| 投资要点： 08年三季度宏观经济加速下滑，深层原因是房地产行业投资增速大幅下降。3季度经济减速明显加强，第二产业增速放缓是拖累经济的主要原因，其中与房地产行业密切相关的重工业增速更是快速下滑。其直接原因是3季度房地产投资增速大幅下滑，商品房施工面积和新开工面积增速出现负增长。 救市政策将在09年二季度开始陆续显现效果。此次救市政策力度空前。研究历史上五种手段（首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化）对需求的影响时滞，推断救市政策可能在09年二季度开始刺激需求增长。 放松二套房政策仍存较大预期。在房价下行过程中，投资需求的释放可能更快于刚性需求。未来通过放松二套房政策进一步激活房地产市场需求的可能性较大。 市场基本面要素面临压力，将导致短期房价继续下行，但各要素有望在09年陆续好转，并在09年底走出低谷。重点关注的基本面要素是商品房库存量、保障房供应量、房地产行业资金状况、地价成本、购房支付能力。12个主要城市多余库存压力预计09年底有效缓减；保障房建设也并非商品房市场的绊脚石；货币政策放松，房企开发资金压力将在09年逐渐好转；高地价土地将陆续入市，约束房价下跌幅度；若09年整体房价下行约14%，房价收入比将降至1990年以来的历史低位，居民购房支付能力将大幅增强。 上调行业投资评级至“增持”。房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多。政策面和市场自身基本面将推动行业在09年见底，而从估值角度看，行业市盈率处于历史低位，同A股其他行业相比也具有优势。 投资主线是寻找09年业绩确定性高的公司。从3个方面评估未来业绩确定性：1、预收帐款多，业绩释放有保证；2、08年前三季度销售情况好，弱势下销售能力强；3、财务状况良好，资金压力小。综合考虑，重点推荐万科A、保利地产、华发股份、滨江集团、万通地产。 重点公司分析 1、万科（000002） 公司清晰的发展战略，对未来市场较强的预见和洞察能力，将使其在行业调整中继续保持龙头地位不动摇。 9月，公司顺利发行59亿元公司债券，3季度末拥有货币资金199.4亿元，公司的短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。公司3季度末真实资产负债率44%，净负债率34.8%，显示公司具有充裕的现金流动性。公司已记提5个项目的存货跌价减值准备5.35亿元，不良资产的风险有效释放。 公司08年新增项目653万平米，平均楼面地价仅1894元/平米，且85%是通过收购方式获得，逆市扩张能力值得长期看好。 预计公司2008-2010年EPS分别为0.44元、0.52元、0.65元，给与增持评级。 2、保利地产（600048） 作为地产行业的全国龙头之一，公司在08年1-10月实现销售面积210.47万平方米，同比增长24.3%，实现销售认购金额167.35亿元，同比增长18.58%。在行业销售面积同比负增长的弱势格局下，公司的表现可圈可点。 08年3季度，公司预收帐款达138亿，是07年营业收入的170%，未来业绩确定性很高。真实资产负债率48%，净负债率117%，整体偿债能力面临一定考验。但公司有息负债中短期负债仅占14%，短期偿债压力很小。 同时，公司大股东保利集团是国资委在2004年最早圈定的的五家以“房地产开发为主业”的央企（之后又指定9家）之一，具备重组其他非地产主业央企地产业务的权利。而目前，仍有130多家央企没有按照国资委的要求，将房地产业务转让。2008年8月中旬，国资委主任李荣融在国资委召开的新闻发布会上透露，国资委将再启中央企业重组一事，且重组方式将由之前自愿组合转变为国资委主动推进。无疑，保利地产有望在未来资源整合中获得先机。 预计公司2008-2010年EPS分别为0.96元、1.58元、2.01元，给与增持评级。 3、华发股份（600325） 公司是珠海房地产龙头。珠海良好的居住环境、未来重大交通项目的建设以及澳门客户的稳定支撑，将成为市场需求释放的有利刺激因素。公司项目储备丰富，够4-5发展所需，且项目的地价成本较低，基本不面临减值或亏损的风险。 08年3季报，公司预收帐款高达40.65亿元，将陆续在08-09年进行结算。08年高速增长已经确定无疑。已售罄的华发世纪城二期主要在09年进行结算，已经锁定09年预计营业收入的46%。同时，09-10年销售结转的重头项目华发新城五、六期和世纪城的三、四期均是靠近拱北口岸（连接澳门的通关口岸）的中高档住宅区，除了市内客户外，将得到澳门客户的有力支撑。 08年3季度，公司净负债率29.4%，真实负债率32.4%，偿债能力及资金压力较07年进一步改善，在行业公司中也具有突出优势。预计公司2008-2010年EPS分别为0.82元、0.92元、0.98元，给与增持评级。 4、滨江集团（002244） 公司是杭州房地产龙头。目前土地储备适中，可供2008-2010年发展所需。且项目含金量高，具有地价低、位置佳、售价高的特点。其中，地价成本约占目前售价的17%左右。 08年3季度，真实资产负债率48.7%，有息负债率27%，且有息负债中仅有28%为短期借款，公司短期偿债压力很小。 目前，公司预收帐款30.2亿元，主要是在09年进行结算。09年结算的主要项目万家花城一、二期目前基本都已售罄，预计将锁定09年营业收入27亿，占09年预计营业收入的77%。预计公司2008-2010年EPS分别为0.6元、0.79元、1.36元，给与增持评级。 5、万通地产（600246） 公司项目主要分布在天津、北京、杭州、成都地区，其中权益结算面积的45%左右位于天津滨海新区。滨海新区GDP增速连续六年保持在20%左右的水平，即使08年上半年全国经济出现减速的情况下，滨海新区的GDP增速依然保持上升势头，达到了23%的水平，滨海新区正在成为中国经济增长新的引擎。我们看好滨海经济大环境对当地未来房地产市场的带动作用。 公司目前项目主要是通过大股东股权转让或收购其他公司股权的方式所得。在2007年地王频现，面粉贵过面包的土地公开市场，公司的“反周期策略”避免了项目成本过高的风险。 预计公司2008-2010年EPS分别为0.97元、1.1元、1.35元，给与增持评级。 |
