| 【编者注】周三午后，经过连续调整的A股市场突然反攻，沪指重新触及2800点关口，而反弹过程中起决定作用的就是地产板块，与楼市小阳春的颇受争议相比，A股市场投资者对于地产板块的未来预期似乎更加确定，究竟地产板块是行业回暖带来增长？还是通胀预期催生受益？未来走势又将如何？我们为您做深入的分析。 导读： 【行业动态】中资地产股下半年仍有超额收益 数据解读房地产(组图) 【研究报告】房地产行业：5月成交量环比普呈增长态势 推荐(研报) 房地产:打通再生产循环 行业确定性复苏 荐6股(研报) 房地产:通胀预期下的投资性需求 增持(研报) 地产股放量飙升 深成指迭创反弹新高 午后两市震荡走高，首先地产板块午后走强，拉动市场人气，推动两市强势翻红，在2点以后地产股再接再厉，个股普遍放量上扬，其中龙头股保利地产(600048-CN)(进入该股吧，新版行情)、万科A(000002-CN)等强势飙升，中粮地产(000031-CN)更是强势涨停，报10.89元。 据国家统计局公布的数据显示，1-5月，城镇固定资产投资同比增长32.9%，其中,房地产开发完成投资增长6.8%，增幅比1-4月加快1.9个百分点。（财华社） 地产板块午后大涨逾3％ 逾10亿资金进场追逐 地产板块午后大幅拉升，带动深成指上行。逾10亿元资金进场哄抢筹码。 系统数据显示，地产业最受资金青睐，10.32亿元资金进场博弈。其中，机构资金净流入8.83亿元，散户资金净流入1.47亿元。万科A、中粮地产吸引资金过亿。 截至收稿，板块上涨3.33%，九成个股上涨。中粮地产涨停，金融街涨8.87%，万科A、保利地产涨逾5%，招商地产涨3.61%。（全景） 々 中资地产股下半年仍有超额收益 国家统计局上周公布了1-5月全国房地产市场运行情况，房屋销售进一步量价齐升，显著抵消了市场对投资活动略微反复的疑虑，行业前景乐观不改。 数据显示，5月全国商品住宅销量同比大增53%（3、4月同比增速分别为16%和41%），而今年1-5月累计总销量同比增幅亦已达到26.7%。值得注意的是，５月销量环比增长10％，而上月的环比增幅为4％，在我们日常跟踪的全国10大主要城市销量数据中，发现5月的销售在经历累积需求的逐步释放和涨价后未能更上一层楼，具体表现为环比增速从３、４月的51%、16%逐级走低至-4%。因此，全国销售统计数据让我们看到大城市以外的其他地区房屋销售进一步回暖，这对市场的后续需求有望带来支撑。 5月全国房屋平均销售价格进一步走高至每平方米4701元，与上年同期均价相比上涨18%。当然，这里面包含有产品结构和销售区域的问题，大城市的复苏强于全国平均贡献了部分价格涨幅。但全国房价在充裕的流动性支持下正在普涨是不争的事实。因为同期公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数同样显示，全国房价在3月开始首次出现环比正增长后持续上行，且4、5月呈现环比增幅不断扩大的态势。 在全国上下销售一片大好的红五月，我们看到开发商重启投资的步伐依然谨慎。虽然5月全国房地产投资单月年增速进一步回升至12%（3、4月分别为7.3%和6.4%，1-5月累计房地产投资同比增6.8%），但各项投资指标均较4月呈现不同程度回落，新开工面积同比减幅进一步扩大，在建面积和竣工面积同比增速亦出现下滑，土地购买虽然自3月份开始持续环比增长，但与去年5月相比降了三成。因此更多可以解释5月房地产投资增速继续上行的理由应该是价格因素，在对淡季（7、8月份）销售没有十足把握的当下，"去库存"仍旧是主基调。 我们看到针对房价的涨声一片，政府近期暗示其不希望看到房价泡沫重新抬头，包括清算土地增值税和拟年内开征物业税的相关表态，而资本金的超预期下调亦可看作鼓励开发商加速以合理价格消化存货，从而可以更早的享受高杠杆。因此，综合来看，我们认为下半年开发商进一步提价的幅度将趋缓，而房地产行业则有望受惠于内外经济复苏的时间差，呈现需求的进一步释放。因为，一方面，国内经济的企稳，将令购房者逐步消除失业降薪的担忧；另一方面，世界经济复苏的不明朗将迫使中国央行继续维持宽松的信贷政策。而跟随销售的维持强势，我们预计投资步伐有望在下半年明显提速，开发商年中计划的重新部署将带动新开工止跌回升，而土地购买步伐也料将继续在行业整体资金面宽松以及政府供地增加的双重激励下持续前行。 