| 我国城市化水平虽然仍将提高，但城市化速度的拐点已经出现，未来将由增变减。未来的中国城市，将经历由外延式增长向内涵式增长的演变，非住宅类房地产将比住宅有更为广阔的发展空间。我们的研究也表明，随着人均GDP的增长，以写字楼为代表的非住宅类房地产，其市场规模呈加速扩大趋势。我们看好一线城市的高档商务地产，看好二三线城市的中低档商务地产、工业地产及住宅。 市场流通性较差、投资回收期较长等问题，是国内非住宅类房地产，面临的最大挑战。REITs的出现，将成为破解这两大难题的利器。REITs的投资标的，是租赁性物业，而非自用性物业。显然，非住宅类房地产主要为租赁性物业，住宅主要为自用性物业。因此，在中国大陆创设REITs市场，最大的受益者将是非住宅类房地产开发商。 对于投资者而言，REITs具有标准化、流动性强、收益稳定、丰富投资组合等诸多优点；特别是对中小投资者而言，资金门槛较高不再成为障碍。对于非住宅类开发商而言，通过将物业打包发行REITs，可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右；大幅提高其原本落后于住宅类开发商的发展速度，彻底改变其业务发展模式。 对于投资者而言，判断物业的品质比判断管理层的能力更为容易。这是美国REITs的数量远多于传统房地产上市公司的根本原因；对于中国而言，这也将是一个长期趋势。 双重征税问题有望以直接豁免方式得到解决，美国等地在创设REITs之初便是如此解决。至于集合信托200份上限和限制异地销售的问题，解决之道在于单一信托；未来，这一问题有望随着信托法规的完善得到根本解决。 若中国大陆正式创设REITs市场，世茂股份(7.26,-0.16,-2.16%,吧)、张江高科(10.40,0.20,1.96%,吧)、金融街(8.28,-0.12,-1.43%,吧)、香江控股(3.85,-0.04,-1.03%,吧)、北辰实业(3.22,0.03,0.94%,吧)、陆家嘴(15.65,0.22,1.43%,吧)、浦东金桥(8.85,0.00,0.00%,吧)、外高桥(8.15,0.12,1.49%,吧)、中国国贸(7.63,0.21,2.83%,吧)等公司将受益。当然，考虑到REITs市场尚未正式推出，短期影响较小；但就中长期而言，对于相关公司将是极大的利好。建议投资者长期关注，共同见证中国房地产行业新时代的开始。 对于相关公司而言，非住宅类的物业和土地储备越多的公司，其利好越大；财务杠杆越高的公司，其发行REITs的意愿越强。我们首次给予世茂股份“买入”的投资评级，预期资产注入在年底之前能顺利完成，其注入资产的业绩有望在今年并表，拥有403万平方米的商业地产新龙头呼之欲出。我们调低对金融街、张江高科的投资评级至“增持”，以反映对两者2009年业绩增速的悲观预期和估值压力。我们维持对中国国贸“增持”的投资评级，三期工程将自2009年初陆续开业，确定与成长兼备，但公司财务压力极小，且专注于现有项目的经营，未来发行REITs的意愿应该不会强烈。至于香江控股，虽然其未来发展定位将转向以高档住宅开发为主，但其在二三线城市仍有340万平方米的商业地产，REITs的创设或可改善其销售困境，估值吸引力也较大。陆家嘴、浦东金桥、外高桥等公司无疑将受益于REITs，但估值压力仍偏大，建议投资者在更低价格配置。另外，北辰实业持有45万平方米物业，后续有约70万平方米物业可在2008年底前后建成，发行REITs意愿较为强烈，可适当关注。 |
