降息对房企业绩提升10%(股票名单)

2011-5-12 08:02| 发布者: admin| 查看: 826| 评论: 0|来自: 股票

<IMG src="http://img.ifeng.com/tres/finance//upload/images/2008/1128/090301/13_227528_36d8470f7d8f150baa953641f6639727.jpg"> 证券证券前三季长期借款前三季短期借款前三季应付利息前三季度每股收益(元) 前三季度每股净资产(元) 市盈率市净率 11月以来涨跌幅 11月以来换手率(%) 11月累计成交额代码简称 (万元) (万元) (万元) (PE) (PB) (%) (万元) 000505 珠江控股[0.00 0.00%] 16200 3240 5733.765 -0.15 0.3135 — 12.3764 60.9959 82.1289 71504.52 600376 首开股份[7.68 1.72% ] 604400 235000 168.266 0.295 4.5856 19.2177 1.6465 56.639 147.7037 140284.4 000546 光华控股[3.97 0.00%] — 5069.492 4024.472 -0.0156 0.8593 — 4.62 49.2481 49.634 20421.59 000671 阳光发展[4.90 -3.16% ] 108600 17098.31 266.1425 0.04 2.7152 100.2322 1.8636 43.75 66.047 14879.9 600641 万业企业[7.51 -3.96% ] 32000 30000 299.2608 0.65 5.886 9.0212 1.3286 42.1818 72.4148 135081.4 002133 广宇集团[3.74 -1.84% ] 138000 61000 540.7188 0.18 2.1643 16.1807 1.7604 37.5451 104.0059 90189.11 000029 深深房A33496.82 7780 728.9638 0.0168 1.1968 136.5914 2.5568 36 61.4842 55287.17 600807 天业股份[3.46 -4.16% ] — 9923.575 859.8228 0.05 2.3827 54.7905 1.5151 35.7143 91.6376 24752.7 600159 大龙地产[5.29 -2.76% ] 93440 17481 — 0.01 2.9507 622.3565 1.8436 35.6608 46.0507 57999.22 600533 栖霞建设[0.00 0.00%] 138000 94000 — 0.1397 2.4282 20.0275 1.5361 34.657 77.4295 186666.9 600325 华发股份[10.34 -2.18% ] 280550 37700 — 0.426 5.6703 21.2858 1.8641 34.6497 34.9367 196062.4 600648 外高桥[7.72 -2.77% ] 36622 155348 750.6253 0.0016 2.5949 3610.237 3.0598 34.5763 72.0554 69026.49 600665 天地源[3.32 2.15% ] 93565 2000 291.29 0.0959 1.9891 25.4158 1.6339 34.2975 35.9384 36989.17 600748 上实发展[7.69 -3.15% ] 84333.35 210400 — 0.19 2.2523 31.2616 3.5253 32.7759 99.2747 282148.3 600266 北京城建[7.95 -1.24% ] 240000 40000 2605.873 0.5491 4.8397 10.995 1.6633 31.7512 88.8588 264893.2 000608 阳光股份[3.78 -2.58% ] 104780 48800 — 0.2 3.4456 14.5736 1.1261 31.5254 25.8245 35201.22 601588 北辰实业[3.23 -3.29% ] 360000 65000 5750.267 0.06 2.4813 39.2399 1.3461 31.4961 30.8325 142985 000797 中国武夷[3.65 -2.14% ] 67307.45 88201.26 — 0.06 2.3897 43.8595 1.5609 31.338 73.714 43685.88 600639 浦东金桥[7.90 -2.95% ] 24000 110858.8 425.3481 0.268 3.7371 22.7829 2.1782 31.2903 46.2747 83641.47 000090 深天健[4.70 -0.21% ] 45000 152500 — 0.0053 7.4898 661.2175 0.6289 31.1978 74.2114 73789.94 000031 中粮地产[6.00 -2.76% ] 64000 341700 606 0.06 1.8091 82.6822 3.4105 30.444 72.0494 431863.5 600383 金地集团[7.23 -2.17% ] 819062.2 235367.5 — 0.21 5.2572 26.521 1.4057 30.3351 71.0723 726983.4 600736 苏州高新[3.01 -1.95% ] 216940 240250 77.9777 0.1048 2.7566 21.9684 1.1137 30.0847 49.5242 75284.92 600463 空港股份[4.18 -1.88% ] 7000 27300 — 0.2604 2.2863 12.2675 1.8633 28.7009 73.2306 31556.52 000718 苏宁环球[6.13 -3.92% ] 51530 19300 — 0.423 1.0542 12.3563 4.1713 28.1124 77.9052 180971 000965 天保基建[6.80 -0.73% ] 5000 1500 — 0.19 2.6993 27.0452 2.5377 28.0374 70.3157 35475.83 000043 中航地产[4.96 -2.75% ] 31469.88 91736.75 — 0.0384 6.4278 99.529 0.7934 26.8657 47.8299 32121.92 600052 浙江广厦[3.39 -2.02% ] 36900 88210 1411.481 0.21 1.5084 12.5338 2.2938 26.7399 53.926 74988.51 600175 美都控股[3.40 -2.58% ] 9000 94060 23.3475 0.05 1.7128 52.5745 2.0376 26.4493 34.058 18574.7 600753 东方银星[3.17 -0.94% ] — 1715 1599.693 0.04 1.1567 61.8943 2.7665 25.9843 59.8901 17117.86 002244 滨江集团[7.88 -1.01% ] 246167 — 811.2824 0.62 2.7747 10.315 2.8688 25.7504 101.1167 91750.54 注：数据来源 WIND资讯，财务数据中空缺长、短期借款及应付利息缘于公司2008年三季报未披露々 11月以来市场表现强劲房地产公司基础财务数据一览主持人语：央行连续降息，资金成本较高的房地产公司会节约多少费用，业绩会有多少提升？因利息的降低，买房者会省多少钱，是否会重燃购房热情？在此，我们请五大券商的房地产行业研究员算算细账。长城证券：96家非ST公司平均净利润增加3.38% 一、降息有助于提高居民购房能力央行此次大幅降息，五年以上贷款利率降至6.12%，距离历史上最低的5.76%仅一步之遥，政策扶持力度超出我们此前预期。我们认为，大幅降息有助于直接增强居民购房能力。根据我们的测算，此次降息后，居民首次贷款购房，总支出将缩减5%-8%。同时此次降息后，五年以上存款利率和7折优惠后的五年以上贷款利率倒挂现象消失，银行将更有动力执行此前央行提出的鼓励购房信贷政策。在考虑利息因素之后，我们重新调整了房价收入比，修正后国内大中城市房价收入比距离2003年—2005年房地产市场较为理性的时期，房价还有25%的下降空间。假设2009年居民人均收入增长5%，伴随此次降息，房价再降10%即进入合理区间。从我国历史数据看，利率和房地产行业景气度之间存在着紧密的联系。1999年6月央行大幅降息153个基点，半年后国房景气指数出现了回升;在2000年-2004年，我国利率水平处于历史低位，五年以上贷款利率约6%，在此期间国房景气指数达到了历史高点;而随着贷款利率逐渐上升至接近8%，行业景气度见顶回落。