| <SPAN class=hangju id=zoom> 核心观点： 细化以往政策，资金面有所松动。08年1月份，政策出台的力度较07年年末有所减弱，主要是细化和强调以往出台的政策。同时1月份合肥城建发行上市和金融街的增发成功，使得房地产开发商直接融资的限制有放松的迹象，同时08年信贷将释放，房地产开发资金面较07年年末有所松动。 看好天津房地产市场。97年以来，天津房地产市场供求矛盾逐渐加剧，而08年商品房供给增长率不高，同时城市化带来的新增需求的增加及相对购房能力的改善，08年天津房地产市场依然看好。 一线城市商品房供给相对下降，房地产市场供给主力将有所转移。无论从开发投资增长率，还是从施工面积占全国的比重，再是土地购置面积占全国的比重，一线城市（北京、上海、天津、深圳、广州和重庆）都低于全国平均水平或比重较同期有所下降，未来商品房供给将更多来源于其他二三线城市。 看好一线城市房地产市场。一线城市住房需求能力处于全国前列，同时城市化等带来的外来商品房需求也高于二三线城市，在一线城市商品房销售竣工比大于1的情况下，而土地购置面积04-06年以来的持续下降必将带来供给的紧缩，未来一线城市房地产市场供求矛盾依然突出，看好一线城市房地产市场。 一线城市房地产市场价升量减，“拐点”不在。一线城市商品房价格增长率较快，而销售面积增长率相对较慢。若以此判断一线城市房地产市场支撑不下去，出现所谓“拐点”，将不客观。04-06年以来，除重庆外，北京、上海、深圳、天津和广州的土地购置面积持续下降，而这些城市的人均可支配收入和外来商品房需求都非常高，这必然导致市场出现价增量相对跌的局面。 推荐万科A。万科不仅土地储备丰富，而且项目资源多位于一线城市，资源质量较高。在良好的营运能力和融资能力的支持下，公司业绩将有较大提升。预计07，08年每股收益将分别为0.61，1.28元，08年PE约21倍，给予强烈推荐评级。 1.细化以往政策，资金面有所松动 节约集约用地，缓解新增土地紧缩 08年1月3日国务院下发了关于促进节约集约用地的通知。这是对以往土地调控政策的综合和细化。〈通知〉的主要内容包括：首先，加强土地利用规划，扩展规划范围。〈通知〉在土地调查的基础上，加强土地利用的规划。规划的范围扩展到基础设施、各类工程等利用土地的项目都要纳入土地利用规划，规划范围放宽。其次，〈通知〉在土地的开发，交易，使用和监管等环节，都提出了要求，增加土地的来源，如农村土地、未利用和废弃土地等，提高土地的利用效率等。土地开发环节，主要是明晰土地产权关系，提高土地开发效率，变未利用和废弃土地为可用土地；土地交易环节，提高土地出让的市场化程度，规定土地出让的条件，如土地的容积率、绿地率、住宅用地上的套数及套型等；土地使用环节，收回闲置土地或征收土地闲置费，提高土地的利用效率（提高容积率、控制农村宅基地数量、提高农村和开发区的土地利用效率等）；土地监管环节，明确国土资源部、金融机构、规划部门等部门责任，将节约用地作为政府政绩考核的指标。 主要影响：〈通知〉的影响与政策的执行力度有关。控制新增土地供给，增加现有土地的利用效率，这可以体现政府在保护耕地的红线要求下，又想增加商品房供给的逻辑。另外，紧缩的是新增土地，而盘活存量土地及提高存量土地的利用效率则能够减缓新增土地紧缩的影响。因此，如果〈通知〉严格执行，将会减缓新增土地紧缩的影响，对房地产行业的持续发展有利。 经济适用房开发贷款专款专用，低保住房政策执行力度加大 08年1月18日央行、银监会关于印发〈经济适用住房开发贷款管理办法〉的通知，明确了该项贷款的贷款人及借款人的条件，贷款的期限及使用标准，并要求经济适用房贷款专款专用，这是对住房低保政策执行的细化，将减少开发商开发经济适用房的难度。在信贷紧缩的情况下，一方面提高开发商开发经济适用房的积极性，另一方面将挤占其他类型物业的开发贷款，增加资金的紧缩程度。 房地产开发资金紧缩将松动 08年1月17日合肥城建公开发行，1月25日金融街增发A股股票上市等说明监管层对房地产开发商直接融资的限制有所解冻，资产优良的公司直接融资仍有机会。