| 􀂄 公司今日披露11 月销售数据：销售面积13.16 万平米，销售金额12.71 亿元，每平米销售均价9658 元。环比10 月份分别增长12.45%，10.72%和下降1.57%。公司前11 个月的累计销售面积97.97 万平米，较去年同期下降3.87%；不过销售金额累计达到了102.68 亿元，较去年同期仍增长了12.9%。基本体现公司自今年年中强调的加速销售和现金回流的战略意图。 􀂄 公司11 月销售面积和金额虽然环比10 月都有一定增长，但增速仍然落后于各主要城市11 月的环比增速。我们分析主要原因是在于公司在11 月新推盘的项目不多，主要靠存量盘实现销售的原因。情况与万科有某种类似。 􀂄 从我们对公司在四大重点城市的楼盘销售跟踪来看，公司在上海的几个楼盘销售都较为出色，但在北京和广州的销售不尽如意。销售最差的当属位于广州增城的荔湖城，11 月仅销售8 套。该项目规划建筑面积共228 万平米，占到公司权益建筑面积的18%。为典型的郊区大盘，也是当前房地产市场调整中受影响较大的一类楼盘。未来如何有效提高该项目的去化速度，对公司而言将是个重要课题。 􀂄 公司10 月底在深圳新开盘的梅陇镇四期，靠均价8500 元/平米的低价优势，取得较好销售业绩，截止11 月底销售率已达68%。由于梅陇镇四期土地取得成本较低，楼面地价不到1000 元，该项目仍有较好的利润回报。但公司去年3 月在梅陇镇旁边获得的龙华新城项目，楼面地价高达5620 元/平米，无疑将面临减值压力。我们按假设开发法来测算该项目应计提的减值准备，估测大约在1.2 亿元左右。 􀂄 由于2007 年公司拿地的总体成本较高，平均楼面地价达到3200 元/平米。同时07 年购入的土地占到公司项目储备权益建筑面积的比重较高，根据我们的测算达到48%。对金地而言，未来将面对毛利率急剧下滑的趋势。而如果房价在未来进一步下跌，公司或将面临计提更多减值准备的风险。 􀂄 预测公司08 年及09 年EPS 分别为0.52 元及0.64 元。对应PE 分别是16X 与13X。测算公司每股NAV 为10.53 元，P/NAV 为0.78X。从估值角度，公司股价相对其他一线龙头房地产公司有一定低估。我们认为反映了市场对其项目储备地价总体较高的担忧。 |
