| 报告摘要： 市场表现：上周申万房地产板块收于 3258.21 点，累计上涨 1.40%，同期上证综指累计上涨1.22%，深证成指累计上涨0.78%，沪深300 累计上涨0.84%；横向对比，板块表现位于中游。 公司动态：万科：11 月，销售面积253.8 万方，同比+2.5%，销售金额431.5 亿元，同比-6.48%。 行业新闻：银保监会：现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。 土地市场：11 月22 日-11 月28 日，全国百城合计成交土地建面2340 万方，环比+140.4%，同比+31.3%；楼面价4905 元/平，环比+246.4%，同比+133.3%；溢价率为3.4%，环比上周走阔2.7%，同比收窄4.7%。 成交市场：11 月26 日-12 月2 日，30 大中城市新房成交面积354 万方，环比+18.0%，同比-20.2%，年初至今累计成交面积16781 万方，同比+2.0%，其中一线城市上周成交面积98 万方，环比+12.3%，同比-11.5%。 推盘去化：11 月26 日-12 月2 日，15 城商品房推盘面积为343 万方，环比-21.6%，同比-26.2%；去化周期为21.0 月，相比上周-0.1；批售比（移动平均3月）为1.47，相比上周-0.04，相比去年+0.07。 重点事件点评：12 月3 日，多部门密集对恒大事件及行业信贷修复密集发声，五部门同时对恒大风险事件进行表态，实属罕见，表明中央对于房地产行业平稳健康运行的高度重视；银保监会此番提及“满足改善性住房按揭需求”为超预期表态，预计未来居民按揭端修复加速，需求端将迎来更为明显的边际改善；银保监会、证监会对于房企放贷、发债的表态来看，单独指出开发贷或为对近期“农民工讨薪、施工方追款”等社会事件的回应。中央指出合理发放并购贷以及优质房企发行并购贷款，这一表态或预示着在差异化信贷政策下，行业出清加速、投融资方面具备优势的头部绿档房企的优势进一步凸显；百强房企11 月单月权益销售金额5717.7 亿元，环比-8.26%，同比-42.54%。整体来看，11 月单月销售延续负增长且降幅再度扩大。 投资建议：本周，克而瑞数据显示11 月销售景气度加速下滑；三批次“两集中” 供地下，上海平稳收官，广州、福州热度再降；银保监会表示现阶段要重点满足首套/改善性住房按揭需求；住建部支持广州政府向恒大派出工作组做好风险化解工作；证监会支持优质房地产企业发行债券，同时龙湖、龙光、金科等民营房企计划发行ABS 等固收产品，包括此前中交、金地、滨江在银行间市场完成债务融资注册，行业信贷改善持续兑现。需要指出的是，即中央对行业宽松政策频频吹风后，银保监会、证监会、住建部等部门为规避市场硬着陆的风险，也陆续释放边际缓释信号。但需要指出的是，当前政策出发点是“两维护”，调控着力点除了保障合理购房需求，也逐渐侧重于对房企经营性现金流的定向宽松。我们认为现阶段的逆周期政策调节力度稍显不足，后续有望看见力度更大的调节政策出台，行业beta 趋势性向上趋势不变，稳健绿档房企将加速集中，我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，A 股推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、新城控股；H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 |
