| 香港公屋制度，是住房保障的成功典范。从世界范围来看，为低收入人群提供必要的住房保障，是各国政府普遍需要解决的问题。由于公共房屋不会吸收充足的私人资金，所以建设主要由政府投资。其中，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公屋（包括公租屋和后来的居屋）制度，包括准入、分配轮候与退出机制、规划、管理、供应等方面。目前大约有45％的港人住户得到政府公屋的照顾，其中政府资助购屋的比例逐年攀升；中高等收入人群的住房需要则由市场供应。 国内保障房建设加速。2007年全国新开工的经济适用住房项目的套数至目前已超过90万套，预计到年底达到120万套。按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009至2011年，通过投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造。同时根据我们对25个主要大中城市的统计，08、09年的保障房开工规模都在全部建筑规划的20％左右，如果加上其他一些政策性住房，则在30％左右，是历史最高水平。 根据观察香港的历史实践案例来看，并基于我国保障房发展的阶段、供应量看，我们认为在近3－5年内，我国保障房很难对商品房的需求与价格构成实质冲击，中短期内保障房对商品住宅价格和需求的影响极其有限。 研究香港公屋供应、私人住宅市场供应及房地产市场价格的案例，发现：在香港公屋实施的几十年中，其供应对商品房价格几乎没有影响，商品房价格更多地是主要受其自身市场规律的影响。 香港公屋在1997年以后才对私人住宅市场(相当于我们的我们商品房市场)有一些实质影响，但主要也是由于当时房价含过度泡沫后遭遇金融危机、97危机当年政府碰巧提出大量提供住屋(每年8.5万套)的计划加剧心理预期改变、以及楼市仍萧条之际的1999-2001年3年间政府仍向市场“大量”提供公屋，才导致市场调整时间达到6、7年之久，房价在2003年见底之后才回升。 未来3年，我国保障房供应覆盖比率依然很低。现阶段我国虽然也是处在商品房市场房价过度上涨之后的调整时期，并且现在政府在加大保障房建设，但比较而言，我国未来3年的保障房在整个住房建设规划中的比例不会超过40%，9000亿的计划也只能覆盖到不足4%城镇居民户，而且主要是针对低收入和中等收入以下的人群，因此保障房商品住宅价格和需求的影响极其有限，而且也不足以对市场的调整的时间产生实质影响。 我国目前有一点情况类似于香港的1997年之后时期的情景是：如同当年的8.5万套的心理影响，目前保障房对市场的影响更多的是在于消费者对保障房预期过高引起的过度观望，并可能在极短期内加大当前商品房市场的调整。 从保障房供应政策机制等看，保障房与商品房是两个相对割裂的市场。 政府在加速保障房推出的过程中也在强化监管。在国家加大保障房投入的大背景下， 2007年建设部联合多个部委先后出台了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，完善了保障房的准入和退出机制、明确将建设经济适用房为各级政府的工作职责。各级政府开始积极采取各种措施确保低收入住房困难群众得到实惠，杜绝违规申请廉租房和购买经济适用房的现象。尤为重要的是，住房和城乡建设部组成的住房保障检查组即将开赴各地检查工作，与以往检查情况不同的是，今年的检查结果将是明年中央财政下拨住房保障专项资金的参考依据。 保障房设置了严格的准入门槛。国内无论经济适用房还是廉租房，申请条件与香港相比都要更严格许多，使得保障性住房覆盖的基本上是低收入住房困难家庭和中等以下收入人群。 同时根据退出机制，经适房对商品房的供应不会形成冲击 经适房对城市边缘或城郊结合部等类似区域的普通商品房的价格可能会有一些边际影响，但更多是心理影响。 经济适用住房建设用地以划拨方式供应，因此，一方面是政府为实现土地资源最优化利用，另一方面城市边缘或城郊结合部有可能提供较大面积的住宅用地，所以我们预计保障房建设预计较多的会在城市边缘或城郊结合部。 同时，政府规定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，这种“非市场”的价格安排显然可以非常有效的控制住价格水平，从而确保“保障住房”不变色，但是对城市边缘或城郊结合部区域商品房价格可能会有一定压力 但经适房对周边商品房的实际价格压力较为边际，只是短期内的心理影响。政府对经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右，对新建廉租住房的单套的建筑面积控制在50平方米以内。而一般商品房的面积大都会相对大一些，而城市边缘或城郊结合部的商品房往往因为迎合消费者“以距离换空间”的想法而会面积更大并且环境舒适一些，所以目前保障房计划对消费者更多的是短期内在心理上误导了价格预期，而对周边商品房的实际价格压力较为边际。 保障房建设对业内优质企业是发展的机遇。优质地产企业(大多数上市公司都在其中)会在总规模达到9000 亿元的保障性住房建设中占据优势地位，而通过参与保障性住房市场建设，也有助于企业平稳度过市场调整期。 投资建议：虽然市场和开发商仍处于较困难的阶段、消费者预期的完全扭转还需要时间，但是考虑到政策正处于趋势性向好阶段、优质开发商融资环境改善和融资成本在降低、市场价格泡沫在不断被挤出、消费者购房总体成本在下降、租金收益率吸引力在提升、市场似乎正处于走出萧条低迷状态的回暖过程中、开发商“高存货低销售”的矛盾也有望加快缓解。因此，我们仍然维持“领先大市—A”的投资评级。 |
