| 近期楼市纷繁芜杂：在南方楼市寒气逼人的同时，上海房地产市场已然是"小阳春"；在不少房企为资金唉声叹气的同时，有人却在大笑"机会来了"；在不少资金驻足观望的同时，外资毫不犹豫大肆"建仓"……种种互为矛盾的表象，令房地产市场的走势方向难辨，悬疑顿生。 悬疑一： 二三线城市将受"牵连"？ 观察楼市风向的变化，带有一定"风向标"作用的一线城市楼市表现首先应该引起关注。然而，一边是广州、深圳真有"寒流"，一边是北京、上海似在"假摔"，房价走势依然让老百姓感到一头雾水。与此同时，对于楼市"多米诺骨牌效应"的预期正在蔓延，二三线城市的房价是否会受"牵连"备受市场重视。 "由于房地产自身的区域性特征十分明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。"上海易居房地产研究院副院长丁祖昱的这一区域性理论一直为业内普遍认可。易居中国上周发布的2008年房地产市场发展走势研判报告判断，在政策调控下，炒房者逐步退出市场，二三线城市的楼市需求将以刚性需求和改善性需求为主，并在今年进入调整期。至于房价，经济适用房和廉租房的入市使得许多二三线城市年初价格出现下调，但今年中后期整体市场将走出低迷，价格增长则趋于缓和。 报告甚至对具体城市的情况作出了预测，如杭州、南京、石家庄、贵阳等前期发展较快的城市，今年的房地产投资和需求都将有较大萎缩；厦门、武汉、福州等可保持稳定；宁波、苏州、重庆、西安等将呈现交投放大的走势；合肥、哈尔滨、无锡、太原等新兴城市则将保持一定的价格涨幅。 上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅则提醒，今年的房价涨跌还取决于政府对于市场的干预程度，地方的落实情况显得更为关键。 悬疑二： 开发商需杀出资金"血路"？ 对于各地楼市所受到的不同程度的影响，开发商也是忧心忡忡。复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出，金融是房地产业的"血脉"，但在宏观调控持续、融资渠道缺乏的情况下，许多房地产企业面临巨大的资金压力，同时，房地产业的"暴利时代"也一去不复返。 的确，开发商以往的"暴利"价值链已经受到多方面的冲击。如房企上市路途崎岖，近期内地房企境外上市受阻已引起业内高度关注；又如土地市场偃旗息鼓，连香港地产巨头都"忍无可忍"地在年报中直陈对内地地价飙升的反感和忧虑。 "受制于外部经济环境和国内宏观形势，金融政策今年对房地产的调控重点将放在信贷投放的调控上，'无钱可借'将是今年最困扰开发商的问题。而中国证监会强调房贷IPO融资禁拿地与银行层面信贷政策从紧的取向更是一致的，加上土地储备管理办法的实施和各地住房建设计划的公布，今年土地市场的变化因素将逐步减少，伴随着更加规范的土地市场运作及未来可预期的土地供应，开发商的行动必须趋于理性。"邹毅表示。 更有不少人发表了"开发商会大量倒闭"、"房地产行业捉对厮杀、清理门户即将到来"的观点。从目前开发商的反应来看，大开发商似乎正在做被中小开发商"傍"的准备。如万科就在年报中明确表示，"行业的集中化是必然趋势。"万科一位执行副总裁前不久还在上海表示，中国房地产行业的集中度还很低，万科目前的市场占有率也仅2%，这说明未来市场"整合机会大"。 悬疑三： 外资无惧调控掉头"抄底"？ 内地楼市还在"摇摆不定"，外资又想来"凑热闹"了。越来越多的业内人士开始担忧，楼市的低迷或恰恰给外资带来了很好的"抄底"机会。 已有公开信息显示，商务部透露去年有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场。而且，虽然政府"限外"的严厉态度未变，但内地楼市长期向好、人民币升值步伐加快等使得境外资本仍在不断地涌入。 如上月荷兰国际投资管理公司宣布了一项新的房地产基金计划，继续加码投资内地楼市；香港太古地产日前在北京宣布成立中国内地的地区总部，并表示未来发展重心将转移至内地；从事商业地产的台湾汉华商业管理机构近日在上海表示，台湾多家知名财团已经准备以多种方式与大陆产业界进行合作。 当然，对于境外热钱带来的楼市"外患"，政府不可能熟视无睹。