| <SPAN class=hangju id=zoom> 出于地方经济增长的需要，各地政府关于购房退税政策有可能陆续出台，我们认为其不会从根本上改变房地产市场调整的格局。1998年到2003年的上海就提供了很好的范例。 1998年上海开始实施的购房退税政策并没有真正影响到房地产的走势：“购房退个人所得税”是地方政府能出台的“鼓励”购房力度最大的政策了。历史上只有上海在1998年到2003年使用过这一政策。从上海98年开始实施的这一政策来看，其并没有真正影响到房地产的走势。而且该政策出台后，上海还陆续出台了其他一系列放松和鼓励的政策。而上海的房价直到01年才显著开始上涨； 各地政府出于地方经济考虑，有可能会出台购房退税的政策：出于地方经济增长的需要，地方政府有较强的意愿尽可能出台各种政策来促进房市回暖。07年地方政府个人所得税收入1274亿，占地方财政收入比重5.4%。地方政府有能力实行购房退税； 购房退税政策不会改变房地产市场调整的总体格局：购房退税政策只对富人才起作用。而我们一直认为“房价的低点是由普通民众决定的”。因此这一政策不会从根本上改变房地产市场的趋势，当年上海就给我们提供了一个很好的范例；此外，未来地方政府出台的政策很可能和改善性住房、第2套住房等政策挂钩。不可能像上海那么直接；而且，这一政策对富人更利，因此该政策的推出会面临较大舆论阻力，不可能在全国大面积铺开，只会在一些重点城市实行。 一、上海购房退税回顾“购房退个人所得税”是地方政府能出台的“鼓励”购房力度最大的政策了。历史上只有上海在1998年到2003年使用过这一政策。 1、政策背景1998年，伴随着住房市场化改革，上海市政府力图将房地产打造成支柱产业，上海陆续出台了一些鼓励住房消费的政策。购房退税政策在这一背景下出台。 2、购房退税政策解读 （1）本地购房、本地缴税； （2）抵扣每年的个人所得税，时间前后共5年。因政策截止到2003年5月底，所以越早购房享受的低扣年限越长，例如00年购房大约只能享受3年的退税。因此越早购房享受的抵扣期越长； （3）若购房为多人所共有，则这些共有人都享受退税； （4）购房者可抵扣的应纳税所得额，最高不得超过购房者购买或者差价换购商品住宅所支付的购房款与贷款利息总额（由银行提供证明）之和； （5）上海并未限定是第几套住房； （6）抵扣金额分析 3、政策效果回顾从1998年上海“购房退税”的政策实施效果来看， 有助于活跃交易，加速消化库存，缓解开发商的压力； “购房退税”政策不改变房地产市场趋势。从上海98年开始实施的这一政策来看，其并没有真正影响到房地产的走势。而且该政策出台后，上海还陆续出台了其他一系列放松和鼓励的政策。而上海的房价直到01年才显著开始上涨。 二、对于其他城市出台购房退税政策的探讨 1、房地产市场仍将继续调整 我们认为，房地产市场要调整到2010年底前后，一线城市房价总体还有30%的下跌空间。在房价下跌的过程中，成交总体将会继续萎缩，房地产投资增速会大幅下降。 2、各地政府处于地方经济考虑，有可能会出台购房退税的政策地方政府舍小抓大，推出购房退税政策的可能性较高： 房地产对宏观经济具有很强的带动作用，地方政府有较强的意愿尽可能出台各种政策来促进房市回暖，从而增加投资，维护地方经济增长； 地方政府有能力实行购房退税。个人所得税中央和地方按60%和40%分成；2007年中央个人所得税收入1912亿，占财政收入比重6.9%。地方政府个人所得税收入1274亿，占地方财政收入比重5.4%； 上海1998年到2003年的购房退税政策提供了先例； 三、对购房退税政策效果的评价 1、行业调控政策也是有周期的 我们认为调控政策也是有周期的。这个周期和房地产周期是高度一致的。 在房地产周期的下半场，救市政策主要分为两步：先“放松”（原先的紧缩政策）、再“鼓励”（居民购房）。 （1）“放松”政策：住房金融政策：包括降低住房贷款利率，延长住房贷款期限，提高住房贷款成数、降低公积金贷款利率和提高贷款额度；住房税收政策，包括：贷款利息免税，租赁收入免税，购房补贴，住房交易税减免，卖旧换新抵税等； （2）“鼓励”政策：如购房退个人所得税、购房入户等。 