| 成功预测市场拐点 万科是07年底以来首家降价的房地产商，公司希望通过牺牲短期盈利能力、换取中长期增长空间。降价在当时受到了广泛质疑，但时至今日已被认为是促进实际需求的有效手段。因此，管理层预计毛利率将从07年的30%降至08年的26%，09年可能进一步降至20-22%。 2009年前景: 更多不确定因素，竞争加剧 万科预计09年中国整体房地产价格将同比下降5-10%，但珠三角地区降幅将相对较小，珠三角地区的房价已经历了延续时间最长、幅度最大的回调。由于经济、政策、收入和失业预期等存在的不确定性，目前仍无法断言11、12月份的销量水平能否得以延续。管理层相信09年将是竞争之年，许多大城市的待售建面已大幅增长，而降价已成为业内普遍做法。 业务情况最新通报 截至08年底，万科待售建筑面积为500万平米，预计到09年底将达到700-800万平米。安全、审慎仍是第一要务。万科管理层未来可能会考虑采用并购贷款(专门用于收购兼并，而不是直接购买土地，具体取决于申请者的资产负债情况和信贷评级)进行扩张。09年如有可能，万科还将寻求股本融资机会。 估值: 评级“买入”；08/09年动态市盈率目前均为18倍 万科目前股价较我们估算的净现值7.2元折让7%。我们基于瑞银三阶段增长模型获得的12个月目标价为8.20元(即09年预期市盈率22倍)。 |