从宏观上看，国家加强限制外资流入楼市的重要原因是遏制人民币升值造成的热钱冲动，因为这些热钱一旦抽离出境，会给国内资本市场带来极大的不稳定性。而对于楼市，在市场人士看来，如果大量境外热钱继续涌入内地楼市，房价大跌的可能性不大。 不过，业内人士透露，年初有关部门已称要在符合WTO规则的情况下，合理运用各种调控手段限制外商投资房地产市场。相信今年对楼市外资的控制还会加紧。 々 外资伺机"围猎"中国楼市 从已经公布的财务状况来看，即使是优质的上市房地产公司，也面临着资金危机。而房地产市场的宏观调控和开发商资金链的紧张，让众多境外房地产投资机构最近变得格外受宠，中国内地房地产市场调控对于它们而言，无异于巨大的投资机会来临。 从去年年底开始，房地产行业多年以来的宏观调控"成果"开始显现。全国多个城市出现房地产成交量萎缩及价格下滑的现象。 与此同时，作为当局者的SOHO中国董事局主席潘石屹抛出言论称，大部分房地产公司资金状况都不佳，将面临着"百日剧变"。 从已经公布的财务状况来看，即使是相对健康的上市房地产公司，也面临着资金危机。国内融资渠道萎缩的情况下，实力雄厚的境外资本悄然以资金合作伙伴的形象出现在国内房企的投资者名录中。 早报记者在采访时发现，众多境外房地产投资机构最近变得更加受宠，中国内地的房地产市场调控对于它们而言，无异于巨大投资机会的来临。 "每家开发商都缺钱" 从去年年底开始，由国内最大房地产公司万科地产所引发的全国性降价风潮越刮越猛烈。此后，SOHO中国董事局主席潘石屹表示，开发商降价主要因为是因为资金链紧张所致。潘石屹随后还在网上公开各家上市房地产公司的财务数据，从分析的结果来看，情况不容乐观。速动比率是一个很重要指标，指的是一个企业立即变现偿还流动负债的能力，如果速动比率非常低，这样的企业资金链条就很紧张，一般是1至2之间是合理，但现在中国绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1。除此之外，大部分公司资产负债比都较高（资产负债比率越低说明公司财务状况越好），其中富力地产达到了惊人的146%。潘石屹表示，通过分析一些房地产企业的负债和银行存款情况，每个企业的情况可能各有不同，但从房地产行业总体来看情况不容乐观。 潘石屹表示，由于房地产公司恶劣的财务状况，未来100天之内房地产可能发生剧烈变动。 "可以这么说，每一家开发商都缺钱。"一家房地产企业负责人这样表示。这位负责人告诉早报记者，对于房地产公司来说，快速滚动已经成为一种惯例。一旦获得部分资金储备，开发商就会迅速将资金投入到下一个土地项目的储备中，一般很少会出现让资金"闲置"的状况出现。 优质房企隐现危机 即使是曾经一致被认为是相对优质的房地产公司，其资金状况也开始显得令人担忧。 安邦咨询公司分析师张巍柏在其一份分析报告中指出，不但非上市房地产面临问题，融资渠道相对更广的上市地产公司也同样面临现金流"断炊"的危险。随着资本市场的渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。 报告指出，如果仔细挖掘这些上市地产公司的实际情况，甚至完全可以认为，这些上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。 外商投资激增 在过去的几年时间里，随着银行贷款收紧，房地产公司与境外投资者的关系变得日益密切。实际上，几乎每一个大型房地产开发企业战略伙伴名单中都能找到境外机构的名字。 今年年初，金地集团宣布与UBS（瑞银集团）展开多方面合作，包括在境外共同发起设立房地产投资合伙企业，该合作企业首期募集金额将在2亿美元至3亿美元之间等等，此前，金地已经和荷兰ING房地产基金有过合作。 国内最大的房地产公司万科与新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）合作密切；上海复地集团的合作方包括北欧投资机构SEB、ING，世茂地产的投资方包括渣打银行等等。3月31日，保利地产总经理宋广菊出现在境外投资者聚集的房地产投资世界中国论坛上，公开表示要寻找战略合作伙伴。 虽然"限外"措施重重，但境外投资不减反增。2007年上半年，全国房地产开发企业到位资金15617.6亿元，同比增长27.8%。