| 新浪财经讯 近月住宅楼价急升，但租金升幅远远追不上，令差饷物业估价署最新公布的私宅租金回报率，跌至只介乎2.5厘(最大面积类别)至4.3厘(最小面积类别)，见1998年以来的11年新低；而除了面积(实用面积。下同)431方呎的单位，其余面积私宅的租金回报率更低于97年。 地产界人士指出，楼价续升，令私宅租金回报率愈扯愈低，现时大部分入市买家是憧憬物业升值，若租金回报率再下试历史低位，会减低投资者入市的意欲。 回报率2.5厘至4.3厘 据香港媒体报道，差饷物业估价署昨公布最新的物业市场数据，面积少于431方呎、面积431至752方呎、面积753至1075方呎、面积1076至1721方呎、面积1722方呎或以上的私宅类别，回报率分别为4.3、3.5、3.1、3.9及2.5厘。换句话，面积愈大的单位，回报愈低。相较去年10月，5个面积私宅类别的回报率，分别为5.1、4.3、4.1、3.8及3.4厘，显示租金回报率跌幅相当显着。 差饷署每月从市民寄回的大量物业详情申报表，取得最新租金数据，另比较当月的最新买卖个案的价格，计算出回报率；而每个租赁及成交个案都会先除以该单位的应课差饷租值，以消除不同大厦因个别质素而对价格造成的影响。测量界指出，这做法较坊间只选取最新的租务交易数字作计算，来得准确，因为坊间的做法，较易因市场某月租务成交不多，而因应成交单位的质素而造成较大误差。 差饷署另会减去管理费及差饷等开支，以净租金收入作计算，并会扣除一些较为极端的例子，例如剔除包执房服务、极豪装修的租务个案，以尽量反映单位交吉时的回报率。 施永青：削弱私宅吸引力 中原集团主席施永青表示﹕“私宅租金回报率愈来愈低，肯定会削弱私宅的吸引力，不过于市场其它投资工具都处于低息的环境下，市民都会接受住宅的低回报，而暂时看不到对楼市有太大影响，但若楼价再升，(低回报)影响便浮现。” 有测量师指出，由于近期楼价持续升势，令近期不少入市买家主要是博升值，而不计较短期租金回报率偏低，不过楼价始终不可能一直上升，现时升幅过巨，随?升值预期减低，而回报率低企下，料下半年的私宅交投会放缓。 莱坊研究部主管黄杰雄表示，豪宅租金已于今年4月见底，在过去两个月已累积回升5.1%，而上半年物业租金回稳，将推动本港楼价于下半年继续有上升动力，料随?内地经济强势，豪宅下半年升8%；中小型住宅升5%。 |
