| <CENTER><IMG src="http://img.cfi.cn/readpic.aspx?imageid=20090527000043"></CENTER> 楼市持续回暖幕后推手：投资客重出江湖买房保值 此前业内人士普遍认为，如果今年楼市回暖纯属刚性需求使然，那么在出现"金三银四"后，成交应会有所萎缩，尤其是在部分开发商开始调高价格的情况下。然而4、5月的楼市却出乎意料的一步步稳定回升，"暖"势不改。究其原因，主要是改善型及投资性需求已经重出江湖。 需求结构已经悄然生变 在业内看来，楼市内置业者的结构正在发生微妙变化。"自住购房者的刚性需求已经释放了几个月，为什么成交仍有支撑力、房价仍在上行？需求结构的变化显然是一个推手，如4月以来，上海、深圳等地大户型、高端住宅的销量十分可观，此类产品显然是面向改善型和投资性需求的。"有市场分析师指出。 记者了解到，在住宅市场，除了改善型置业者，投资型客户的身影已开始闪现。如在3月的中低档房源热销后，4月以来上海的中高档楼盘也迎来成交高峰。"为什么4月后很贵的项目也卖得动？因为有不少买家带有投资目的。"世邦魏理仕住宅事业部高级董事陈炜坦言。如其代理的一个酒店式公寓项目，近两月卖出约百套，其中约两成为台湾人；又如其代理的新天地旁的一个均价高达每平方米8万元的高端公寓项目，有温州客先订购了2套小户型，且当得知该批房源仅3套小户型后，便把最后一套也"吃进"了。 "但需要指出的是，此类购房者我已经把他们看作上海人了，因为他们在上海已经生活了多年，也买过房，很了解上海楼市，现在纯外籍或外地人士跟风炒房的很少。"陈炜介绍，"而从他们的投资动因上看，保值是第一位的，主要是担心通货膨胀，而优质地段的高档房源最为抗跌，外加股市回升，不少人赚到一笔后还是选择套现，然后投入价格波动平缓的楼市。同时，他们也普遍判断今年下半年的楼市情况肯定优于去年下半年，所以有一定的投资信心。" 陈炜还指出，楼市有一个传导性，去年四季度楼市迎来利好后，上海楼市的反应是由外围向市中心、由刚性需求到改善性和投资性需求的一种延伸，其中价格仍起到关键作用。"有人只看到前期刚性需求关注的普通住宅价格降了，由此带来成交回暖，随后有些开发商反过来采取涨价措施，而后面入市的属于追涨。其实不然，高档住宅的价格其实也降了，只是降价动作比普通住宅慢一拍，且降后的价格在普通消费者眼里仍很高。近期步入高端住宅市场的投资者还是在降价的基础上被吸引进来的，如单价8万的那个项目是从10万的均价降下来的，很快带动了4、5月十多套的成交。" 再如非住宅市场，根据国家统计局的数据，今年1-4月全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%；其中，商品住宅和商业营业用房的销售面积均同比增长，唯独办公楼销售面积同比下降10.5%。在业内看来，前几年持续上涨的办公楼市场目前已出现租售量价均下滑的"拐点"。"上海办公楼市场也面临这种境况，不过投资需求还是存在。"一位正在销售上海某甲级写字楼的代理商坦言，"分割比较合适的小单元就有吸引如温州客等联合落单的可能；也有IT企业买下我们一层楼，能放租就放租，租不出去暂时空着也无妨，因为企业的老板只是愁赚来的钱没有投资渠道，投资股市不放心，还是宁愿选择不动产。" 非理性炒房热还未出现 总体而言，业内认为目前楼市内的投资需求尚未火热到对整个楼市的健康构成"威胁"。"问及一些业内外朋友，既然不急着买房住，为何在经济尚未全面复苏之际，还敢投资房产？一个典型答案是：担心流动性泛滥催生通货膨胀，而买房能保值。各国货币供应量确实正在高歌猛进，如果很多人都这么想，楼市中的投资需求必然增多，自然也会推高房价。"易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭直言，"不过，由于企业和机构一般不会轻易投资房产，目前楼市的阶段性回暖大部分属合理的自住需求，少量投资需求入市也基本都属个人投资者，类似2007年楼市火爆时期企业和个人贷款炒房的非理性行为尚未出现。" 