在房地产开发资金来源中，利用外资282.29亿元，同比增长68.7%，其中，外商直接投资230.78亿元，同比增长98.3%。上半年，房地产开发投资利用外资占房地产开发企业到位资金比重仅为1.8%，而房地产开发投资利用外资占国家实际利用外资比重则达到11.8%。这说明，外资进入中国主要流向于房地产等热门行业。 日本贸易振兴机构（JERO）4月7日汇总的一份报告指出，2007年外商对华直接投资再创历史新高，其中，制造业方面的投资因大型项目减少而稍有回落；而房产方面的投资则因北京奥运会和上海世博会在即而激增，达到去年的两倍以上。 境外资本伺机而入 对于这些境外投资者来说，内地市场最近的调整已经被看作是一个"机会"。 荷兰ING房地产中国区总经理温德宝在接受早报记者采访时表示，目前随着信贷市场紧缩，加上国内政策规定土地不能闲置，多方面因素都使得本土开发商寻求额外的资金来源。对于ING来讲，这种情形将给公司"获得额外机会去加强巩固现有的关系网络"，公司将继续加深对市场的了解，以作出新的投资。 赛智全球投资基金高级投资经理郭伟表示，在过去的一段时间里，大量房地产公司主动向投资基金示好，但是，即使进行股权投资，也还是需要严格的选择，因为目前大部分房地产公司都面临着土地成本过高的情况。 国家统计局数据显示，2007年，全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，但从国土资源部公布的数据来看，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿元，也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。 郭伟表示，在"面粉贵过面包"的情况下，即使外资公司在这一时间进行"输血"，在如此高成本的情况下，市场状况如果持续萎缩，很难保证未来所建成的房产能够变现。 业内人士指出，如果房地产市场能够在短期内恢复，那么开发商就可以渡过这个难关，如果不能，那么将很可能出现大规模的行业阵痛。经济学家谢国忠则表现得相当悲观，他表示，"中国可能一半的房地产开发商会破产。" 记者手记 眼前的利益危险的信号 早报记者 刘秀浩 目前来看，国内开发商本身的预期依然向好。保利集团财务总监谭艳在接受早报记者采访时表示，房地产公司本身具有一定特殊性，比如销售回款必须在交房后才能入账，以至于可能出现部分时期净资产负债率相对较高的现象。对于一家房地产公司来说，单纯的资产负债率以及速动比率等并不能说明问题，反而公司可能在市场整合时获得扩张机会。 但是，一旦房地产市场的调整时期超出开发商预想，这种乐观常常会换来另一种结果。2005年，在国内叱咤风云、实现百亿销售收入不久的顺驰地产集团，却被香港路劲基建以区区10亿港元收购。 据早报记者了解，房地产市场的宏观调控和开发商资金链的紧张正给私募基金的介入提供机会。投资研究机构ChinaVenture在4月7日披露的一份研究报告统计指出，今年第一季度，中国私募股权投资市场共披露案例27起，投资金额23.09亿美元，平均单笔投资金额为8551万美元。其中，房地产、物流业成为私募股权基金的重点投资领域。 以目前的境外资本来看，目前投资者的吸纳能力已经远远超出当年。3月26日，新加坡太平星集团宣布成立一个20亿美元的房地产投资基金，简单以倍数计算，这笔资金可以轻易买下14个顺驰。 2006年左右，百仕达、合生创展等地产上市公司的股东名单里，开始活跃TCI（TheChildren'sIn鄄vestmentFundManagement）、老虎基金等境外对冲基金的名字，他们大肆收购香港上市公司股权，其中很大一部分投向了涉及内地的房地产市场。而到最近，开始有对冲基金开始投向直接开发领域。 领盛投资管理公司亚太区杰克·钱德（JackChandler）透露，除了一些长期投资基金之外，目前在亚洲房地产市场上已经出现了直接投资于房地产市场的对冲基金，"和我们不一样，这些投资者拥有高比例的融资杠杆，追求最大的投资回报，并会在获利后迅速退出。"钱德表示，对于地产市场来说，这或许可以看作一个警告。 已经有专家开始担忧地产公司的命运。中国房地产业协会朱中一表示，应该尽快想办法拓宽房地产开发商的融资渠道，包括尽快出台房地产信托基金等产品，以避免出现地产行业的过于剧烈的震动。 |