08年1月16日招商地产董事会已授权实施信托融资，部分公司发行公司债等，房地产开发商直接融资的渠道拓宽。 此外，无论08年开发贷款如何发放，相对于07年年末，将有所放松。 从资金层面来讲，房地产开发资金紧缩状况将有所放松。 2.看好天津08年房地产市场 2.1天津房地产市场供求矛盾不断加剧 97年以来，天津商品房销售竣工比呈上升趋势，商品房均价则不断上涨，天津房地产市场供求矛盾不断加剧。 2.2 08年天津商品房供给增速不高 短期和中期先行指标都显示，08天津商品房供给将以缓慢的速度增加，09年增速相对较快。 05年以来，天津土地购置面积小于土地开发面积，开发商的土地储备量在下降。同时，土地价格在不断上涨，商品房开发成本将进一步上升。 2.3.1天津房地产开发投资增速平稳 1997年以来天津房地产开发投资额持续增长，天津商品房供给将持续增加；从相对量来分析，97-03年投资增长率波动较大，04年以后较为平稳，月均24.59%，低于全国平均水平，26.81%，因此，一方面，天津房地产市场受政策关注的程度相对较低，另一方面，未来住房供给的增速低于全国平均水平。 2.3.2 08年上半年商品房供给与07年持平 1999年以来，新开工面积逐年增加，但07年累计增速逐月下降，未来1-2年商品房供给基本与07年持平；开工未竣工面积07年高于06年，但增速与06年相当，因此08年上半年商品房供给增速将维持07年同期水平。 2.3.3土地稀缺性提高，09、10较08年商品房供给加快 04年以来，土地开发和购置面积及其增速处于逐年上升趋势，尤其是07年增速较06年有所提升，中期住宅供给将以较快的速度增加。另外，05年以来，土地购置面积一直小于开发面积，开发商土地储备总量在下降，土地资源的稀缺性提高，未来地价将上升较快。 02年以来，综合地价逐年上升，但地价增速07年有所下降，因此中期住宅开发成本上升的幅度将有所降低。 综上所述，尽管09或10年商品房有可能以更快的速度增加，且开发成本上升幅度较07年有所减缓，但更远的将来，由于土地稀缺性的提高，商品房供给的速度将放缓，开发成本提升的幅度也将上升。 2.3.4天津开发商受紧缩货币政策影响高于全国平均水平 房地产开发资金来源中，05年以来，天津开发商，约75.33%来自于开发商自筹资金、定金及其他预付款，而从全国来看，该比重约为77.14%，相应的，国内贷款所占比重则分别为24.12%和21.44%，这一方面说明天津房地产受信贷紧缩的影响高于全国平均水平，另一方面，天津房地产外资利用率相对不高。 尽管07年多次加息，但天津房地产开发资金来源中，国内贷款所占比重较06年有所上升，如果08年货币政策继续收紧，天津房地产开发受到的影响将更大，有可能降低商品房供给量。 纵向比较，从全国来看，国内贷款和自筹资金年末所占比重小于年初，而定金及其他预付款和个人按揭贷款所占比重则相反，说明开发商可以部分转嫁年末银行信贷紧缩的影响；而天津，国内贷款所占比重年末和年初基本持平，这有可能提高开发商的信贷成本。 因此，在天津严格执行央行货币紧缩政策的情况下，天津房地产开发企业受到的影响相对较大。 2.4商品房需求将持续旺盛 2.4.1城市化带动旺盛商品房需求 由于城市化的不断深入，一方面带来大量的拆迁改造，引起商品房的被动需求，另一方面带来城镇人口的增加，积累商品房需求。仅分析后者，2000年以来，天津外来人口新增数量（除去人口自然增长部分）逐年增加，相应带来的新增住房需求也在上升。总体上讲，2000-2006年共新增常住人口65.17万人，户籍人口中非农业人口增加33.84万人，以06年人均住房面积26.05平方米来算，分别增加1697.68和881.53万平方米，分别占06年销售面积的116.39%和60.44%；仅06年，新增的住房需求面积约在201.37-790.13万平方米之间，占06年销售面积约在13.81%~54.17%之间。