再以数据为例，央行上海总部的数据显示，2008年"两外"(外地和境外)人士住房贷款余额在上海个人房贷中占比不断上升的情况在今年一季度同比减少14.7亿元，而上海居民住房贷款余额则同比增加了34.7亿元。分析师认为，这说明上海本地住房需求旺盛，且主要是刚性需求。 另外，3月以来上海二手房贷款增加额度很大，已取代了一手房的主角地位，成为拉动房贷增长的主因，同时上海中高档二手住宅成交出现明显回暖。"我们对市中心区域的门店作了调查，目前购买中高档物业的客户，主要是上海本地、以小换大的改善型需求，外界猜测的投资客眼下并没有大量出现的迹象。"易居臣信市场研究中心杨晨青表示，"当然，前期作为推动成交量回升主力的刚性需求在经过几个月的集中释放后，已逐渐出现后继乏力的态势，未来如果要推动楼市继续上攻，需要激活改善型需求，但改善型需求又通常并不具备刚性需求的那种购房紧迫性，这就会使成交周期有所拉长，未来成交量的增长幅度恐怕不会像前期那样巨大。" 不过，出于对楼市可能再度出现非理性走势的顾虑，对于投资性需求，业内多持一种防御性的态度。如银行方面强调房贷工作重点是对房地产"合理消费"的信贷支持，将按照监管部门的要求区别对待、谨慎放贷。(.上.证 .李.和.裕) 々 制造业资金逃往楼市 房地产回暖或成空中楼阁 "这两个月我在南山区的泛海拉菲花园和依云伴山买了三套房子。"在深圳拥有一家电子设备公司的周先生近期突然转投楼市，一口气将六七百万资金投向了深圳南山区的部分中高端住宅。随着楼市回暖，中国证券报记者注意到越来越多的制造业资金正在进入深圳楼市，由于工厂效益下滑，许多民营老板陆续关闭工作或缩减规模，转而将资金投向了房地产市场。 制造业资金入楼市 周先生来深圳打拼已经多年，在深圳关外开办了一家规模不大的电子设备制造企业。随着去年金融危机来袭，周先生的企业遇到出口难题，内销也一直未见起色。 "我把公司的规模缩减了一半，看起来一时半会儿也没法扩大生产，资金总不能躺在账户上睡大觉吧。"周先生告诉中国证券报记者，他所购买的房产都位于南山区前海区域，属于深圳未来规划重点发展的区域，单价普遍在13000元/平方米左右，户型都在140平方米以上。 对于大手笔投资楼市，周先生有着自己的打算。"一方面是担心通货膨胀，手上的资金缩水，买房能够保值；另一方面对自己的公司也有些担心，不知道什么时候市场能够好起来，不如趁现在买些房产，以后房价涨了，收益还是很可观的。"对于当前的房价，周先生认为比较安全，关内区域单价不超过15000元/平方米的优质物业应该具有升值空间。 和周先生类似，从事外贸物流业务多年的王女士上半年也转战楼市。由于业务持续萎缩，王女士的外贸公司基本处于关闭状态，她也将存留的大部分资金投入楼市。 "以后是否还做外贸都不确定，估计很长一段时间都不会好转，等等看，也许会彻底转行。"王女士表示，关闭了外贸公司之后无事可做，只有将资金投入房地产。 据王女士介绍，她近期购买的两套房产都在深圳新崛起的豪宅区--南山区后海区域，单价都在25000元/平方米以上，且户型较大。"虽然这些区域价格已经比较高了，不过未来这里会成为深圳最大的豪宅区，应该具有保值和升值的功能。"王女士表示，经过前期大幅度调整，深圳的豪宅价格很可能已经见底了，对投资豪宅有信心。 "生意不好做，房价又在上涨，炒楼比开工厂赚钱多了。"一位潮州籍民企老板告诉中国证券报记者，他同乡中不少人将工厂关闭或者暂停下来，闲散下来的资金一直在寻找保值增值的途径。近期很多人选择了炒楼炒股，炒楼的目标主要集中在升值较快、总价较高的中高端住宅。 民企老板化身投资客 据了解，今年深圳重新活跃起来的房产投资客中既有一般的民企老板，也有高管个人，有些资金规模大的民企老板还合伙成立投资公司，这种投资公司目标广泛，目标包括新房、二手房，还活跃于商铺、写字楼、拍卖房市场。 中国证券报记者从深圳美联地产了解到，3月份开始，已有约10％的投资客入市，目前这一比例还在上升中，后海区域的成交价格已高达1.8-2.2万元/平方米。