| 本月观点：北上优化限购政策，短期利于提振市场预期、区域市场成交恢复；中长期看我们依旧强调淡化对短期市场整体及个别政策关注，把握“核心区及好房子”逐步止跌回稳的确定性。我们认为：1）截止8月25日，地产年初至今涨幅仅6.8%，大幅跑输沪深300（13.6%），市场整体估值抬升背景下不排除板块轮动可能性；2）8月18日李强总理强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，潜在政策空间犹存；3）二手房更多定位刚需，对应客群注重性价比，导致市场以价换量，而“好房子”定位改善需求，对应客群更注重质价比，叠加“好房子”供应仍相对有限，预计短期热度仍有望持续；4）部分房企报表端已见改善迹象，如滨江、建发中报同比正增长。个股建议关注：1）受益“好房子”率先止跌回稳，且分红稳定有吸引力的房企，如华润置地、建发国际集团；2）拿地及产品力强的低估值品质房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利地产；3）股价仍处相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股。同时持续看好净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。 政策：北上相继优化调控政策，好房子&城市更新推进有望提速。继2015年后城市工作会议再次上升至中央层面，会议明确城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，同时强调以推进城市更新为重要抓手，预计好房子&城市更新有望提速。8月18日李强总理在国务院第九次全体会议中强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，8月北上相继出台宽松政策，潜在政策空间犹存。 资金：民营房企信用债发行回暖，后续房贷利率下行仍有空间。7月单月新增居民中长期贷款-1100亿元，同比少增1200亿元。2025Q2央行新发放个人住房贷款利率3.09%（2025H1为3.1%），延续下行趋势。民营房企信用债发行有所回暖，8月新城控股2025年以来首次发行信用债。 楼市：7-8月成交略显乏力，“核心区+好房子”仍具结构性机会。7月重点50城新房日均成交同比降2，3.环7%比降32.4%；8月（截至25日）重点50城新房日均成交环比降7.4%。7月重点20城二手房日均成交同比降4.5%，环比降4.2%，8月（截至25日）重点20城二手房日均成交环比降8.5%。7-8月成交略显乏力，但部分“核心区及好房子”正逐步止跌回稳，仍具结构性机会。 地市：供应成交规模环比回落，核心城市优质地块维持较高热度。7月百城土地供应建面1亿平米，环比降9.1%；百城成交建面0.88亿平米，环比降18.8%；百城平均溢价率6.54%，环比升1pct。2025年以来，重点城市好房子项目保持较好去化，叠加优质地块供应力度加大及头部房企投资策略趋于一致，核心地块保持高溢价成交，预计下半年土地市场仍将延续“缩量提质”模式。 房企：7月销售季节性回落，拿地销售金额比环比提升。克而瑞百强房企2025年7月单月销售金额同比下滑25.2%，环比降38.9%；前7月累计销售金额同比下滑13.2%。7月整体楼市供求迎来季节性回落，预计8月新房成交绝对量或将延续低位波动，核心区域配套、产品俱佳的项目仍将保持热度。7月50强房企平均拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比分别升14pct、降4pct，绿城中国、中海拿地强度靠前。 板块表现：7月申万地产板块涨4.25%，跑赢沪深300（3.54%）；截至2025年9月1日地产板块PE（TTM）65.1倍，估值处于近五年99.92%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 |
