| 事项： 据财联社消息，近日相关部门下发《关于城市商品房预售资金监管的相关意见》。 平安观点： 预售资金过度监管纠偏，利于缓解房企资金流状况。意见指出，预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金可由房企提取使用，有利于提高房企资金使用灵活性。2021Q3 以来部分房企信用事件频发，多地政府出于“保交付、防烂尾”收紧预售资金监管，进一步加剧行业流动性压力，但近期烟台下调守信房企商品房预售监管资金留存比例3-5pct，已现松绑信号。此次意见对预售资金进行全国统一规定，亦有利于规范预售资金使用，夯实地方相关部门监管责任。 销售及信贷端未见明显好转，行业流动性风险仍存。尽管2021 年9 月以来政策转暖，但2022 年1 月重点50 城新房成交同比降30.2%；百强房企单月销售面积同比降44.4%；1 月新增居民中长期贷款7424 亿元，同比少增2024 亿元，按揭贷款释放放缓反映需求相对疲软。同时2021 年12 月房企到位资金中国内贷款同比下降31.6%，亦反映房企外部融资环境未见好转，叠加2022H1 为房企债务到期高峰，行业流动性风险仍存。 信心重拾为打破当前困境关键，政策端仍需加大发力。此前中央明确表示“着力稳定宏观经济大盘”，房地产为经济的重要支撑。但2021 年12 月地产投资同比大幅下降13.9%，资金趋紧下短期地产投资仍不乐观。近期从并购贷不计入“三条红线”、《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》、到预售资金监管的灵活调整，政策端暖风频频。站在当前时点，金融机构、购房者信心不足，信心重塑仍是打破困境关键，政策端仍需加大力度，为市场注入信心。 投资建议：尽管信贷端持续转暖，多地政府亦出台偏松政策，但金融机构及购房者信心仍不足，行业现金流未见明显改善，叠加上半年海外债到期高峰，部分房企资金压力犹存。短期看，无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险，后续政策端仍有改善空间，有望带来板块估值持续修复。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，同时随着政策改善力度加大，适度关注二线弹性优质民企的估值修复如金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。 风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。 |