市场对于销售淡季的忧虑，我们的看法是，两方面原因可能导致出现淡季不淡的情况：第一，开发商会主动调整推盘计划以维护市场人气；第二，强势油价带动的通胀预期有望催生更多投资需求。而且，如果说上半年看行业复苏，更加关注销量环比增速，那么下半年的重点就应该放在同比增速上，这是业绩增长的根本保证。综合考虑淡季不淡以及基数效应，我们对此充满信心，而投资在下半年的加速回升亦将令市场对09年后的行业增长坚定信心。 回到资本市场上，我们看到内房股在经历3-5月的急速反弹后，当前的估值水准已经超出历史均值水平。然而，基于对行业基本面维持乐观的判断，我们仍然认为地产板块有望在下半年继续带来超额收益。我们建议投资者把握市场回调的机会进入，选股思路上可以关注两条主线：首先，房价和地价的逐步企稳，将令在07年高峰时期购地较多的上市公司NAV拥有更多的上调空间，包括富力、远洋、绿城、合生创展、合景泰富以及中海外；其次，财务状况超出同业的上市公司，则有望通过土地、项目的收购进一步增厚NAV，包括远洋、方兴、SOHO中国、世茂、华润和中海外。 々 数据解读房地产(组图) <CENTER><IMG src="http://img.cfi.cn/readpic.aspx?imageid=20090617000138"></CENTER> 本周商品住宅成交3721套 成交面积为416779平方米 环比上周增加4.64% <CENTER><IMG src="http://img.cfi.cn/readpic.aspx?imageid=20090617000139"></CENTER> 上海 本周商品住宅成交5484套 成交面积为607852平方米 环比上周下跌8.43% <CENTER><IMG src="http://img.cfi.cn/readpic.aspx?imageid=20090617000140"></CENTER> 本周商品住宅成交1790套 成交面积为207220平方米 环比上周成交面积下跌5.06% <CENTER><IMG src="http://img.cfi.cn/readpic.aspx?imageid=20090617000143"></CENTER> 杭州 本周商品房成交2225套 成交面积环比上周下降4.85 %成交均价环比上周上升2.39% <CENTER><IMG src="http://img.cfi.cn/readpic.aspx?imageid=20090617000144"></CENTER> 深圳 本周商品住宅成交1645套 成交面积环比上周减少13.67 %成交均价环比上周下跌9.65% 々 房地产行业：5月成交量环比普呈增长态势 推荐(研报) 5月，一、二线城市商品房成交量仍然维持在较高水平，且多数城市环比仍呈增长态势。在我们所跟踪的国内15个城市中，商品房成交量仍然维持较高水平：厦门、杭州同比增幅均超过200%，分别达到319.0%、223.3%；天津、深圳、西安、武汉、北京、成都、长沙同比增幅均超过100%，分别达到179.7%、148.8%、138.3%、126.1%、119.0%、115.2%、111.8%。多数城市成交量环比仍呈增长态势，其中杭州、厦门环比涨幅分别达到83.9%、40.2%。 5月，除个别城市以外，一、二线城市商品房成交均价普遍企稳，且有上涨态势。5月，除个别城市以外，国内一、二线城市商品房成交均价普遍企稳且有上涨态势：成都商品房成交均价环比涨幅超过10%，达到10.2%；昆明、深圳环比涨幅超过5%，分别为5.0%、6.8%；只有杭州、厦门这两个城市的商品房成交均价环比出现下跌，跌幅分别为4.2%、2.0%。 物业税能在多大程度上降低房价，目前尚难定论，而且我国当今还不具备征收物业税的条件。5月25日，中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。从2003年起，政府便开始提出征收物业税，2006年在北京、青岛、沈阳等城市模拟空转，由于存在一系列的问题，至今还未推行。从世界各国情况看，物业税的开征尚无调控房地产价格的成功案例。它仅是影响房地产市场需求的一个因素，地产作为一种商品，其价格最终取决于市场供求。我们认为，开征物业税还需要一段时间，目前物业税"空转"试点仍将继续。 商品房项目资本金比例下调超预期，最多达15个百分点，预计09年房地产投资同比增幅可能超过10%。