地产业务业绩靓眼，物管业务发展迅速。2019年上半年公司实现营收261.05亿元，同比增长67.92%，归母净利润25.9亿元，同比大幅增长288.5%，业绩高增主要源于公司前2年保持高增的销售额兑现为当期结算规模的显著增长，以及西南区域高毛利项目逐渐进入结算期。利润率方面，期内公司毛利率和归母净利率分别为30.3%和9.9%，同比提升7.8和5.6个百分点。值得一提的是，公司物业子公司金科服务期内分别录得营收和净利润12.02和1.59亿元，分别同比高增84%和260%，期内新增合同管理面积3500万平方米，后续表现值得关注。 销售稳定增长，全年目标无忧。销售方面，期内公司实现销售金额814亿元，同比增长36%，销售面积839万方，同比增长20%。考虑到期内新开工、在建、竣工面积分别同比增长10%、66%、76%，公司完成全年1500亿元销售目标具备保障。拿地方面，期内公司新增土储1530万方，同比增长51.2%，拿地金额423亿元，同比增长59.3%。拿地金额/销售金额为52.0%，土地投资强度同比提升6.7个百分点。 推行员工持股，完善长效激励。期内公司推出员工持股计划，存续期7年，共分5期，一期资金总规模32亿元，其中员工自筹资金16亿元，后续各期资金来源提取2019-2022年业绩考核达标后的年度净利润的3.5%作为专项基金，考核条件为2019-2022年归母净利润较2018年同比增长30%、60%、90%、110%。 融资渠道多元，净负债率改善。期内公司坚持多元化融资渠道，截至报告发布日公司发行35.8亿元公司债、3亿美元债、27亿元短融和23亿元中票。期内公司净负债率为147%，同比下降11.85个百分点，有所改善。短期借款+一年内到期非流动负债占货币资金比例为94%，同比提升19个百分点，短期现金流压力稍有提升。 维持公司买入评级。预计公司2019、20、21年三年EPS至0.98、1.33、1.68元，对应的PE分别为6.7、4.9、3.9倍。 风险提示：西南区域调控超预期收紧，行业融资环境超预期收紧。 |