事实上我们认为调控政策的周期和房地产周期是高度一致的。换句话说，在房价下跌的过程中，调控政策会不断放松，但这些政策不会立刻改变房价下跌的趋势。这就如同降息的道理一样。 2、购房退税政策效果分析购房退税政策不会改变房地产市场调整的总体格局： 购房退税政策的推出会促进成交的放大。但总量有限。因为这一政策只对富人才起作用。而我们一直认为“房价的低点是由普通民众决定的”。因此这一政策不会从根本上改变房地产市场的趋势，当年上海就给我们提供了一个很好的范例； 此外，购房退税政策是地方政府能够出台鼓励购房力度最大的政策。未来地方政府出台的政策很可能和改善性住房、第2套住房等政策挂钩。不可能像上海那么直接； 而且，这一政策对富人更利，因此该政策的推出会面临较大舆论阻力，不可能在全国大面积铺开，只会在一些重点城市实行。 附一、上海1998年的“购房退税”政策全文 购房退税政策主要内容 （1）抵扣对象为在本市购买或者差价换购商品房住宅并在本市交纳个人所得说的个人（包括中外籍），必须是商品住宅产权证的法定拥有人，且与购房合同、购房发票相一致。购买二级市场商品房、平价房以及购买拍卖商品房若能提供购房合同、购房发票以及产权证，也可享受抵扣个人所得税计征税基。售后公房不属于享受对象； （2）凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房的个人，可以享受抵扣。购房以支付购房款并取得第一张销售发票开具时间确立购房日期，购买期房的可以98年6月1日以后的销售发票确定购房日期以及抵扣额。当产权证登记日期早于销售发票开具时间并早于98年6月1日的，不予登记。当产权登记日期早于销售发票开具时间并不早于98年6月1日的，以第一张销售发票开具时间确立购房产日期； （3）不论购买现房或期房一律凭购房合同（预售或正式合同）、商品房抵押合同、购房发票、产权证和身份证或护照（若产权拥有人为二人以上的，应同时提供）等正本和复印件，办理登记。凭登记卡、产权证、身份证或护照以及纳税凭证办理退税。由本人亲自办理登记。领取登记卡可以选择亲自领取或邮寄。结算处受理抵扣登记后，在购房者的产权证上加盖“已登记退税”章予以注销。购房后六个月内，因未取得产权证不能前来办理登记的，可延至取得产权证后办理登记，最后截止日期为2004年3月31日； （4）销售合同、销售发票和产权证均注明房屋为多人共有的，则共有人应推举一人为主申请人，由主申请人携带其他申请人的委托书，办理登记，不得放弃任何人的登记权。但可以自行选择抵扣者中的某几个或全部享受抵扣退税，也可以自行选择允许抵扣的纳税凭证中的某些凭证进行抵扣； （5）购房者抵扣个人所得税计征税基不受购房套数的限制，只要纳税人有足够的个人所得税计征税基予以抵扣，可以多次登记； （6）购房者可抵扣的应纳税所得额，最高不得超过购房者购买或者差价换购商品住宅所支付的购房款与贷款利息总额（由银行提供证明）之和。购房款的金额以销售发票为准。购房者可抵扣计征税基的征税项目包括：工资薪金；采用查帐征收的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得（不包括从上市公司取得的股息、红利所得和对私营企业投资者带征的股息、红利所得）； （7）抵扣采用“先征后退”的办法，购房者在购房行为确立后，应向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书据以退税。购房者抵扣计征税基以征税款的纳税凭证包括缴款书（1998年11月起）、证明单（1998年6月至10月）。退税款按核定的允许抵扣计征税基的所有申请人已征税款的合计数退还给主申请人（其他申请人出具委托书）。 已征税款以购房日期以后至2003年6月1日前入库的为标准。购房者最后一张个人所得税纳税凭证上的应纳税所得额抵扣剩余购房款（含贷款本息）有余额的，可以留存至下一套商品住宅时按规定抵扣，按可抵扣应纳税所得额占税单上全部应纳税所得额的比例计算退还税款，余额留存。每年4月1日-4月30日办理退税，退税期间不办理登记。 |
