| 事项： 统计局公布2023 年房地产投资和销售数据。2023 年，商品房销售额116622 亿元，同比-6.5%；商品房销售面积111735 万㎡，同比-8.5%；房地产开发投资110913 亿元，同比-9.6%；房屋新开工面积95376 万㎡，同比-20.4%；房屋竣工面积99831 万㎡，同比+17.0%。 国信地产观点：1）商品房销售持续承压，2021-2023 年复合增速约-20%。2）房地产开发投资和房企到位资金单月降幅扩大，但2023 全年降幅均较上年收窄。3）2023 全年新开工面积较2021 年腰斩，但竣工面积仍与2021 年持平。4）投资建议：2023 全年地产基本面表现较弱，但需求端政策持续发力，如能打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售持续承压，2021-2023 年复合增速约-20%2023 年，商品房销售额11.7 万亿元，较2021 年最高点18.2 万亿元下降36%，已大致回到2016 年的水平，同比-6.5%，2021-2023 年复合增速为-20%；商品房销售面积11.2 亿㎡，较2021 年最高点17.9 亿㎡下降38%，已大致回到2012 年的水平，同比-8.5%，2021-2023 年复合增速为-21%。 2023 年12 月单月，商品房销售额11304 亿元，环比+39%，同比-17%，降幅较11 月扩大了8.5 个百分点；销售面积11226 万㎡，环比+42%，同比-13%，降幅较11 月扩大了2.5 个百分点；销售均价为10069 元/㎡，环比-2%，同比-5%。 楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。2023 年12 月，北京、上海优化普宅认定标准及个人住房贷款政策，极大利好刚需客群，从底部盘活置换链条。2024 年1 月，上海远郊青浦区和奉贤区又陆续针对人才放松限购。一线城市的楼市政策向来具有风向标意义，需求端政策持续发力，楼市复苏值得期待。 房地产开发投资和房企到位资金单月降幅扩大，但2023 全年降幅均较上年收窄2023 年，房地产开发投资为11.1 万亿元，较2021 年最高点14.8 万亿元下降25%，已大致回到2017 年的水平，同比-9.6%，2021-2023 年复合增速为-13%；房企到位资金为12.7 万亿元，较2021 年最高点20.1万亿元下降37%，已大致回到2015 年的水平，同比-13.5%，2021-2023 年复合增速为-20%。 2023 年12 月单月，房地产开发投资6868 亿元，环比-16%，同比-13%，降幅较11 月扩大了2 个百分点；房企到位资金10415 亿元，环比+7%，同比-16%，降幅较11 月扩大了7 个百分点。 2023 全年新开工面积较2021 年腰斩，但竣工面积仍与2021 年持平2023 年，房屋新开工面积9.5 亿㎡，较2021 年的19.9 亿㎡下降52%，已大致回到2007 年的水平，同比-20.4%，2021-2023 年复合增速为-31%；房屋竣工面积10.0 亿㎡，与2021 年10.1 亿㎡持平，同比+17.0%，2021-2023 年复合增速为-1%。 2023 年12 月单月，房屋新开工面积7920 万㎡，环比-4%，同比-10%，降幅较11 月扩大了15 个百分点；竣工面积34594 万㎡，环比+243%，同比+15%，涨幅较11 月扩大了3 个百分点。 投资建议： 2023 全年地产基本面表现较弱，但需求端政策持续发力，如能打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 |
