| 投资要点： 09 年房地产公司净利润增长最可靠的来源是：通过资产注入等方式增加可供销售结算楼盘个数，从而增加销售结算面积，增加净利润。我们一直坚持推荐张江高科、招商地产、华侨城A、中粮地产的逻辑就在于此，因为资产置换，建发股份（600153)成为新的典型。 公司将把厦门国际会展中心95%的股权与大股东建发集团持有的建发房地产45%股权置换，作价16.82 亿元;同时建发股份以3.77 亿元现金收购建发房地产10%股权。 建发房地产多年位居全国房地产百强，全国性开发商，08 年6 月末资产负债率65%，净利润率24%，开发管理水平超出同类地方国企和民企。 本次资产置换最大亮点在于：建发股份以上市公司低效资产置换、而非上市公司股份和现金获得大股东优质资产，没有增加建发股份总股本，也没有向非限售流动股东融资，所以公司PE 和PB 估值优势提高。资产置换完成后建发股份每股净资产将增加33%，到5.37 元。 资产置换完成后公司将拥有452 万平米开发类项目储备，待结算权益面积329 万平米，同时还拥有130 万平米出租类物业;项目分布扩张到厦门、上海、成都、福州、长沙等9 个城市。 未来房地产主业的盈利增长主要来自于可售和结算面积增加、项目地价成本具有显著的领先优势。 扣除会展和房产合作开发项目业绩贡献，即将置换进来的建发房地产09年将净增厚公司0.11 元EPS。 维持08 年0.54 元EPS 和0.3 元现金分红不变;预计置换完成后09-10年EPS 分别为0.69 元和0.84 元，分别同比增长28%和23%。置换完成后公司RNAV 将提高3.2 元，达到12.45 元(贸易资产PB=1)。 分类PE 和RNAV 合理估值对应公司目标价为9.5 元，相当于置换完成后1.75 倍PB，大幅低于主流房地产公司平均PB，与贸易类公司相当。 维持增持投资评级，建议关注。 |
