q1由于楼市表现好于预期带来的基本面催化。当前更类似第一阶段，后续若基本面持续验证行情仍有可能延续。同时对比上轮板块行情，我们认为板块及个股向上仍有空间：1）2025年至今股市、黄金等其他大类资产均大幅上涨，而国内房价下跌、地产指数相对滞涨；2）房企业绩及减值压力进一步释放；3）上轮领涨房企绿城中国涨幅翻倍，本轮主流房企底部反弹均未超过50%。 以耐心换取收益，中期维度持股价值仍存。受大盘整体回调影响，本周申万地产板块先扬后单抑周，下跌3.23%，我们认为短期在缺乏基本面进一步验证背景下，板块或有所震荡，但中期维度来看：1）当前地产板块仍处于较低位置，多家房企PB在0.5倍以下（中国海外发展、越秀地产），业绩压力释放后向下风险有限；2）市场仍存在预期差，一旦市场对楼市拐点形成共识，仍具备较大向上弹性；3）正如本轮香港房价2025年3月见底，新鸿基地产、恒基地产等在2025Q2-Q3市场犹豫反复中股价依旧震荡上行，2025Q4市场逐步形成楼市上行一致预期，新鸿基地产股价2026年1月上涨32.7%。 投资建议：我们认为本轮行情更多为基于楼市企稳预期的贝塔行情，板块仓位可能比个股更重要，建议投资者从几个维度选股：1）低PB、股价相对低位房企如中国海外发展、越秀地产等；2）业绩及股息率有一定支撑、资产质量较优房企如建发国际集团；3）具备稳定性现金流支撑房企如华润置地、新城控股；4）股价及市值处于低位、相对滞涨房企如招商蛇口、滨江集团、保利发展；5）受益成交回升经纪头部企业贝壳。 政策环境监测：住建部部署2026年城市体检工作，进一步完善城市体检与城市更新一体化推进机制。 市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。5.9-5.15重点50城新房成交1.9万套，环比升88%，重点20城二手房成交2.6万套，环比升95%。5月（截至15日）重点50城新房月日均成交同比降21.5%，环比降15.7%；重点20城二手房月日均成交同比升7.7%，环比降19.8%。 2）库存环比下降，去化周期19.2个月。截至2026年5月15日，16城取证库存7766万**，环比降0.5%，去化周期19.2个月。 资本市场监测：本周申万房地产板块跌3.23%，跑输沪深300（-0.25%）；本周内房股指数跌0.33%，主流港资房企多数下跌。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题、发连酵锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 |