随着滨海新区的建设和天津城市化水平的提高，未来新增人口将更多，新增的商品房需求也将增加。 2.4.2天津相对购房能力改善 天津人均可支配收入，自00年开始逐年提高，年增长率10.49%，尤其是07年前11月，月均达到17.51%，人们的收入水平在增加；房价增长率，自05年以来呈下降趋势；房价与人均可支配收入增长率之间的差距在缩小，07年前11月累计增长率差额为-0.2%，人们的相对购房能力有所改善。 2.5天津房地产利用外资规模在迅速扩大 房地产开发资金来源中，外资所占的比重07年有快速的提升，前11个月累计较同期增长0.7个百分点；同时外资流入天津房地产市场的速度也在加快，07年前11月累计同比增长207.1%。房地产业利用外资的规模在扩大。 外资的流入不仅可以促进房地产开发投资的增加，而且可以助推商品房需求。因此，人民币升值带来的资产升值和资本套利的机会，将吸引大量的外资进入房地产行业，推动供给和需求增长。 2.6看好08年天津房地产 在天津房地产市场供求矛盾加剧的情况下，08年商品房供给增长率不高，而城市化带来的新增需求的增加以及相对购房能力的改善，08年天津房地产市场依然看好。 3.一线城市房地产市场比较分析 在此，我们以北京、上海、深圳、广州、天津和重庆作为一线城市。 3.1一线城市供需矛盾突出 从07年前11月销售竣工比来看，广州、重庆、天津和上海都大于1，北京则围绕1上下波动，07年前11月为1.04；另外，04年以来，重庆、天津和上海的销售竣工比呈上升趋势，广州自05年末开始逐渐增加，北京则较为平稳，仅从此指标看，上述5座城市房地产市场供求矛盾依然存在，部分城市有加剧的趋势。 3.2开发投资 从投资额绝对量上讲，07年，从高到低依次为北京、上海、重庆、天津等；从投资增长率来看，依次为重庆、广州、天津、北京和上海等；短期来看，重庆和广州商品房供给将较快，其他城市较为平稳，深圳则有所下降；一线城市投资增长率低于全国水平，未来房地产调控的重点有可能转移到二三线城市。 北京商品房供给平稳增加 04年以来，北京房地产开发投资额逐年增加；同比增长率，04-05年呈下降趋势，06，07年有所上升，其中07年略高于06年，但投资增速较为平稳，月均约16.82%；环比增长率，06年月均增长率最高，21.15%，07年下降到16.63%，其中07年四季度如往年一样，增长率较高，因此未来北京商品房供给将继续增加，但增速与07年差不多，调控风险较小。 上海商品房供给减速增加 04年以来，上海房地产开发投资额缓慢增长；同比增长率，自04年30.4%，逐年下降到07年的2.5%，其中07年1、2季度有所上升，但3季度为负，4季度略有回升；环比增长率，自04年月均增长率9.64%，逐年下降到06年的-2.4%，07年略回升到-0.69%，因此未来上海商品房供给将减速增加，调控风险不大。 短期重庆商品房供给减速增加 04年以来，重庆房地产开发投资额缓慢增长；同比增长率，自04年2月的47.6%，下降到07年3月的17.9%，07年后3季度快速回升，月均30.13%；环比增长率，05年月均增长率最高，20.02%，07年下降到15.92%，其中07年下半年，增长率呈上升趋势，因此未来重庆商品房供给增速将较快，但受到调控的风险可能较大。 08年广州商品房供给将增长很快 04年以来，广州房地产开发投资额逐年增长；同比增长率，04年以来呈上升趋势，04，05年相对平稳，月均3.33%，而06年为13.9%，07年前11月进一步增长到31.01%，同比增长率加快；环比增长率，04-06年月均增长率28.46%，07年上升到37.78%，增长较快；因此08年广州商品房供给增速将较快，但受到调控的风险可能较大。 深圳商品房供给将下降 深圳房地产开发投资，05年较04年有所下降，而07年前10月同比也有所下降；07年前10月同比增长率为负，因此，未来深圳商品房供给将有所下降。 