| 内地20余城市现“零首付”
开发商加快出货准备过冬 继珠江四季悦城后，位于北京通州的润枫领尚项目日前也打出“零首付”购房广告。按照优惠，符合条件的购房者只需交付定金，首付款则可由开发商垫付，而购房者则需在规定时间内将垫付的首付款还清。 据本报记者不完全统计，截至目前，全国已有20余个城市出现了“零首付”促销楼盘。包括万科、保利、华润等大型房企在内，目前也都推出了首付分期等方式，为购房者设计更多便利购房的金融手段。 “在市场不景气的时候，为了吸引购房者的眼球，达到尽快跑量的目的，很多开发商会采用零首付、低首付促销模式。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，“零首付”现象的蔓延，说明目前开发商希望加快出货“准备过冬”。 超20城现“零首付” 日前，“首付不够，可以慢慢凑”的标语出现在越来越多的楼盘促销广告中。 除了珠江四季悦城和润枫领尚推出“零首付”，北京金隅自由筑项目近期则推出了“垫资首付”的促销活动。 “开发商与第三方合作企业推出免息垫资首付活动，购房人只需交付25%至30%的首付，就可以买到房子。剩下的钱由第三方合作企业替购房人垫付，一年内购房人分期把钱还上就行。”金隅自由筑项目负责人表示。 实际上，在北京之前，广州及不少二三线城市都出现了“零首付”楼盘。 “购房者要先交10万元定金定下意向房源，之后可以计入首付款。”广州一家推出“零首付”促销的楼盘销售人员介绍，购房者余下的首付款可以在一年到一年半内付清，不过每个月的付款不能少于3万元。 而在成交更加低迷的二三线城市，开发商垫首付现象更为普遍，杭州、福州、武汉、常州、青岛、烟台、秦皇岛、郑州、沈阳、合肥等二十几个城市“零首付”楼盘频现。 “目前，开发商对购房者的首付款和按揭贷款的依赖越来越大，几乎占到开发商资金来源的40%。压力之下，开发商不得不纷纷推出各种措施降低购房门槛，吸引买房人入场。”中原地产市场部研究总监张大伟表示。 除了开发商垫付首付之外，目前，中介机构和代理公司也推出了利用银行小额贷款或者消费贷款帮购房者垫付首付的现象。 “现在市场中很多做小额贷款和消费贷款的中介机构和担保机构，都将首付款业务作为主要业务。”张大伟表示，由于这类贷款不允许用于支付房款，这些中介机构还可为购房者办理转款、套现的业务。 不过，业内人士分析，这种“零首付”的促销方式并不一定能促进成交。北京市社会科学院经济研究所副研究员丁军认为，出于“买涨不买跌”的心态，目前很多购房者都在观望，首付分期的促销方式，难对楼市成交量起到明显推动作用。 风险暗存 实际上，“零首付”并非新鲜产物。每逢楼市低迷期，“零首付”都会重现江湖。2008年楼市进入深度调整后，当时包括北京在内的多数城市都出现过“零首付”和“低首付”。 “目前出现零首付的原因，一方面是由于销售低迷，成交量急降，市场观望情绪浓重；另一方面，受信贷收紧影响，房企资金链条绷紧，手中流动性不足，因此寄希望于降低购房者的购房门槛，实现快速走量。”亚豪机构市场总监郭毅表示。 陈国强指出，垫首付对开发商资金提出很高要求，如果购房者不能按约定时间支付资金，一旦楼市出现持续降价，购房者或将违约，开发商的资金链将面临较大风险。 “对于购房者来说，在延期付款的情况下，购房者已经交了一部分钱，但到了交房时间如果还未交齐余款，开发商和购房者之间就很容易产生纠纷。”上海易居研究院分析师严跃进表示。 除了降低首付门槛之外，不少开发商也开始调整销售策略，在原有的“以价换量”策略上，适当降低销售价格、提高折扣和优惠幅度。 “我们的价格策略是跟着市场走的，目前购房者都在观望，交易停滞，我们也会试探性地下调价格，”一家房企的销售总监刘萍告诉记者。 一些中小开发商则采用了停工缓建的策略。北京一家中型开发商总经理谢明告诉记者，公司在北京的两个项目销售情况都很不理想，目前已经“封盘”，“到9月份再说”。 路劲地产北京营销总监温立伟则公开表示，目前开发商几乎都在缩减新开工面积，以减少占压的资金成本。他预计，至少要“冬眠”大半年，购房者的购买信心才有可能恢复。（.华.夏.时.报 .董.映.颉） 房价一跌跌三年？ 房价已经见顶 独立经济学家谢国忠一直是中国房地产行业最坚定的看空者，从大摩的经济学家到独立经济学家，他对楼市的看法几乎没有改变过，以至于之前这地产界的黄金十年里谢国忠几乎成为了反向指标的代名词。