| 事项： 12月9日，万科参加了国信证券2009年投资论坛，并与投资者进行了交流。公司向投资者介绍了目前的经营情况，分析了我国未来住宅需求和供应的趋势，再次强调了万科的策略是聚焦刚性需求，实现可持续发展，为投资者提供不断增长的回报。 评论： 公司对目前行业趋势的看法 07年底以来，房地产行业出现了持续的调整，目前政策也出现了积极的转变，万科对目前房地产市场的局势仍然持比较谨慎的态度。降息、税费减免等措施会在一定程度上帮助房地产市场回暖，但是宏观经济的趋势的不明朗，给房地产市场的企稳和转暖带来较大的不确定性。但长期来看，公司并不认为存在供给与需求的长期矛盾，新进家庭户数要远大于竣工数量，改善性住房的需求还未释放完毕。公司认为，09年下半年房地产市场将会进入新的均衡。因此，目前行业面临的确定因素是房地产市场潜在发展空间并未发生逆转，政策决心和力度将有助于消费者购买信心的逐步恢复；而面临的不确定因素是宏观环境局面复杂，短期走势仍难预测，市场的自我调整是否能够完成，调整的幅度和时间仍然需要观察。在这样的市场环境下，持有较为充分的现金是相对安全的选择。重点区域中，公司认为珠三角调整已经较为充分，成交量目前也比较稳定，应该不会再发生明显的下降。上海地区考虑到新供应的楼盘较少，价格也应该比较稳定。北京的压力比较大，主要是由于北京在过去几年房价上涨的过快，有一千四百多万可售存量房。武汉和成都相对压力也较大，主要是由于城乡结构的调整供应量较大。 近期政策分析 长期看，9000亿保障性住房政策对房地产市场是利好，会使得市场结构更加合理；短期看来，也不会对商品房市场形成冲击，07年房地产行业资金来源在3.7万亿左右，投资接近3万亿。9000亿投资分摊到3年，每年3000亿，占开发投资的10%不到，并且9000亿投资最终的落实情况还存在一定的不确定性。如果政府直接从市场收购商品房作为保障性住房，这一举措可以说是双赢，一方面增加了保障性住房供应，同时也减缓了商品房市场的存货压力，使的开发商获得了资金支持，有利于商品房市场的平稳发展。未来进一步降息、购房退税等利好政策会对市场有积极影响，但政策并不会有立竿见影的效果，也不能成为市场持续回升的根本原因，因此公司对未来的政策并无太多的期待。 公司08年1~11月份销售情况 公司11月份实现销售面积42.1万平米，销售金额35.7亿元，环比分别增加-9.3%和6.6%，同比分别增加3.4%和-15.6%；1~11月份，公司累计销售面积490.9万平米，销售金额425.3亿元，同比分别减少8.6%和7.9%。今年以来，公司面向首次置业及改善性需求的产品占到85％左右，市场份额由年初的2.07%上升到2.6%。分区域看，珠三角和长三角分别占到了销售量的31%左右，环渤海区域占25%左右。分产品类型销售看，首次置业和改善性需求依然是销售的主要产品，90平米以下户型约占销售量的46%，90-144平米户型约占37%，144平方米以上的再次改善和高端性需求占17%。支付方式方面，购房者一次性支付金额比例为28%，按揭付款金额比例为72%，平均首付比例约为36%。一次性支付基本稳定在30%左右，也体现了公司加大资金回收的力度。总体来看，公司销售数据显示目前市场比较理性，以刚性需求为主流。 公司经营情况 业绩方面，公司前三季度结算面积268万平方米，较上年同期增长75%；营业收入225亿元，较上年同期增长59%；净利润22.8亿元，较上年同期增长18.8%；由于计提了存货跌价准备5.35亿元，影响净利润4亿元。截止08年9月30日，公司有383万平方米、签约金额338亿元的预售资源未参与结算，将在年底与明年上半年结算。1-9月公司结算毛利率为29.6%，低于去年同期，主要原因是结算项目结构变化及售价下降；全年结算毛利将进一步下降，会在26%-27%之间；明年的毛利率预计在22%-23%，主要是高地价的项目将进一步压缩利润空间。财务方面，9月末公司资产负债率上升至69.7%；主要是由于预收账款增加和59亿公司债发行等原因；净负债率为34.8%，较中期有所下降，在行业内处于较低水平。08年9月末公司货币资金199.4亿元；高于短期借款和一年内到期长期借款的总和170.7亿元。公司3季末存货为874亿元，其中土地储备292亿元，占33.4%；在建项目531亿元占60.7%；现房47.5亿元，占5.43%，现房存货中住宅有19.7亿元，占现房存货的41.6%，占总存货的2.26%。公司总体资金状况比较健康。土地储备方面，公司权益规划建筑面积约1900万平米。11月公司新增西安新地城项目，1-11月份，公司累计新增权益项目规划建筑面积510万平方米，平均土地成本约2070元/平米；珠三角、长三角和环渤海三大区域新增权益项目占总数的比例分别为20%、16%和41%。去年公司土地成本在3500元/平米，今年明显下降。今年新增土地储备中85%是收购其他公司而来。未来公司在拿地方面依然偏谨慎，会继续等待机会的出现。 公司未来发展策略 公司目前的重点是继续加强销售力度，主动调整去迎合市场变化，积极地调整产品结构，聚焦刚性需求。销售上采取灵活多样的促销手段，兼顾现金流、利润、周转和机会把握，合理制定价格策略；坚持“现金为王”策略，坚决去化库存，盘活现房存量销售；现金的“量入为出”，对应存货的“量出为入”。公司已经根据市场情况调低全年开工面积到570万平米，较07年的776万平米下调了26.7％。考虑到公司07年12月以及08年一季度销售量基数较大，公司近期仍然面临一定的销售增长压力。 维持“推荐”投资评级 谨慎氛围下，刚性需求凸显，而决定行业长期发展趋势的基本因素并未改变。万科的发展战略高瞻远瞩，在行业调整期采取主动应对的措施，显示出很强的市场理解能力和应变能力，其行业领跑的优势将不断扩大。我们维持对公司08-10EPS分别为0.48元、0.55元、0.78元的业绩预测，维持“推荐”评级。 |