一线城市开发投资增长率低于全国水平 04年以来，按照房地产开发投资额，从高到低依次为，北京，上海，重庆，广州，深圳和天津，其中除深圳外，其他5个城市房地产开发投资额都逐年增加；同比增长率，重庆，天津相对较高，广州07年后来居上，其中，07年广州，深圳，重庆和天津都呈上涨趋势，而北京和上海呈下降趋势；07年年末，广州，天津，重庆和北京同比增长率有所放缓，这与年末银行惜贷有关。因此，除深圳外，其他五个城市商品房供给将增加；另外，07年，全国房地产开发投资的月均同比增长率为28.76%，6个城市均未超过，这一方面由于这些城市投资的基数较大，另一方面，未来调控的重点城市将有可能转到二三线城市；但重庆和广州，同比增速也较高，存在一定的调控风险。 3.3开发建设 未来商品房供给将更多来源于非一线城市 未来北京和上海商品房供给量仍会较大，但供给增速将较缓慢，在5%以下，而重庆商品房供给量将不仅大而且供给速度较快，天津的供给速度将相对较快；未来商品房增量供给将更多来源于非一线城市。 08，09年上海商品房供给减速增加 开工未竣工面积是指施工面积中扣除新开工面积的剩余部分。04年以来，开工未竣工面积逐年增加；同比增长率，05年至今，月均同比增长率为10.57%，呈下降趋势，尤其是07年前11月月均同比增长率为5.68%,08年商品房供给仍将增加，但增速将放缓。 04年以来，新开工面积逐年递减；同比增长率，04年以来，大部分月份都处于负值，09年商品房供给将继续减速增加，甚至有可能出现负增长。 另外，07年开工未竣工面积同比增速高于新开工面积增速，短期商品房供给速度较近期将有所下滑。 北京商品房供给，08年加速增长，09年有可能下降 开工未竣工面积，06年较05年有所下降，07年前11月同比增加；同比增长率，06年，呈逐月下降趋势，但07年趋势反转，有所增加，08年较07年商品房供给将增加，且增速将加快，约8%。 新开工面积，07较06年略有减少；同比增长率，04年以来，06年为正值，其余大部分月份都处于负值，尤其下降较快，因此，09年商品房供给有可能减速增加，甚至可能出现负增长。 另外，07年开工未竣工面积同比增速高于新开工面积增速，短期商品房供给速度较近期将有所下滑。 重庆商品房供给，08年减速增长，09年有望加速上涨 04年以来，开工未竣工面积逐年增加；同比增长率，04年以来，呈下降趋势，尤其是07年下降较多，08年较07年商品房供给将增加，但增速将下降，约11%。 04年以来，新开工面积逐年增加；同比增长率，04年以来，呈上升趋势，尤其是07年上升较快，因此，09年商品房供给有可能加速增加。另外，07年开工未竣工面积同比增速低于新开工面积增速，短期商品房供给速度较近期将有所加快。 短期广州商品房供给将缓慢增长 04年以来，商品房施工面积，05年同比有所下降，06，07年逐年上升；同比增长率，06年由负转正，07年继续增加，但07年前11月累计增速为5.96%，因此广州商品房供给将增加，但增速不快，约6%。 未来商品房供给将更多来源于非一线城市 06年以来，从施工面积来看，上海超过北京，重庆第三，然后是广州和天津；而同比增长率，重庆和天津相当，07年前11月在18%以上，广州和北京差不多，07年前11月在5%左右，上海最低，1.8%，而全国平均水平为22.97%。因此，未来北京和上海商品房供给量仍会较大，但供给增速将较缓慢，在5%以下，而重庆商品房供给量将不仅大而且供给速度较快，天津的供给速度将相对较快；同时，07年前11月，上述5个城市的施工面积仅占全国的17.75%，06年该比重为20.43%，未来商品房增量供给将更多来源于非一线城市。 3.4土地开发 一线城市中期供给量相对下降，房地产市场重心将转移 07年前11月，土地购置面积，重庆土地出让最多；天津，上升较快，超过北京和上海，位于第二；北京，上海较同期有所下降，位于第三和第四；深圳土地出让最少；同比增长率，重庆和天津较高，北京其次，上海下降较快，这说明北京，上海，深圳和广州等一线城市未来新增商品房供给量将低于重庆和天津，且增速也落后于重庆和天津。