银河证券："国五条"细则调控升级，地产股进入中期调整 3月1日傍晚，国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，俗称“国五条”细则。在内容上，有不少超预期的方面：限购覆盖城市全部行政区域；房价过快上涨城市需提高二套房首付和利率；需缴纳个人所得税的，应依法严格按转让所得的20%计征。 我们的分析与判断： （1）“国五条”细则传递出强信号：政府调控决心不变 此次“国五条”细则超市场预期，也向市场传递了一个很强的信号，即政府对房地产的调控决心不变。之前2月20日公布新闻稿时，大家一致的反映是低于预期，购房者和开发商对此都预期不充分。此次，楼市调控细则超预期的内容主要表现在：个人所得税严格按照转让所得的20%计征；严格执行住房限购，限购区域覆盖城市全部行政区域；房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 （2）政策调控或误伤部分改善需求，主要城市楼市成交或降15% 我们认为，新政细则会使得楼市需求会受到抑制，尤其是改善性需求；楼市也会产生结构性差异，即市中心由于税费较高而变得冷清，而郊区楼盘则大多以首套需求为主而相对活跃。对二手房而言，在地方的细则出台之后，由于税费的增加，买卖双方成本都大幅提升，二手房市场可能会有一个冰封期。对于新房而言，尤其是以“北上广深”为代表的一线城市的楼市，由于二套房信贷政策很可能收紧，购房门槛和成本都将上升，估计2013年全年主要城市的楼市成交量可能会下降15%至20%，中期来看（三至六个月），“国五条”细则对楼市需求释放是偏空的。 投资建议： 此次“国五条”细则超预期，预计影响15%的楼市需求；而各地方政府的楼市调控细则也将在未来的一个月内出台，一线城市政策可能会更为严厉，楼市和股市都需要得到反映。因此，我们继续维持谨慎的观点，房地产板块会有所调整。通过NAV合理折价率的测算，我们重点覆盖的公司的股价极限下跌空间平均值约为17%。 对个股而言，我们认为会继续分化。相对较好的还是房价泡沫小、涨幅小、产品定位于刚性需求的公司。比较而言，我们看好万科、保利地产(600048)、荣盛发展(002146)、南国置业(002305)和华夏幸福(600340)。（.银.河.证.券） |