不少人都说，“要是听了谢国忠的话，就怎么怎么着了……” 经济学家不一定是一个成功的预测者。我的看法，谢国忠更多的是在说房地产应该怎么样，而没有意识到房地产实际怎么样。如果他的意思一直是中国的房地产业不应该这样一路泡沫走到现在，那么他说的可一点也没有错。 还在10年前的2004年时，谢国忠已是房地产的唱空者，而当时的中国央行也开始对过热的房地产业有了担心，以至于发文强调防止钢铁、水泥、电解铝三个行业的过热，其实针对的就是房地产，房地产调控也可以说是开始于那个时候。 实际情况呢，房地产调控调了十年，房价几乎只涨不跌，谢国忠唱空唱了十年，也只落得个反向指标的名头。但是，大家不要嘲笑央行和谢国忠，他们的调控和唱空，目的都是不希望看到一个泡沫被炒上去，然后又崩盘下来，对经济造成致命的冲击。 这是一种大局观，而正是因为有了这样的大局观，当市场力量真的发挥威力让房地产行业出现拐点之势的时候，央行和谢国忠又会有怎么样的姿态呢？ 没错，央行不希望房价暴跌，否则就不会有刘士余副行长的那个座谈会，让商业银行放开首套房的信贷。而谢国忠也在这个时候对房价的走势出人预料地给出了一种更加温和的预期。 谢国忠的预测当然又不一定准确了，但是他的预期是希望房价能跌一下反弹一下地向下走，下跌得平稳而有序，这样房地产行业才不会崩盘，中国经济才不会出大问题。从这个角度来看，谢国忠还真是有一颗经济学家的良心。 谢国忠的这番预测是在接受记者采访时说的：“此轮房价下跌远未结束，数年内房价将在阶段性下跌和反弹间徘徊，这将对购房刚需者有利，且不会对经济体造成毁灭性打击。” “房地产市场将一轮一轮缓慢下行，直至2017年触底。”原因何在？“每一轮房价下跌都会吸引、满足一些被抑制的购房需求。需要买房但没有足够资金实力的购房者，会在房价下滑至其可承受范围内后购房。一段时间的平稳或反弹后，当这一收入群体的需求逐渐被消化，又将会出现新一轮房价下滑，以吸引那些经济实力更差的购房者。” 所以，“房价将在阶段性下跌和反弹间徘徊”，“房价2012年下跌，2013年出现明显反弹，2014年将是又一轮下跌，之后又会有一轮反弹，但反弹幅度将远小于2013年。其后还会有一轮下跌，市场将最终在2017年或2018年触底。” 这次谢国忠没有说房价会暴跌个百分之几十，反而给出了一个如此平缓的下跌走势预测，甚至还认为中国具有应对房市泡沫收缩的良好条件，“全球经济重回温和增长，国内劳动力市场供小于求，提高经济体的运行效率存在巨大空间，这些因素将帮助中国经济在泡沫收缩期保持稳定。” 如果房地产泡沫早晚是要破灭的，那么早破不如晚破，如果现在就要破，一下子暴跌到位不如一个台阶一个台阶地下。不过我觉得，谢国忠最大胆的预测，还是给房价见底提出了一个时间点，“市场也许会在2017年或2018年触底。”谢国忠预测了无数个顶，但是今天却给出了一个底。 房价要跌，一跌就要跌3年？这个3年的时间让我想到了另外一个数据，中国经济过剩行业去产能需要多少时间？可能也是3年。这个数据不是预测出来的，而是来自一份调查，“化解产能过剩任重道远，七成企业认为需3年以上时间。” 根据国研中心对3545家企业的一项调查显示，67.7%的企业认为，要消化目前的过剩产能，需要“3年以上”的时间，其中认为需要“5年及以上”的企业占到22.7%。中国社科院工经所所长黄群慧表示，我们前些年也曾经发生过好几次产能过剩的问题，后来得以逐步化解，但这一次的产能过剩挑战是空前的。 为什么挑战这么大？黄认为，是中国工业化进入后期阶段，潜在经济增长率有所下降，依靠快速经济增长来化解产能过剩的可能性已经很小。国研中心的张立群则认为，是市场由过去普遍的供不应求转变为供大于求，而且要素成本条件也发生了改变，工资水平、土地价格、污染排放收费标准等都在明显提高。 谢国忠预测房价至少要跌3年，去产能也有超过半数的企业认为要耗上3年以上。如果这两项真的就3年，那中国经济的转型好像还真不需要太长时间了。3年说起来不短，其实对照着房价调控的困难，产能过剩的现状，还有整体结构转型的大目标来说，3年还真不算太长。 果真3年见效，按照谢国忠的说法：“房地产泡沫的收缩终将摧毁投机者，这是中国新经济诞生的临盆之痛，它必须发生的。”按照张立群的说法，中国经济将不再单纯追求GDP的速度，“随着过剩产能的化解，产业结构的优化，中国经济增长的稳定性、单位GDP的含金量都会明显得到提高。” 3年，是不是太乐观了啊？（.华.夏.时.报 .程.凯） |