另外，04年以来，6个城市的土地购置总面积占全国土地购置面积的比重呈逐年下降的趋势。因此，从供给量上来讲，未来房地产市场供给主力将有所转移。 北京开发商土地储备下降，未来开发成本上升 土地购置面积，从04年1572.46万平方米逐年下降到06年的295.01万平方米，处于低点，07年略有增加；同比增长率，07年由负转正，月均59.53%；完成土地开发面积，06年较高，07年以月均-32.52%速度下降，因此，08年商品房供给将增加，但09年有可能下降。 购置未完成开发的土地面积，从04年938.29万平方米逐年下降到06年的-545.46万平方米，处于低点，07年有所反转，开发商土地储备相对下降。 02年以来，土地价格逐年增加；同比增长率，06年有较大幅度提升，约44.17%，07年有所回落，14.87%。 在开发商土地储备相对下降和地价上升的情况下，未来商品房供给减少的同时，开发成本也将提高。 上海开发商土地储备下降，未来商品房供给有可能下降 土地购置面积，从04年1038.76万平方米逐年下降到07年11月的114.13万平方米，下降了89.01%；同比增长率，07年月均-71.78%；完成土地开发面积，04年以来逐年下降，07年以月均-41.71%速度下降，因此，未来上海商品房供给将有可能下降，且09年以后下降的速度将较快。 购置未完成开发的土地面积，05，06年较多，06年为273.89万平方米，07年为负值，而04年以来上海开工未竣工面积逐年增加，开发商的土地储备呈下降趋势。 02年以来，土地价格逐年增加；同比增长率，06年有较大幅度提升，约53.34%，07年有所回落，3.32%。 在开发商土地储备的下降和地价近年来的快速上升，未来商品房不仅供给量有可能下降，而且开发成本也将提高。 重庆开发商土地储备逐年增加，08年商品房供给将放缓 土地购置面积，从04年1102.44万平方米逐年上升到07年11月的1307.6万平方米；同比增长率，06较05年有所下降，07年有较大幅度提升，前11月月均87.4%；完成土地开发面积，06年有所下降，07年有所增加，同比增长率也由负转正，前11月增长47.4%，因此，08年重庆商品房供给有可能放缓，甚至下降，而09年将快速增长。 购置未完成开发的土地面积，04年以来逐年增加，07年前11月为579.43万平方米，而04年以来重庆开工未竣工面积减速增加，开发商的土地储备有所增加。 02年以来，土地价格呈上升趋势，06年有所回落，主要是由于出让的商业和工业土地价格相应有所下降，而住宅用地则持续上涨；同比增长率，较为平稳，07年较大幅度的回升。 开发商土地储备的增加和地价增幅较为平缓，未来商品房开发土地成本将平稳增加。 广州开发商土地储备增加，未来商品房供给将上升 土地购置面积，从02年1039.4万平方米下降到06年的462.13万平方米，下降了55.54%，06年较05年有所增加；同比增长率，06年由负转正，约49.35%；完成土地开发面积，从02年840万平方米下降到06年的370.38万平方米，06年较05年有所增加；同比增长率，06年扭转了03以来连续为负的局面，约164.63%，因此，08年广州商品房供给将有所增加。 购置未完成开发的土地面积，06较05年有所下降，06年为91.75万平方米，而06，07年广州施工面积均有所增加，但开发商的土地储备仍在增加。 02年以来，土地价格逐年增加；同比增长率，06年有较大幅度提升，约77.99%，07年有所回落，12.83%。 尽管开发商土地储备在增加，但08年商品房供给将有所增加。另外，地价近年来的快速上升，商品房开发成本将有所提高。 深圳开发商土地储备增加，未来商品房供给将下降 土地购置面积，从02年333万平方米逐年下降到06年的92.3万平方米，下降了72.28%；同比增长率，均为负值，06年为-25.38%；完成土地开发面积，从02年188.6万平方米逐年下降到06年的90.6万平方米；同比增长率，均为负值，06年为-4.33%，因此，未来两年深圳商品房供给将有所下降。 