贵阳与鄂尔多斯，一个是西南重镇，一个是北国名城，相隔几千里，如今却"被联系"在一起。 "十一"黄金周刚过，"贵阳楼市将要崩盘"、"贵阳将成鄂尔多斯第二"等传言广泛流传，使原本坏消息不断的楼市更加风声鹤唳。 这一传言的依据，来自一项不完全统计，该统计根据贵阳市30余个超过50万平方米以及超过20万平方米在建楼盘量，计算得出贵阳楼盘总建面不低于3000万平方米，规划居住人口接近100万，而贵阳市2010年全国人口普查统计出的城市常住居民人口不到300万。 给上述传言火上浇油的，还有贵阳9月中旬出台的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》，这一新政提及的"购房入户"被质疑触碰了"限购令"的红线。 贵阳楼市真的过剩了吗？楼市新政撞线了吗？严厉调控之下，二级城市楼市的真实生态如何？近日，《每日经济新闻》记者赶赴贵阳进行实地调查。 总供应量大幅增长 在近10天的时间里，记者足迹遍布贵阳各区域主要楼盘，通过实地"丈量"贵阳楼盘，梳理贵阳楼市发展脉络；深度采访政府部门、开发商、中介和研究机构以及购房者，力图从供应、价格、政策三个层面，揭开贵阳"崩盘"传言背后的真相。 超级大盘"井喷"是贵阳房地产市场上的一道另类风景。号称全国第一大盘的花果园项目，规划常住人口就达35万，这样的规模抵得上贵州省一个普通县城的总人口。另外，目前正在销售的100万平方米以上的超级大盘有13个，还有开发商在大规模拿地。 伴随着超级大盘"井喷"，今年以来，贵阳楼市总供应量大幅增长。从上半年的供应水平看，全年供应量有望超越2011年的793万平方米。 表面上看，"超级大盘"井喷式发展造成了过剩的表象，然而，答案并非这么简单。 房价并不算太高 记者实地调查发现，在目前严厉的楼市调控下，拿到改造项目的开发商都采用滚动开发策略，不可能在短时间内集中放量，比如号称总面积达3万亩的贵阳中铁国际生态城，目前批下来的仅有2000余亩。即便如此，中铁也是分步开发的。 其次，贵阳作为省会城市，持续吸引着来自周边城市的购房大军。在花果园销售现场，鱼贯而入的一辆辆满载着外地购房客的大巴车，展现了贵阳楼市的外围刚需，这是较之其他城市的别样风景。 超级大盘的另类冲动，恰恰直接拉低了整个贵阳的成交均价。打折促俏，以价换量，成为贵阳房地产市场的真实写照。"不到五千的价格，还谈什么崩盘？"多位贵阳房地产行业人士反问。 "我们被鄂尔多斯了！"这是记者在贵阳最常听到的一句话。在对"崩盘论"的不断追问中，贵阳楼市真相逐渐浮出水面。 不过，在当地的一片"喊冤声"中，记者亦听到了不少"超级大盘透支未来消费，泡沫难以避免"的警示。透过实地采访，我们亦看到超级大盘存在道路规划以及生活设施配套滞后的另一面，更感受了贵阳在城乡一体化过程中提高开发质量的一些短板。 贵阳楼市另类冲动：一个超级大盘可住35万人 1.2万平方米的售楼大厅，挤满了熙熙攘攘的购房者，犹如春运时的火车站候车大厅，多家银行在售楼大厅内设立了营业网点，办理住房贷款的购房者排起了长长的队伍……这是10月13日上午，《每日经济新闻》记者在贵阳花果园售楼大厅看到的情景。 "超级大盘林立"是记者在调查过程中对贵阳楼市最深刻的印象。在这些超级大盘中，提及"花果园"和"未来方舟"，在贵阳可以说是无人不知。 记者了解到，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，单是花果园项目就有1830万平方米的体量，号称全国第一大盘。以花果园规划的35万常住人口为例，这样的规模足以抵得上贵阳市修文县人口的总和。 此外，中天·未来方舟的规划建筑面积也高达720万平方米。这两大项目的供应量占据了贵阳楼盘整体供应量的主体地位。据重庆中原地产贵阳分公司给出的数据显示，仅在2012年上半年，花果园项目供应量达452.2万平方米，占了贵阳楼市总供应量的75.4%。 "超级大盘"井喷式发展，需要多少市场容量来承接？这种情况的出现是否会导致贵阳楼市的严重过剩？ 近日，有专家和媒体就贵阳房地产的库存量和贵阳市常住人口进行测算，得出了贵阳楼市严重过剩，或将重蹈鄂尔多斯覆辙的结论。事实果真如此吗？ "我们贵阳被鄂尔多斯了。"这是贵阳中铁置业有限公司财务总监、副总经理王成平10月13日见到记者时开门见山的话，从供需关系来看，目前贵阳楼市并没有泡沫。王成平已在房地产行业经营多年，在成都、广州等多地从事过房地产相关工作。 花果园来袭 1830万平方米的体量，200万平方米的商业，200万平方米的写字楼，35万常住人口，170万的人流量……花果园可视为贵阳楼市的标杆。 10月13日，周六，贵阳飘起了蒙蒙细雨，《每日经济新闻》记者赶赴花果园进行实地调查。 在花果园立交与通往花果园项目楼盘的单行道丁字路口，远远望去，上百栋高层住宅和商业综合体正在紧张地施工，低洼处六层楼高的贵阳医学院附属南华医院，原本在彭家湾棚户区居民眼里属于地标性的建筑，如今显得非常渺小。 沿道路斜坡向上，诸如"我们只享受市中心的生活--大贵阳战略下的绝对中心"等宣传花果园项目的广告语尤为夺目。 "这不是在建一个楼盘，而是在造城呀。"一个外地购房者感叹道。 花果园项目一置业顾问向《每日经济新闻》记者透露，该项目一共226栋，目前在建的有100多栋，年底时可交付20多栋。 花果园项目营销总监张宁向《每日经济新闻》记者表示，"住宅项目2014年完成，整个花果园项目2015年完成。" "我们最多的时候一天卖1000多套房子。"花果园的上述置业顾问称，该项目自从2010年开盘以来，已经连续22周成为贵阳楼市的销售冠军。 花果园项目的开发商宏立城集团成立于1998年，至今也仅在贵阳开发了包括花果园在内的两个项目。虽然在全国房地产行业里，宏立城名不见经传，但是在贵阳，却因开发了山水黔城而一举成名。 "2010年宏立城集团启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1612万平方米的贵阳国际中心。"宏立城官网如此说明花果园项目。 公开资料显示，五里冲片区今年年初正式启动，投入资金达600亿元。这样算来，宏立城在花果园的投入达到900亿元。 "开发如此体量的楼盘，开发商肯定面临不小的风险。不过，富贵险中求嘛。"贵阳当地一位房地产行业资深人士表示。 |
