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很久就想写个关于地产的帖子了，一直都没什么心情，年底临近，加上身体欠佳，所以能偷懒就选择了偷懒，再说了，我也从不认为自己是什么能够眼观六路、洞悉天机的神仙，所以也不觉得自己有什么写贴的义务。
不过昨天晚上，我这里大面积停电，无奈之下我这个懒人也只好约人喝酒打发时间，席间跟几个炒房的朋友聊天，问起国策，有一些观点颇为新颖，特拿出来给大家分享。
1、房地产为什么火？
从2000年开始，国家取消了福利分房，以及允许银行按揭，就拉开了序幕，因为几乎社会上所有的人都必须去买房子，一下子贡献了无数的消费者，另外允许按揭，就使无法估算的家庭从潜在消费者变成了实际消费者。所以，你首先要明白，房地产是政策的产物，假如仍然允许福利分房以及不允许按揭贷款，那么根本不可能有房地产的今天，并不是什么房地产企业有多优秀，也不是你这人多能干。
2、为什么会持续火？
最初的设想恐怕还是改善住房条件，以及抵制一些福利房的弊端。但演变着就不是那回事了。都明白经济学一个基础的道理，一个国家的经济想增长，你必须有支柱产业，来带动其他方方面面发展。就比如我们80年改革开放以来，历年来引领中国经济不断增长的带头羊行业...纺织、家电、能源开发、外贸以及半加工出口、网络建设、通信及传媒，而这些传统行业，都在2006年后遇到了类似的困难，纺织家电不说了，早都不行了，外贸也在近几年遇到极大的挑战，网络建设几乎没有空间，通信呢，虽然想靠3G打一个翻身仗，但显然没有做到。
所以呢，从08年起，中国就缺乏一个支柱企业来使经济看起来更漂亮些。先说汽车，汽车是09年贡献最大的一个行业之一，首先汽车09年并没有技术上的多大改善，但产销量剧增，原因归结还是一点，政策。政策性降低购置税，以及加大以旧换新补贴。这才是去年汽车红火的原因，所以在今年这个政策仍然在执行的时候，汽车行业还会继续火。
除了汽车之外就是房地产，房地产本质上是个什么行业？说到底，房子更类似一种虚拟经济，它是最容易吹泡泡的。为什么说虚拟？因为它无法出口，只能局限于本地，你房子不可能卖到欧洲去，你再红火实际上也只是内部在循环。为什么容易吹泡泡?它不像汽车，汽车有很多家生产商，无法统一定价，有市场因素在限制，所以去年汽车即使红火，但车价还是不断降。但地不一样，地是垄断的，全国只有一个生产商。只要地价提高了一倍，那么房地产的经济贡献起码就增加一倍。
这就很容易理解为什么去年政府对于房地产是一种宽容态度了，因为经济很糟糕，当时连汽车也没人知道会怎么样，再说仅靠它一个也不行。所以政府需要一个支柱行业繁荣来带动经济数据的漂亮，虽然这个数据是虚的。但政府的本意可能只是，我只需要它过渡一下，撑过眼下的难关。地价上涨了一倍，那么投资地产的资金必然就扩大一倍，那么买卖房的金额自然也扩大一倍，那么到最后体现出来的就是，房地产贡献的GDP自然就扩大一倍。而且社会上的资金你总得给它一个发泄口，让它有投资机会，如果这个社会什么生意都不能做，那恐怕到时就不仅仅是GDP增长缓慢了，经济增长快的时候吓人，跌的时候也吓人。
因为房地产容易掌握，是拉动GDP最简单易行的方法，所以去年各级政府都心照不宣的对房地产很宽容，不该批的也批，不该筹建的也建。而去年恰恰是经济最紧张的时候，大量资金无处宣泄，所以一窝蜂都凑到这里，就造成了去年房地产的无限繁荣，正所谓天时地利人和。