购置未完成开发的土地面积，02年以来，逐年下降，06年为1.7万平方米，尽管土地购置面积和新开工面积都在下降，但开发商的土地储备却在增加，土地开发的进度相对较慢。 02年以来，土地价格逐年增加；同比增长率，06年有较大幅度提升，07年下半年有所回落。 尽管土地购置面积和新开工面积都在下降，开发商土地储备却在增加，土地的开发进度相对较慢，未来两年商品房供给将有所下降。另外，地价近年来的快速上升，商品房开发成本将有所提高。 一线城市中期供给量相对下降 04年以来，土地购置面积，重庆土地出让最多；天津，上升较快，07年超过北京和上海，位于第二；北京，上海有所下降，位于第三或第四；深圳土地出让最少；同比增长率，07年前11个月，重庆和天津较高，北京其次，上海下降较快，这说明北京，上海，深圳和广州等一线城市未来新增商品房供给量将低于重庆和天津，且增速也落后于重庆和天津。另外，04年以来，6个城市的土地购置总面积占全国土地购置面积的比重呈逐年下降的趋势。因此，从供给量上来讲，未来房地产市场供给来源结构将有所变化。 完成土地开发面积，06年以来，天津最多，重庆次之，其次是北京和上海，深圳最少；同比增长率，07年天津和重庆在40%以上，而北京和上海则为-40%以下；6所城市完成土地开发面积占全国的比重，04年以来，逐年下降；因此，从供给量上来讲，重庆和天津，不仅从绝对量上，而且从相对量上，都超过北京，上海，广州和重庆；同时，这些大城市在未来商品房供给中所占的比重将下降，房地产市场供给来源结构将有所转变。 3.5销售情况 看好一线城市房地产市场 从商品房销售面积来看，北京，广州和深圳07年有所下降，其中深圳下降最多，约30.4%；重庆，上海和天津有所上升，其中重庆最多，同比增长88.3%。而07年前11月，全国商品房销售面积同比增长率为30.45%，只有重庆超过。 从商品房销售价格来看，07年6座城市均有所上涨，按同比增长率大小依次为深圳、北京、广州、重庆、天津和上海。07年前11月，全国商品房价格同比增长率为13.99%，只有上海在其之下，为13.06%，一线城市的商品房价格增长率依然较快。 一线城市价格增长率相对较快，而销售面积增长率则相对较慢，市场不存在“拐点”，这主要是由于商品房供给量下降所致。 北京商品房价升量跌 07年前11月北京商品房销售面积同比下降8.99% 04年以来，北京商品房销售面积，05年最高，06，07年逐年下降；同比增长率，自05年年末开始，呈下降趋势，其中07年虽呈上升趋势但仍为负值，前11月同比增长率为-8.99%；环比增长：04年以来，每年12月份销售面积都有较大增长；环比增长率，04年以来，月均增长率呈下降趋势，07年前11月为12.94%，北京新建商品房销售量在下降，这与商品房供给量下降有一定关系。 07年前11月北京商品房销售价格同比增长37.07% 04年以来，房价不断上涨，尤其07年有明显的上涨，同比增长率，呈上升趋势，06年较05年放缓，07年有较大幅度提升，其中07年前11月累计增长率为37.07%；环比增长，07年单月房价相对较高，月均环比增长率2.57%，其中07年9月，单月房价最高，10月份有所下降，11月份有所回升。 自06年5月以来，北京商品房销售面积同比增长率小于房价同比增长率，且差距逐渐放大；环比增长率，04年以来，年末销售面积高于房价，其余月份二者相当。而06年以来，北京商品房竣工面积同比增长率逐渐下降，部分月份为负增长，因此在强劲的需求下，量缩价增必然出现。 上海商品房价升量更增 07年前11月商品房销售面积同比增长22.73% 上海商品房销售面积，04-06年逐年下降，07年有所回升；同比增长率，05，06年为负，07年前11月处于正增长，11月份累计同比增长22.73%；环比增长：07年8月单月销售面积最高，随后逐月下降；环比增长率，04年以来，月均增长率逐年下降，07年前11月为8.74%，07年新建商品房累计销售量将增加，年末销售量相对下降。 