目前，我们尚无法得出此次降息就能扭转房地产市场调整格局、使行业提前见底的结论，但显然类似重磅的措施有助于稳定市场人气，增强居民购房能力和信心。我们仍坚持认为行业回暖取决于两个最重要的因素：一是合理的房价，二是宏观经济预期的好转。在这两者没有同时满足的情况下，政策的频繁出台或将减缓行业调整的时间和幅度，但趋势还将延续。二、上市公司财务费用将大幅降低此次降息后，6个月内的短期借款利率下降0.99%，1-3年的中长期贷款利率下降1.08%，我们以各上市公司2008年三季度的短期借款及长期借款为依据，测算了此次降息对30个重点公司的影响。此次降息能使30家重点公司的财务费用减少12.34亿元(全行业96家非ST公司的财务费用减少17.35亿元)，平均净利润增加3.38%，剔除异常的数据，影响明显的在4-6%左右。综合此次降息影响、公司估值及基本面方面，我们推荐金地集团、保利地产[17.64 0.46% ] 、华发股份、冠城大通[4.58 -2.76% ] 等公司。三、后续仍存政策预期未来还有一定的降息空间。在降息的同时，央行还下调了存款准备金率，银根进一步放松，这也将有助于房地产上市公司更容易获得贷款。从降息的幅度来看，6个月内的短期贷款利率已经回到2002年2月的历史低点，中长期贷款利率距离历史低点也已经不远，即使这样，我们认为，未来还有一定的降息空间。房地产行业政策还有放松空间。我们认为，在以拉动内需为核心的宏观政策下，居民消费是长期过程，短期难以启动，投资是拉动内需稳定经济的第一主力。要尽可能地发挥政府投资带来的乘数效应，政策必将倾向于投入产出边际消费倾向大、拉动效应强、就业密集的行业。作为产业链超长(带动投资)与刚性需求旺盛、产业投资与消费循环仍然健康、关乎众多就业的房地产行业将成为稳定经济的重要筹码。因此，对于政府会不会出台这些政策不用担心，而是关心市场需不需要这些政策。本次降息远超预期，持续大幅降息对住宅消费是重大利好，对房地产行业和上市公司是长期重大利好。9月份以来5年期贷款利率从7.83%下降至6.12%，对上市公司财务负担和购房人的利息负担分析如下。对房地产公司是重大利好，尤其是对负债高的公司。根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算，累计降息房地产上市公司年财务成本约减少249亿元，相当于年财务成本下降25%。本轮降息对改善型购房者的利好远大于首次购房者。降息对首次购买100万元/套，贷款期限20年，首付2成，贷款利率7折的普通住房购房者，购房利息累计减少17.55万元，月减少支付按揭贷款13.8%，相当于房价下跌13.8%。在实施对改善性住房利率优惠、按揭成数优惠后，对购买100万元/套，贷款期限20年，首付3成，贷款利率7折的改善型购房者，购房利息成本减少31.66万元，月减少支付按揭贷款25.1%，相当于房价下跌25.1%。房地产业是持续降息最主要的受益对象，是保经济增长的主要支柱。经济越差、地产业的政策环境越好，是反周期的主要工具。预计购买力在适当的房价和信贷优惠条件下会逐步释放出来，行业可望在明年底前回暖，板块机会可望提前6个月到1年。中国目前的城市化和人口红利均相当于二十世纪50年代的日本而不是二十世纪90年的日本，中国地产业的发展空间还很大。中国居民储蓄20万亿元，是2007年住宅销售额的7.9倍。维持对行业“看好”的评级，未来板块仍有绝对收益。房地产板块近1个月、3个月和6个月来分别跑赢大盘5.2%、12.8%和3%。々中投证券：房地产板块年财务成本降25% 广发证券：购房者节约本息近两成此次是今年9月首次降息以来第四次降息，是今年11月国家实行适度宽松的货币政策以来首次降息。从我国当前及未来经济形势来看，降息在市场预期之中，但幅度之大有点出乎市场预料之外。如此大幅度的降息，表明随着经济下滑趋势的明显，国家刺激经济的决心很大。虽然此次大幅度降息并非直接针对房地产行业，但由于房地产行业是一个资金密集型的行业，因此大幅降息能够降低行业的成本，因此对行业有间接利好影响。对房地产行业各主体均有利好影响。对房地产开发企业，降息降低了房地产企业的融资成本。2008年10月底，银行贷款占房地产资金来源的比重为19.4%。今年三季度末，房地产开发贷款余额为1.97万亿元，假设所有贷款期限均为1-3年，那么此次降息后，房地产开发企业一年的利息支出为0.112万亿元，较本次降息前一年利息支出的减少幅度为16%，较今年9月来四次降息前一年利息支出的减少幅度为25%。对购房者，降息减少了按揭购房者的利息支出。