全年业绩稳健、一二级联动增收益拓机遇：1）主营房产销售，毛利高达39%；2）15 年营收9178 百万，净利润1429 百万，同比走势稳健；3）销售毛利率38.4%，同比大增4 个百分点，资产负债率68.1%，债务结构优化；4）报告期内销售大增：销售商品收到的现金流达112.5 亿元，同比大增64.7%；5）降本增效效果显着，三费比例稳步下降：为8%，比去年下降1 个点；6）15 年激进拿地，住宅配限价房盈利可观：15 年累计增土储145 万方，110 亿，拿地面积和金额均攀历年高峰；7）总建面超1000 万方，一二级联动模式增收益拓机遇：现有一级开发项目共6 个，均位于北京，合计建面287.16 万方；二级开发项目以北京为核心，重点布局北京及重点二线。 大股东—“国匠”北京城建集团，背靠国资委，千亿建筑大咖：1）大股东北京城建集团，持股比例40.39%；2）集团总资产1054 亿元，12-15 年年化复合增占率达18.7%，营收从12 年的365.8 亿增长至15 年的502 亿，年化复合增占率达11.1%，；坐拥工程承包、地产开发、城轨建设、投资融资等六大支柱产业，主要经济技术指标在北京市属建筑企业中均排名第一；3）“国匠”—专业承揽国家级重大工程，鸟巢、鸟蛋、奥运村等重点工程；4）14 年定增限售股，前期减持已近尾声：14 年定增限售股集中于15 年8 月和16 年1 月到期，预计目前定增解禁减持已近尾声。 地产基金 + 股债齐发，多元融资拓渠道：1）15 年7 月，公开发行58 亿公司债，利率4.4%。其中28.15 亿元用于偿还公司债务（原利率均在8.0%以上），大大降低了公司的财务费用；2）两期地产基金设立完成：第一期28 亿，投资北京门头沟项目、第二期24.4 亿，投资北京大兴区瀛海镇项目；公司均以GP+LP 形式参与；3）拟发行15 亿债权融资计划：16 年1 月公司公告拟发行不超过15 亿元债权融资计划，融资成本年利率6.5%，期限2 年。4）拟创新推出30 亿优先股融资。 投资之翼加速，超额收益可期：1）近期公司公告投资9735.3 万认购二十一世纪空间技术应用股份有限公司定增746 万股，其注册资本为13650 万元，是我国唯一一家拥有遥感卫星星座、集遥感卫星测控、数据接收、产品生产、应用开发、综合服务于一体的高新技术企业。目前空间技术已在新三板上市，公司将充分享受超额溢价。2）公司1999 年投资的国信证券(15.81,-0.20,-1.25%)目前账面值已达67.7 亿，增长超50 倍！3）此外，公司投资的锦州银行、国奥投、中科招商北科建等等均有丰厚溢价。未来公司将继续在投资领域发力，独树一臶，加速“一体两翼“发展战略中投资之翼的腾飞。 投资建议：公司在首都区域的一二级联动市场份额持续提升，商品房销售超预期，定增解禁减持近尾声，投、融资持续创新推进，创新推出30 亿优先股融资，公司地产加股权重估RNAV 约296 亿。我们预计公司16 年-17 年的eps 为1.18、1.47、1.76，当前股价对应pe 为11X、9X、8X，显着低估、成长性突出；首次给予买入-A 的投资评级，6 个月目标价为23.6 元。 风险提示：投资板块或存风险。 |
