| 事件描述： 11月14日，我们对金地集团 进行了实地调研，与公司董秘、证券事务代表等管理人员就公司的经营情况、发展战略和行业调整等问题进行了沟通交流。 1. 今年的销售情况仍可好于行业平均水平。根据公司公告，今年前10个月共实现销售面积84.81万平方米，同比略降2.27%，实现销售金额89.97亿元，同比上升16.33%。在今年行业整体调整的不利环境下，公司的销售仍保持增长的主要原因除了公司产品定位和品质较好以外，还有就是今年上半年及时调整了销售策略，将销售回款作为经营中的重点。07年全年的销售金额为98亿元，随着今年最后两个月仍有10几个项目新开或加推，我们预计今年销售金额实现超过10%的增长问题不大。 2. 目前实际资金压力并不大。虽然公司目前负债率达到73%，但短期借款和一年内到期的长期借款之和为62亿元，仅占总负债的22.71%，债务结构尚好。此外公司三季度末预收账款72亿，账面现金80亿（已偿还13亿银行借款），自去年9月以来公司就没有再拿地，未付土地款16亿元（广州番禺13亿），再加上今年后两个月的销售回款还可能加快，因此目前对公司来说，资金并不构成运营中的最大压力。 3. 公司存货存在一定的减值风险，但基本可控。07年4月至10月，正是全国性地价飙升以及地王频现时期，公司07年新增土地储备建筑面积504万平方米，其中的部分高价地确实存在一定的存货减值准备，如武汉京汉大道项目，建筑面积71020平方米，总地价4.89亿元，楼面地价6878元/平米；天津国际广场项目，建筑面积332862平方米，总地价22.67亿元，楼面地价6810元/平米；广州番禺项目，建筑面积240803平方米，总地价15.9亿元，楼面地价6602元/平米。其中番禺项目合同已到期，但政府方面未交地，公司现在仍在和政府协商解除合同或是调整规划，争取在年底前解决。武汉和天津项目也争取采取类似方式弥补过高地价或是延期开发。因此我们认为个别项目确实存在减值风险，如京汉大道项目。但存货减值计提的整体规模应该不会太大，我们预计可能在3亿元左右。 4. 面对深远的行业变革，谨慎收缩是公司目前经营的主基调。公司认为此轮行业调整和近期政府的保障性住房政策导向带来的行业变革将是十分深远的，在这种变革中房地产企业的准确市场定位将十分重要。公司的市场化程度比较高，对于政府投资的保障性住房等项目拿到的可能性不大，因此公司始终将自己的产品目标瞄准市场的中端。对于市场调整，公司认为还看不到结束的迹象，对于明年的市场不甚乐观，明年中期之前拿地的可能性都不大。从公司项目销售的情况来看，上海市场较为健康，西安、沈阳等城市也不错，但有补跌的风险；东莞、佛山等珠三角城市受产业结构变化影响较为显著，调整较大；认为未来北京、武汉压力较大。因此在今后一段时间，公司仍将以加速回款、消化库存作为经营的重心，项目拓展也将以中小盘为主。 5. 给予公司“增持”评级。从公司目前的经营情况来看，今年销售情况和结算收入都将略好于去年，但是毛利率会略降，同时需要考虑存货减值准备，因此综合来看，我们认为公司今年业绩与去年基本持平的可能性较大，而明年仍可能保持稳定增长，我们预计公司08、09年的EPS分别为0.56元、0.73元，在目前的龙头地产公司中具有一定的估值优势，给予公司“增持”评级。 <SCRIPT src="/mainjs/content_fun_2.js"></SCRIPT> |