5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，提出，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％，政策力度超出我们的预期。对房地产公司而言，再投资的门槛将降低，整体融资能力会提高，具有正面的效果。我们预计，2009下半年房地产投资会有较快速度的增长，全年增速会达到、甚至超过10%。 6月，我们预计房地产销售仍将维持高位，给予行业"推荐"投资评级。随着房地产销售的继续放量，房价将会得到更好的支撑，房地产公司的盈利预测和RNAV将面临全面重估。我们继续推荐万科、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商地产(000024)、华侨城等在全国拥有大量土地储备的一线蓝筹，同时建议关注浙江本土的区域性公司，如滨江集团(002244)、广宇集团(002133)等。(.东.海.证.券) 々 房地产:打通再生产循环 行业确定性复苏 荐6股(研报) 投资要点： 预计销售同比继续保持增长，环比数据将出现反复。 投资环节的盘活打通了行业复苏的最后一环。这是我们在3月份对行业复苏前景担心的地方。下有企业投资意愿，上有政策相助，行业所处阶段从衰退期的"去库存"升级到景气周期的"再生产"。 现金状况继续改善。维持我们前期观点：自2008年10月底，三方面因素共同缓解了行业的资金压力。 维持全年业绩确定性增长的观点不变。房地产市场成交量已经有近7个月维持回暖的趋势，2009年可结算资源增加；另一方面，2009年房地产公司计提存货跌价准备减少。 公司数据与行业趋势一致。行业销售回暖、现金压力减轻、全年业绩确定性增长等趋势在公司财报数据中得到反应。 行业评级从"同步大市"调升至"强于大市"。相对市场整体估值，房地产股估值仍有提升空间。 配置住宅类上市公司。建议买入行业龙头公司万科、金地集团；区域型住宅开发企业华发股份、福星股份(000926)、苏宁环球(000718)、大连友谊(000679)。 风险提示：行业整体将经历在价格与交易量之间反复取舍的过程。(.中.原.证.券) 々 房地产:通胀预期下的投资性需求 增持(研报) 由于受端午小长假房管局交易备案滞后等因素影响，本周重点城市的成交总体有所回落。在11个重点监测的城市中，楼市成交面积环比上升只有三个，但是房价环比上升的城市达到四个。从月度数据来看，重点城市房价已开始呈现上涨趋势。我们观察到北京的房价已接近历史高位。 我们预测在未来三个季度内，房价将呈现出两个阶段的上涨。而随着这两个阶段转换的还有刚性需求到通胀预期下投资性需求的转换。 房价上涨的第一个阶段：去库存接近尾声，但新增供给由于受建筑周期的影响无法有效放大，导致供求关系由供大于求逆转为供小于求，从而使各重点城市的一手楼市由买方市场变为卖方市场，开发商获得更大的定价空间，房价出现相对较为理性的上涨。我们认为当前房价上涨的逻辑即是因为处于这一阶段。我们预测这一阶段将有半年左右的时间，即将由今年二季度延续到三季度。这是因为新增供给通常需要半年左右的新开工时间才可形成。 房价上涨的第二个阶段：随着房价的持续上涨，对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制。但随着弗里德曼通胀观点的广为人知，国内始自今年一季度的信贷超常规发放，以及超额货币的快速增长，已开始诱发对2010年的通胀预期。在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下，将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放，将对冲刚性需求的下降。从而使楼市的交易量并不至于因房价的上涨而出现大的回落。我们预测这一阶段将由今年的三季度开始到四季度。 我们判断迫于通胀的压力，国内宽信贷和低利率金融环境的结束，将成为当前楼市复苏的终结者。而通胀以何种方式到来，将决定未来信贷紧缩的力度和节奏，这也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始。基于这一判断，信贷政策何时发生实质性转向，将是我们对楼市风向判断的一个关键因素。(.联.合.证.券) |