以首次置业(2成首付、优惠利率)、总价100万元、10年期等额偿还法计算：连续4次降息前，优惠利率为6.66%(7.83%×85%)，月供9,147.26元，本金利息共计1,297,671元；4次降息后，优惠利率降至4.28%(6.12%×70%)，月供8,208.03元，本金利息共计1,184,963元，比降息前下降了8.69%。如果贷款年限增至30年，则本金利息共计下降了20.85%。本金利息支付的下降也就间接等同于房价下跌对购房者的影响，这对于部分拟购房者将产生积极影响，特别对部分前期房价已有调整的市场而言。对五年期存贷款利率非对称降息，化解银行贷款负利差的难题，有利于提高银行贷款的积极性。此次降息对五年期存贷款利率采取了非对称降息。其中五年期存款利率下调126个基点至3.87%，五年以上的贷款利率下调108个基点至6.12%，最低住房按揭贷款利率为4.284%(下浮30%)，这样银行的贷款利差就变成正的41.4个基点。此举有利于提高银行发放住房按揭贷款的积极性。东方证券：提高房地产平均每股收益0.03元本次央行大幅度降低存贷款基准利率和降低存款准备金率，且降幅超过市场预期，反映了央行“出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实”地贯彻落实适度宽松的货币政策。大幅度降息对房地产行业这种资金密集性行业而言，属于实质性利好。降息能使得房地产开发商的资金成本降低，尽管短期来看，一次降息对其资金成本的影响还很有限，但通过多次降息，开发商的资金压力已得到一定程度的缓解，而且对未来资金成本将下降的预期也更加明确。我们以wind房地产板块121家上市公司的负债情况简单测算，本次降息预计可减少房地产板块上市公司利息支出约30亿元，提高上市公司平均整体收益每股约0.03元。对购房者而言，降息将减小其购房利息负担，有效提高购房者的消费能力。经过测算，如果按等额本息还款法，假设贷款50万元，贷款期限为20年，则按一般购房贷款优惠利率下限，每月可减少月供261元；按首次购房贷款最优惠利率，每月可减少月供205.59元。财政部出台房地产新政时，我们认为房地产行业的政策拐点已经出现，将房地产行业的投资评级由“中性”上调为了“看好”。从未来房地产行业政策面来看，可能还会有后续有利于房地产行业复苏的利好政策出台。但是我们仍旧认为，行业成交量的复苏才是行业复苏的关键。我们预计行业复苏将会在未来3—6个月来临。根据对全国15个大中城市房地产市场的跟踪，房地产新政实施后，包括北京在内的各地房地产市场成交量均持续出现了恢复性增长，目前我们判断2009年房地产市场的成交量应该好于2008年。从地产股的估值水平来看，目前仍处于价值投资区域，我们维持房地产行业的投资评级为“看好”，建议超配房地产细分行业龙头公司，给予保利地产、金地集团、招商地产[0.00 0.00%] 、万科A、荣盛发展[5.25 3.14% ] 、冠城大通、华发股份、陆家嘴[14.30 -2.46% ] 、浦东金桥、张江高科[9.73 0.31% ] “买入”评级。中原证券：减少房地产公司利息支出20亿根据世界经济及我国宏观经济现在面临的状况，在近两个月已经连续三次降息的基础上，预计央行将在今年剩余时间及2009年上半年降低存贷款利率2-3次。降息政策无疑是针对宏观经济的普惠措施，房地产行业也将受益。降息对房地产行业的利好程度：一次降息的效果较小，但是连续降息的累积效应将逐渐显现。降息一方面降低了消费者的购房成本，促进了需求的释放；一方面减轻了开发企业的资金成本，对房地产行业盈利产生正面影响；此外，如果连续降息导致一年期定期存款利率大幅低于房租收益比，在宏观经济不发生衰退的情况下，房地产市场需求会获得较好的支撑；如果因为连续降息导致存款利率低于CPI，则资产价格也会面临支撑。房地产行业净利润增加幅度：虽然市场预期央行会降息，但此次力度之大超出预期。根据我们对房地产行业主要公司的估算，按三季度末长短期负债资金数据计算，本次降息将减少房地产上市公司利息支出约20亿元，此次降息对地产公司业绩提升的平均幅度为10.25%。购房消费者成本的降低幅度：降息会减少购房者的贷款成本，以购买100万元的首套普通住房、首付20%、商业银行贷款利率下浮30%为例，采用等额本息还款法，此次降息之前还款总额为127.14万元，月均还款额为5297.34元；降息之后的还款总额为119.24万元，月均还款额为4968.40元。此次降息可以减少还款6.21%，相当于房价下降4.97%。当然，对于全额现金购房的消费者没有影响。

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