中信建投：地产股走强 关注背后三大因素 地产股走强，关注背后三大因素 原创：中信建投证券研究 陈慎 龙头房企业绩增长确定性强 近日地产行业走强，我们认为以下几点因素值得关注： ① 行业景气度下降增加政策博弈预期； ② 流动性改善压缩房贷利率上行空间； ③ 业绩增长确定性强，估值具有较大吸引力。 （一）数据跟踪：9月单月销售负增长，部分城市去化率下降，金九银十难现。土地端，虽然土地购置面和金额仍保持较高速增长，但是土地溢价率持续走低，房企拿地趋于理性。投资端，新开工面积再创新高，房企采取快推盘、抢工期的策略以对冲风险，投资增速在新开工和土地购置费的支撑下稳健回落。 我们认为进入四季度，行业整体趋紧的格局不会变化，去化率下降但供给量提升，整体成交量相对保持平稳。从另一个角度，行业景气度调整也有助于改善当前整体持续趋紧的政策压力。 （二）流动性方面，今年至今央行已经4次降准，有助于带来房地产行业尤其是需求层面的边际改善。如我们报告中提出，房贷利率往往滞后于市场利率，货币边际宽松下有助于市场利率进一步改善。据融360数据，9月全国533家银行仅有3.2%上调房贷利率，超九五成银行的房贷利率与上月持平。我们维持后续按揭贷款利率继续上行空间有限的判断。 （三）公司层面，行业龙头万科发布三季报：公司前三季度营业收入1760亿元，同比增长50.3%，计提41.4亿存货减值准备余额，归母净利润仍达139.8亿元，同比增长26%；扣非后净利润同比增长31.6%。最重要的是毛利率达27.8%，同比增加4.5个百分点。行业正步入高毛利润的结算周期，龙头企业业绩增长确定性强。根据2018年的业绩预测，万科A动态市盈率低至7.3倍，其他龙头的市盈率也多在6-10倍，估值具有较强吸引力。 我们建议优选： ① 具备强融资能力和ROE突破潜力的龙头房企（万科、保利地产、招商蛇口、华侨城）； ② 享受成长弹性和边际催化的企业（阳光城、荣盛发展）； ③ 享受存量红利的企业（建发股份、光大嘉宝、新湖中宝）。 |
