调控方向不会变 政策已露新信号 2月18日，国家统计局公布的数据显示，2012年首月，全国70个大中城市房价环比全线停涨。 同一日，中国人民银行决定下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,粗略估算，此次下调准备金率可一次释放流动性约4000亿元人民币。 不过，分析人士认为，下调存款准备金率，并不代表房价会出现大的反弹。 数据 70城市房价环比停涨 国家统计局公布的数据显示，2012年首月，新建商品住宅价格与上月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。 根据链家地产市场研究部统计，2012年1月70个大中城市新建商品住宅平均环比指数为99.85，下降0.15%，降幅较上月略有收窄，不过70个大中城市无一例外的出现环比价格全线停涨的局面。价格平均同比指数也降至100.68，涨幅连续6个月回落。 链家地产市场研究部研究员冯联联认为，虽然年初全国平均房价环比指数略有回升，但70个大中城市房价无一例外全部停涨，并且涨幅为"0"的城市从去年12月的16个增加到1月的22个。"这一方面是受到假期和销售淡季的影响，房企销售意愿并不强烈；另一方面，去年四季度以来多个城市都掀起降价潮，同时部分房企正处于政策观望期，导致目前很多城市出现房价僵持的情况。" 1月房价同比涨幅回落6.82% 根据链家地产市场研究部统计，2012年1月全国房价同比涨幅较2011年1月已经回落6.82%。 冯联联认为，2011年1月26日"国八条"出台至今已有一年，而目前房价同比涨幅为0.68%，已经渐渐接近零界线，表明宏观调控效果十分显著，尤其是对于房价快速上涨的抑制作用相对于此前的调控，已经产生根本性的作用。 此外，根据链家地产市场研究部统计，2012年1月，限购城市房价环比为99.83，比非限购城市环比降幅增加0.06%；限购城市同比价格指数为100.62，较未限购城市涨幅缩小0.13%。其中，二、三线城市的同比涨幅回落较一线城市更为显著。 现状 多个城市降价成常态 根据国家统计局的数据，1月环比下降的城市共有48个，其中降幅最大的城市是温州（环比新建住宅价格指数99.3）、南京（环比新建住宅价格指数99.5）。同时不少城市降价已成为常态，近5个月房价环比持续回落的城市包括南京、常德、海口、岳阳、宁波、重庆、无锡、天津、杭州等共11个。 北京中原市场研究部总监张大伟认为，在2012年楼市调控效果继续巩固、促进房价合理回归的背景下，降价趋势仍会持续。同时，1月份全国多个城市新房市场成交跌入谷底，观望情绪依旧浓重，为加速销售回款，将不断有开发商加入"以价换量"的阵营，新房价格预期会进一步下调。预计2012年降级格局和降价趋势都会进一步深化。 根据北京中原市场研究部的统计数据，2012年1月，10个重点城市新建住宅成交量环比上月下降五成多，与去年同期相比减少近七成。一线城市中，北京降幅最大，成交量为44.09万平方米，环比上月减少65%，与去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58万平方米，环比上月减少44%；广州成交21.49万平方米，环比减少42%。 信号 调控将出现新变化 2012年伊始，除了房价上的变化，房地产调控政策上的新信号也格外引人关注。 在1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。 与以往不同，在抑制投机、投资性需求的问题上，总理在强调继续严格执行政策措施的同时，提出了"逐步完善"的问题。这似乎正在暗示着房地产调控将会出现新的变化。 "逐步完善政策措施至少传达了两个信号。"中国房地产学会副会长陈国强表示，首先在过去一年多的调控中，政策本身仍有优化的空间，部分城市在执行中央政策时偏于严厉，误伤了许多合理化的刚性需求，这在未来可能会出现调整；其次，说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，"逐渐完善相关政策措施"意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。 满足首套房信贷需求 就在今年年初，全国多地的商业银行开始逐渐放宽首套房信贷利率，去年三季度深圳等地出现的排队等按揭的情况不复再见，这似乎也在传递着一种政策调整的信号。 冯联联认为，从整体来看，政府一再表明调控决心，2012年调控政策仍将继续严格执行，预计2012年仍然是房价平稳走低的一年。不过由于限购存在误伤合理购房需求的问题，央行也在日前提及未来将会采取措施，进一步满足首套房的购房信贷需求。预计未来针对首套房需求人群的信贷政策将会有所调整。 对此上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，首套房贷利率的松动是在调控政策总体不变情况下的一次局部微调，是进一步体现差异化信贷政策的重要方面，是对自住需求的宽松化。调控的基调没有改变，只不过是更加强调了差异化的特征，而这也恰恰是房地产调控的重要出发点。 "必须承认，现在的某些房地产调控政策带有一定的临时性。"杨红旭表示，在一定时间内产生效果的政策随着调控的深入可能会做出相应的调整，尤其是行政干预色彩浓厚的政策应该逐渐被相应的税收政策所取代。 解读 存准下调，房价不会反弹 中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。 著名财经评论员叶檀表示，当前存款准备金率依然较高，未来下调的空间依然很大。 兴业银行首席经济学家鲁政委表示，下调准备金率0.5%，可能预示着：1月外汇占款为正但额度未能抵补财政存款增加。此次打开了未来持续多次下调的通道，但下调不等于特别宽松；短期没有降息可能。 中国房地产经济研究院院长谢逸枫也表示，下调存准率，说明货币政策转向的信号，特别是银根开始松动为期不远。不过，这并不代表房地产调控松动的开始，仅仅是货币政策为解决中小企业和保障房及部分房企的资金紧张问题，也是考虑到个人住房贷款自去年连续九个月下降之后，影响到房地产市场发展问题。 他认为，只下调0.5个百分点解决不了问题，房价不会呈现反弹。目前尚处于调控中的房地产行业暂未放松，除非下调五次以上和三次降息及"三限"限购限价限贷的政策放松。对资金渴望已久的房地产行业而言，利好信号似乎尚未到来。从中央房地产调控的决策态度看，今年房地产调控短期之内难放松。(.佛.山.日.报) |
