| 报告摘要： 事件： 12 月4 日，重庆市委常委、常务副市长黄奇帆在2008 年第四季度市情报告会上透露，为了稳定房地产市场，重庆将出台新政策，对购买第一套商品房自住的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税，用于支付首付或偿还按揭贷款。目前，该项新政策的实施细则正在制定之中，很快就将正式公布。据说，购房者买房后于5年时间内每年可退上年度每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税。个人每年所得税缴纳得多，买房后所退的税额就大。 11月27日举行的中国产业投资论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示：类似上海1998年曾经实行的购房退税政策已经在住建部研究范畴之中。这也是近一段时间有关“购房退税”传闻，官方机构人士对此的唯一正面表态。 12 月 2 日召开的"2008 中国国际生态建设市长高峰论坛"上，对于日前有报道称有望实施购房退税政策，中国房地产协会名誉理事长杨慎表示：可能在操作上会有困难。 点评： 1. 我们认为重庆这一政策实施可能性比较大。 1.1 首先，与政府近期提出的地产新政原则上一致。10 月22 日央行、财政部联合出台的房地产新政中就提到，“地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策”，目的是改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别的购房负担，扩大住房消费需求。 1.2 同时，政府事实上也是鼓励或默许地方政府救市，比如对改善和自住房的定义交由地方政府自行决定，并且允许地方政府回购商品房作为保障房的房源： 11月份，上海、北京相继放宽了普通住房的认定标准。新政之下，普通房的受益面明显扩大，而且鼓励小户型住宅消费的指导方向相当明确。 成都出台了详细的改善型普通自住房标准。规定购房人所购房屋为普通自住房且符合下列任一条件的，属于购买改善型普通自住房：原登记房屋人均住房面积低于当地平均水平的;原登记住房因地震造成房屋垮塌或受损有安全隐患的;原登记住房属危旧房屋且纳入拆迁改造计划的。 10 月，郑州市在17 条房地产救市措施中率先提出，将优先购买市场上符合条件的已建成或在建普通商品房，作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源。 11 月，北京副市长陈刚在北京市第十三届人大常委会第七次会议上作报告时表示，下一步政府将采取建设与收购并举的措施，收购部分符合条件的中低价位、中小户型的普通商品房，转化为保障性住房或限价房。 1.3 第三，从重庆政府实施的能力上看也是比较可行的。相比较于财政收入中的所得税和土地出让金的比例，以及地方与中央在所得税上的分配机制，地方政府的动力是比较大的。 2.以上海经验案例，实施后对地产销售的推动效果应该会非常有效： 2.1 “购房退税”曾在上世纪90 年代的上海实施。自 1998 年 6 月 1 日起至 2003年 5 月 31 日，上海实行了该政策，即购买商品房住宅的购房者可享受个人所得税税基抵扣。与其同时实行的还有“蓝印户口”政策，时限自1994 年2 月到2002 年4 月1 日，共达 8 年时间。 2.2 从实际效果来看，二者对当时低迷的楼市起到了巨大的刺激作用;在两者共同推动下，上海的住宅销售面积就从1997 年的616 万平方米急升至1998 年的1057 万平方米，退税政策推行的的次年即1999 年则一举突破了1200 万平方米。此后，上海房地产持续升势，2000 年和2001 年商品住宅销售面积分别达到1681 和1846 万平米，至“购房退税”政策截止的2003 年，上海全年商品住宅销售面积达到了2224 万平方米。 3.如果重庆最终实施购房退税政策，也将为未来全国性地产复苏前景提供了很大的政策想象空间，因此对地产行业意义重大。 4.在前期部分政策和促销推动下，消费者已经开始出手、观望心态似乎有些扭转从近一个月的数据来看，消费者毫无疑问已对前期政策有所反应。根据我们跟踪11 月以来连续多周的市场情况来看，某些城市成交量的放大并非昙花一现，而是在阶段内具有了一定的持续性。上海、北京、深圳、天津、杭州、南京、武汉的成交面积在整个11 月份均有较为明显的增长(见表1)，11 月的成交量比10 月份分别增长了37%、58%、80%、18%、35%、62%、134%。 5.投资建议 5.1 目前，地产板块股价过度低估状况已经有较大缓解，但仍有上升空间。我们从9-11 月份的行业深度报告和动态分析报告中多次提到，地产板块估值处于历史底部;虽然地产市场仍然低迷，经济实体经济处于下行阶段，但经济刺激和货币放松等政策对地产板块形成趋势性向好，当10 月22 日国家房贷新政出台后，我们将地产板块的投资评级调整为“领先大市-A”。同时，考虑到投资市场虽会有波折，但地产板块，尤其是龙头和优质地产公司具有投资价值，建议投资者在下调过程中买入。 一二线地产公司估值已有所改善。我们推荐的8 家公司万科、保利地产、招商地产、华侨城、陆家嘴、中华企业、金融街、张江高科等，其股价在12月9 日也达到了近3 个月的较高点，市盈率比其在近3 个月的最低点股价平均有50%的提升。 相对于目标价的折价率有较大改善，仍然有上升空间。近3 个月最低价相对于目标价的折价率平均为49.2%，截至12 月9 日股价相对于目标价的折价率平均为23.5%,因此从总体上看，仍然有上升空间。 5.2 后续利好行业的政策依然可以期待，重庆购房退税的利好还未在股价中完全反映;目前销售似乎有回暖现象;存货拐点正在到来;但短期内由于行业存货仍处于高点，销售回升到正常的水平还需要时日，因而开发商依然处于销售压力最大的时期。 5.3 因此，维持“领先大市-A”的投资评级;建议投资者借波动的机会增仓，股价向下调整过程中是最好的建仓机会。 |