07年前11月商品房销售价格同比增长13.06% 04年以来，房价不断上涨，其中05年8月和07年下半年，房价有较大幅度的提高；同比增长率，自05年9月，呈下降趋势，07年下半年有较大幅度回升，其中07年前11月累计增长率为13.06%；环比增长，07年单月房价较06年有所提高，月均环比增长率2.37%，其中07年9月，单月房价最高，随后逐渐回落。 自06年4月以来，上海商品房销售面积同比增长率大于房价同比增长率；环比增长率，04年以来，销售面积月均增长均高于房价。在房价不断上涨的情况下，销量上升的更快，上海房地产市场需求较为旺盛。 天津商品房价升量增 07年前11月商品房销售面积同比增长6.41% 天津商品房销售面积，04年以来，逐年增加；同比增长率，自06年年初开始下降，07年年末略有回升，其中07年前11月累计同比增长6.41%；环比增长：07年单月销量较06年有所增加，其中07年5月最高；月均环比增长率，07年较06年下降较多，07年前11月为3.93%，07年新建商品房累计销售量将增加，但增速不高。 07年前11月商品房销售价格同比增长17.21% 04年以来，房价平稳不断上涨；同比增长率，自06年5月，增速较位平稳，平均为19.15%，其中07年4季度有所回落；环比增长，07年单月房价较06年有所提高，月均环比增长率1.53%。 自06年8月以来，天津商品房销售面积同比增长率小于房价；月均环比增长率，04年以来，销售面积均高于房价。在房价不断上涨的情况下，销量也在上升，尤其07年年末增速有所回升，天津房地产市场需求仍旺盛。 重庆商品房价升量猛增 07年前11月商品房销售面积同比增长88.3% 重庆商品房销售面积，04年以来，逐年增加；同比增长率，自06年年初开始上升，07年有较大幅度提升，其中07年前11月累计同比增长88.3%；环比增长：07年单月销量较06年有所增加，其中07年7月最高；月均环比增长率，07年较为平稳，与06年相当，07年前11月为6.78%，07年新建商品房累计销售量增长较快。 07年前11月商品房销售价格同比增长18.06% 04年以来，房价不断上涨；同比增长率，05年10月至06年10月，不断下降，之后有所回升，尤其是07年下半年增速较快，平均为15.55%；环比增长，07年单月房价最高，3430.35元/平方米，月均环比增长率7.8%。 自06年9月以来，重庆商品房销售面积同比增长率大于房价，且差距在拉大；月均环比增长率，04-06，销售面积均高于房价，由于年末翘尾效应，07年也将如此。在房价不断上涨的情况下，销量上涨迅猛，重庆房地产市场较为火爆。 广州商品房价升量减 07年前11月商品房销售面积同比增长-5.17% 广州商品房销售面积，06年高于05年，07年同比下降；同比增长率，自06年4月开始下降，尤其是07年3月以后呈负增长，其中07年前11月累计同比增长-5.17%；环比增长：07年单月平均销量低于06年；环比增长率，07年年末有所下降，与06年走势相仿，其中07年前11月月均环比增长率为1.01%，07年新建商品房累计销售量较06年有所下降，年末销量，如同06年，有所下降。 07年前11月商品房销售价格同比增长26.9% 07年前11月，房价较06年同期上升了约1831元/平方米，同比增长26.9%；环比增长，07年单月房价基本高于06年，平均约8704.58元/平方米，07年环比增长率较高，月均约2.84%。 07年广州商品房销售面积同比有所下降，而房价上涨较快；月均环比增长率，07年销售面积也低于房价。广州房地产市场出现价增量减的现象，我们认为这主要是由于04，05年土地购置面积和完成土地开发面积的连续下降，导致新建商品房可供给量下降造成的。 