据了解，深圳市南山区后海片区配套成熟，中高端住宅云集，目前该区域的大户型房产购买者主要是民企老板和企业高管，二手房价近期已经上涨20%，涨势最猛的蔚蓝海岸等楼盘高达30%。 深圳关内的大户型豪宅同样涨势凶猛，福田香蜜湖一号高层最低曾至650万元，如今最低需900多万元，且盘源很少。波托菲诺天鹅堡高层，春节前曾成交过2万元/平方米，如今2.8万元/平方米已属笋盘。众厦地产总经理助理林晓华表示，由于宽松信贷、通胀预期、打击炒房措施尽数解除，正使得越来越多的投资者入市博弈，这正使深圳房价的泡沫再次发酵。 京、沪等地同样出现投资客活跃的身影。李嘉诚在上海推出的御翠园双拼别墅已全部售罄，温州、山西投资者阔绰出手买入南汇别墅，陆家嘴和静安有人出手抄底……21世纪不动产研究人士透露，本月以来上海陆家嘴板块出手的购房者中，投资客已占三成左右。 上海中原地产等二手房中介公司也纷纷反映，沉寂多时的温州炒房客，如今又出现在上海楼市。杭州很多的楼盘，目前也已经有温州炒房客的身影。北京、天津等地，近期也出现了温州炒房客，甚至在海外的地产市场，也不乏温州炒房客。 据业内人士介绍，自去年年底金融危机以来，许多温州人将他们的濒临困境的外贸公司、制造公司关闭了，抽取资金进入房地产市场。情况与前几年不同的是，现在的温州炒房客对投资回报的要求并不高，年收益在8%～12%，也就达到他们的要求了。 易居中国统计显示，4月上海3万元/平方米以上的豪宅成交量达到672套，环比上涨了44%。二手房方面，4月中原地产豪宅成交套数为52套，而1至3月分别成交9套、13套、30套。豪宅成交量的加速上升，导致了楼市均价的止跌回升。 "空中楼阁"堪忧 对于这种现象，著名经济学家郎咸平近日在深圳演讲时放言，根据国内的资金变动情况，深圳、广州将会是继上海、杭州房价暴涨之后的下一站。他还判断，目前中国经济处在泡沫状态，整个投资环境还没有根本性改善。 全球金融危机发生以来，我国推出4万亿投资计划，第一季度4.58万亿元银行新增信贷资金流入市场，成为拉动经济回暖最直接的力量，经济回暖迹象在3个月内体现出来。 郎咸平认为，在实体投资环境恶化的情况下，企业拿到资金后，无法进行实体投资，部分资金尤其是从银行流出的资金就进入虚拟经济，造成股市、楼市出现回暖的假象。当前的楼市回暖并不是中国的经济得到了根本改善和居民的收入水平提高所推动的。 郎咸平还表示，深圳2007年房价飙升，就是源于制造业的困境，企业家把制造业资金打入楼市。财经评论人士叶檀也认为，民间资金从制造业出逃进入楼市，因为制造业的回报率较低，难以吸引投资。 制造业难有起色，民企老板纷纷抽资炒楼，房地产市场营造出巨大的"空中楼阁"，这个空中楼阁正在面临楼市以及经济能否持续复苏的考验。尽管我国经济一季度增长了6.1%，但一些关键指标依旧很不乐观，4月份进出口依旧持续疲弱，CPI和PPI连续三个月双双在负数阶段运行，就业形势依旧严峻，宏观经济尚未复苏之下，房地产市场难言乐观。 从房地产市场供求关系来看，国内供大于求的基本状况未变，全国空置面积估计还有1.6亿平米的天量，去库存化仍是当务之急。以空置面积占全国首位的北京为例，截至3月末，北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5%，消化周期最少需要13个月。 而今年以来的房价上涨则有多方面原因，一是去年10月以来的政策扶持，释放了一部分的需求；二是开发商主动降价，迎合了部分需求的心理价位；三是因为信贷宽松，一部分资金进入了楼市。 业内人士认为，倘若下半年房地产不再出台利好政策，且信贷投放出现收紧，未来房地产市场恐仍将处于困境。而刚刚出炉的统计数据显示，北京5月份住宅期房网上签约6360套，住宅现房网上签约1704套，日均分别为398套、107套，较4月份平均水平分别下滑20.3%、12.3%。看来，楼市持续反弹演绎出的"空中楼阁"将面临考验。(.中.国.证.券.报 .万.晶) |
