| <FONT color=#000000> 结论和投资建议：长期来看，行业增长动力将逐步发生改变，原有以城镇居民为主的住房消费模式将逐步发生转化，新农村改革将使得农民的收入、财富分配地位上升，住房消费能力增强，成为未来房地产行业需求增长的主要来源。短期来看，我们判断，09年中期之前行业仍存在很大的风险，成交量大福回升概率不大，房价、地价都面临进一步下调的压力。原因是明年中期之前，开发商库存仍在上升，资金压力加大，预计09年中期开发商的累积经营性现金缺口将达到10000亿左右，行业需要通过进一步收缩开工、转让项目、延迟付款以及降价销售等多种方式回流现金；同时，经济下滑和对收入的悲观预期，将使消费行为进一步延迟，行业成交量很难出现大幅度回升。但是09年下半年，行业库存将逐步被消化，资金压力相对缓解，行业风险下降，投资机会逐步显现。因此09年上半年，我们维持行业中性评级，建议标准配置，推荐<SPAN id=stock_sh600048>保利地产 <SPAN id=quote_sh600048>(<FONT style="PADDING-LEFT: 10px">18.75</FONT>,0.96,5.40%) 、<SPAN id=stock_sh600895>张江高科 <SPAN id=quote_sh600895>(<FONT style="PADDING-LEFT: 10px">10.62</FONT>,0.46,4.53%) 和<SPAN id=stock_sh600266>北京城建 <SPAN id=quote_sh600266>(<FONT style="PADDING-LEFT: 10px">8.51</FONT>,0.31,3.78%) ；下半年建议投资者逐步增加配置，推荐华侨城、万科、<SPAN id=stock_sz000024>招商地产 <SPAN id=quote_sz000024>(<FONT style="PADDING-LEFT: 10px">15.50</FONT>,0.83,5.66%) 和<SPAN id=stock_sh600383>金地集团 <SPAN id=quote_sh600383>(<FONT style="PADDING-LEFT: 10px">8.17</FONT>,0.52,6.80%) 。</FONT> <FONT color=#000000> 关键假设点。开发商往往是基</FONT>于资金压力被动调整价格，由此导致价格的调整很难一部到位，调整速度较慢。预计08全国销售面积萎缩19%，销售额将萎缩8%；09年销售面积和销售额将分别萎缩5%和8%；08、09年新开工面积分别同比增长2.6%和-9.3%。 核心假设风险。如果居民收入短期内大幅提高，包括政府大规模的减税和股市大幅上涨带来的财产性收入的增加，可能导致消费力的提前释放，行业回暖速度快于我们的预期；如果经济形势恶化超过我们的预期，成交量恢复的速度可能更慢。 <!-- news_keyword_pub,stock,sz000024&sh600048&sh600266&sh600383&sh600895 --> |