深圳住宅市场不存在拐点 07年住宅销售面积同比增长-29.1%，年末销量有所回升 深圳住宅销售面积，自05年逐年下降；同比增长率，06，07年均为负值，其中07年累计同比增长-29.1%；环比增长：07年单月平均销量低于06年，约36.03万平方米；环比增长率，从07年4月的42.51%持续下降到07年10月的-48.97%，年末两个月由负转为正，07年住宅累计销售量较06年下降了205.42万平方米，年末销量有所回升。 07年住宅销售价格同比增长44.84% 07年房价较06年同期上升了约4139.31元/平方米，同比增长44.84%；环比增长，07年单月房价均高于06年，平均约14742.51元/平方米，其中，07年11月份较10月份下降了14.15%，12月有所回升，07年环比增长率较06年增加，月均约3.04%。 07年深圳住宅销售面积同比有所下降，而房价上涨较快。07年11月，深圳房价由17350.26元/平方米下降到15069.48元/平方米，引起市场拐点争论，我们认为其中的原因在于深圳特区内可供给的新增建设用地逐渐减少，而新建住宅更多来源于特区外。自05年7月，特区内销售的住宅面积占深圳住宅销售面积的比重，由53.57%下降到32.37%；同时特区内的房价高于特区外，这必然降低深圳平均房价。另外，11月份特区外住宅销售价格有所回落，所以导致深圳住宅销售均价有所下滑。在12月份房价和销量均有回升的情况下，给予深圳住宅市场，乃至中国房地产市场，拐点的判断，为时尚早。 看好一线城市房地产市场 从商品房销售面积来看，北京，广州和深圳07年有所下降，其中深圳下降最多，约30.4%；重庆，上海和天津有所上升，其中重庆最多，同比增长88.3%。而07年前11月，全国商品房销售面积同比增长率为30.45%，只有重庆超过。 从商品房销售价格来看，07年6座城市均有所上涨，按同比增长率大小依次为深圳、北京、广州、重庆、天津和上海。07年前11月，全国商品房价格同比增长率为13.99%，只有上海在其之下，为13.06%，一线城市的商品房价格增长率依然较快。 一线城市价格增长率相对较快，而销售面积增长率则相对较慢。若以此判断一线城市市场无法继续支撑下去，存在所谓“拐点”等结论，都是不客观的。04年以来，6座城市中，只有重庆土地购置面积是在增加的，其他城市的土地购置面积，04-06年都是逐年下降的，这必然导致商品房供给量的紧缩。而这6座城市的人均可支配收入和城市化带来的需求都是非常高的。在这种情况下，市场必然出现价增量相对跌的局面。 3.6一线城市需求仍将持续旺盛 一线城市住房需求能力处于全国前列 从人均可支配收入角度看，6座城市当中，只有重庆低于全国平均水平，但增长率高于全国平均水平，其中深圳，上海，北京和广州居于国内前列，因此这6座城市的住房需求能力也相对较强。 一线城市外来商品房需求高于二三线城市 从2006年各城市户籍人口新增数量（扣除自然增长的人群）上来看，6座城市吸引外来人口的数量高于大部分的二三线城市；而上海和北京对户籍限制较为严格，如果依据常住人口新增数量计算，北京、上海、天津和广州的排位将更靠前。这6座城市吸引外来人口的能力较强。 从06年当年新增外来人口的潜在住房需求分别占06年销售面积和竣工面积的比重来看，6座城市平均比重，分别为45.66%和52.05%。约2年的人口增加量带来的潜在住房需求就可以消化06年的商品房竣工量。在06年商品房销售竣工比大于1的情况下，源源不断的外来需求，将推动商品房需求持续旺盛。 因此，外来需求能力较强的这6座城市，其商品房需求将持续旺盛。 3.7看好一线城市房地产市场 在目前销售竣工比大于1情况下，土地购置面积的缩减和城市化进程带来的旺盛住宅需求，必将推动一线城市持续价升量减。看好一线城市房地产市场。 4.上市公司推荐 万科A 万科不仅土地储备丰富，而且约76.31%位于三大经济圈，746.53万平方米项目资源位于上海、北京和深圳，项目资源质量较好。在良好的运营能力和融资能力的支持下，公司的业绩将有较大的提升。预计07，08年每股收益将达到0.61，1.28元，增长110%，08年PE约21倍，给予强烈推荐评级。 |
