| 海通证券8月19日发布房地产行业研报称，自贸区首单政策红利，重申这仅仅只是开始。 3.相关受益公司分析 考虑到中国(上海)自贸区包括,外高桥保税区、外高桥物流园区、机场保税区、洋山保税港区,因此,我们认为上市地产公司中的外高桥(600648)、浦东金桥(600639)、市北高新(600604)和阳光城(000671)有望受益。 3.1外高桥(600648)受益程度最大--成为A股唯一体改、金融、贸易核心平台企业 规划面积10平方公里的外高桥保税区于1990年6月成立。该园区位于浦东新区,濒临长江入海口,地处黄金水道和黄金岸线交汇点,紧靠外高桥港区,是全国15个保税区中经济总量最大的保税区。外高桥保税区设有隔离设施并实行特殊管理政策。目前,该园区已发展成为集国际贸易、先进制造、现代物流及保税商品展示交易等于一体的综合型保税区;重点发展生物医药、医疗设备、电子技术半导体、大宗奢侈品展示交易等新兴产业。根据上海综合保税区(外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区)"十二五"规划,外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在2010年基础上翻一番,进出口额占全国保税区比重要上升至50%。 外高桥(600648)成立于1992年。公司主要在上海外高桥保税区内从事工业地产和园区开发,以及区内物流贸易等业务。海陆空交通便利和政策优惠赋予公司先天竞争优势,目前公司正通过保税区功能创新打造自贸区后天优势以参与全球化竞争;公司物业规模庞大(总建面合计500万平)。去年公司大规模启动森兰·外高桥项目以推动园区的产城融合;森兰项目进入开发高峰有助于公司业绩的逐步释放(该项目商住体量合计152万平)。 前述分析可知,未来包括外高桥在内的中国(上海)自贸区有望成为撬动中国新一轮改革开放的支点。一旦试点放开,它将为全国转型提供经验,为国企改革、审批制度改革、投资制度改革等方面做出有益尝试和推动。由此,上海外高桥乃至上市公司在"开放倒逼改革"下将成为集金融创新平台、国内外贸易平台、体制机制创新平台的全球离岸核心平台。 根据上海综合保税区"4+3"重点区域开发建设规划,2013年,外高桥将加快森兰商务商业区建设,完善城市配套功能,启动运营上海外高桥国际贸易文化交流中心,全面建设外高桥国际贸易城。具体措施则包括,加快建设国家进口贸易促进创新示范区,建立阿根廷、土耳其、泰国等进口商品国别馆,启动运营高档消费品展示贸易平台,建成国际红酒展示交易中心;推动国家对外文化贸易基地建设,启动运营保税艺术品交易中心一期等。 我们判断,未来随着上海外高桥保税区获批自贸区后,园区将顺利实现从国际贸易示范区,到产城融合实验区,再到自由贸易园区的转变,从而实现功能最前沿、总部最聚焦、贸易最便利、联动最紧密、居住最适宜和配套最齐全的区域。由此,外高桥股份公司将因其全面、深度参与自贸区建设而极大获益。 我们预计2013-2014年公司将实现EPS分别为0.46元/股和0.61元/股,给予公司6个月目标价22.60元,"增持"评级。 3.2浦东金桥(600639):20万平的临港碧云壹号相应受益 规划面积达20平方公里的上海金桥出口加工区于1990年经国务院批准成立。该园区位于浦东新区中部,分南区和北区两部分,西连陆家嘴金融贸区,北接外高桥保区,南近张江高科技园区。目前,该园区的经营特点体现为,向制造业产业链的前端和后端进行延伸。同时,金桥出口加工区重点发展两类共十大产业,包括:先进制造业和生产性服务业。1996-2010年间,园区工业产值增长了近13倍。为应对产业升级,园区加大了对地区总部、研发中心和商业项目的招商,同时,根据细分目标客 浦东金桥(600639)成立于1992年5月;公司未来两年租金收入将保持15%稳健增长,具备较强的安全性,并通过组合地产开发销售增强业绩的成长性;公司竞争力体现为依据区内产业链变化进行园区再造和服务提升;参股公司每年有分红,且上市后有望增值5-7亿元;未来几年公司业绩将保持稳健增长,并长期有望复制"裕廊"成长模式向区外扩张(规划建筑面积20万平的临港碧云壹号即位于洋山保税港区附近)。 我们预计2013-2014年公司将实现EPS分别为0.43元/股和0.52元/股,给予公司6个月目标价13.39元,"买入"评级。 3.3阳光城(000671):2.36万平的高桥新市镇G03-17地块而受益) 阳光城(000671)成立于1991年8月。借助信托、房地产基金等多种方式,公司资金杠杆率较高;以首要考核销售额指标的激励方案确保公司新管理团队的强执行力;公司去年以来以股权收购方式快速拿地(11年权益拿地34.3亿、2012年至今12.8亿),拓展异地项目(深耕福州、西安,向周边、中西部进军);同时,公司产品线延伸不断延伸至住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等及一级开发,从而实现了近年来的高周转和高成长。 2013年3月,公司合并持有100%权益的子公司福建汇友源房地产开发有限公司以1.49亿元竞得建筑面积1.53万平的外高桥新市镇E06-03商业地块:同年4月,公司全资子公司福州滨江房地产开发有限公司以1亿元竞得建筑面积2.36万平外高桥新市镇G03-17商业地块。上述位于浦东外高桥的商业地块建筑面积合计3.89万平。 我们预计2013-2014年公司将实现EPS分别为0.69元/股和0.96元/股,给予公司6个月目标价15.23元,"买入"评级。 3.4市北高新(600604):外高桥产业升级带来公司启东产业园受益 市北高新(600604)成立于1992年8月;公司定位于"都市型产业园区"综合运营商和服务集成商,已布局上海闸北区和江苏南通两个产业园区。前者即市北高新区规划面积3.13平方公里,其地理位置优越,交通极其便利,是上海市中心区唯一上海国家高技术产业基地;后者即园区与南通政府合作开发5.2平方公里的市北高新南通科技城。目前,市北高新园区经济每年30%以上的高增长。2011年,园区第三产业营业额596亿元,增长260倍,在全市5平方公里以下41家开发区中,市北高新综合发展指数排第一,园区生产性服务业比重已超90%。 目前,公司合计持有权益建面26.48万平,预计未来几年将获得69.33万平新增权益建面。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。我们预计未来几年公司项目储备和开发规模有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启动产业园为公司带来间接利好。 我们预计2013-2014年公司将实现EPS分别为0.28元/股和0.31元/股,给予公司6个月目标价9.14元,"增持"评级。 |