3、房地产高了有什么坏处？
很多人在分析，但我看了很多很多文章，却发现都有意无意的漏掉一个环节，什么环节呢，呆会再说。我们先来看日本的例子，日本也经历过经济高峰期，同样是在经济最高峰的时候，而且经济明显要出现拐点的时候，房地产开始大涨
。现在看起来，理由跟我们多么的想象。日本在90年前后，经济增长到达最高峰，当时日本一种普遍乐观的情绪开始蔓延，就是认为中国将提供了一个庞大的市场，日本可以无穷无尽的从中国市场收益，中国刚刚开放，大量家庭需要购买无数产品，当时记得还有日本专家花了半年时间推算，中国5年内需要的产品数量，以当时日本的制造能力，起码要50年才能生产完。所以当时日本是全国式乐观，年长的朋友还记得，当时的日本人是各国最欢迎的游客，各种奢侈品最大方的买家，印象中梵高的画就是在那个时候被日本人拍出了令人乍舌的天价，日本人到处都在拼命的花钱。在美国，sony公司的例子大家都很清楚，而日本国内呢，当时有一篇报告说。日本消费最高的娱乐场所---银座，圣诞节的座位需要提前半年去预定，因为当时任何一家小公司都花的起钱请员工年底happy一翻，当时日本人在感叹，没有贵族消费了，因为任何家庭都消费的起。
可就在这时，美国要求签订了广场协议，很多人都认为它是罪魁祸首，我不知道它是不是，但我知道一点，中国因素起码是个不可缺少的原因。广场协议要求日元升值，而日本恰恰是个出口大国，这当然对它的出口不利，所以日本政府需要发行大量货币来抵消日元升值的压力。于是社会上开始有普遍的通货膨胀预期，看起来很合理，所有人到处都在寻找能保值的方法。
表面经济问题看着是这样子，但日本人不是这样认为，日本人认为估算错了中国形势发展是最大的错误。由于中国经济的迅速发展，加上那几年恰恰是中国家电行业最迅猛发展期，很快日本人就发现，中国人不再买他们的家电了，而且中国人还抢占日本的市场，把亚洲几个周边国家也抢了。由于中国体制的特殊性，中国人在成本上的优势根本无法竞争。日本人的愿望破灭了。
而在那几年，在幻想还没破灭的时候，几乎所有日本人都认为：1，政府会大量的发行货币，2 中国市场是支持日本经济高速发展50年的坚实基础。所以，每个人手里的货币会越来越多，你必须找地方保值。那么投资什么呢？也是房子。
日本的条件跟我们不具备可比性，它是个岛国，而且是世界上人口密度最大的国家之一。根本没有多少地，而且日本有一项国策，农业一定要自给自足，永远不要变成农业输出国的打工者。因为吃永远是最重要的，所以，在当时的日本，综合起来就有以下的观点：1、土地有限、2 人口太多、3 经济会高速发展50年、4 政府会大量发行货币。所以你很容易要买资产保值，这很正常。他们的理由比我们还要充分，人家的土地可是比我们紧张100倍，而且还是私有化。
但结果呢？结果大家都看到了，日本房地产在步入高峰之后，就是20年来的阴跌，跌的无数人倾家荡产，无数社长沦为打工者，一直到今天还在打工还债，这些种种预期都没能实现。
为什么日本政府当时需要房地产繁荣，我没研究，也不想分析了，意义不大，但是日本后来房地产为什么不行我很清楚。首先是中国市场的变化，导致日本经济开始逐步下滑，日本人赚钱不再那么容易了。其次是土地涨价之后，日本人跟我们一样，大量的农耕地拿出去交易，当时频临触动农耕红线的边缘，但是最重要的一点是，土地涨价之后，大量的基础设施以及社会福利无法实现。
因为，土地一涨价，日本的公路和铁路公司几乎无法正常运行了，没有人能买的起土地。大家都知道日本是一个高铁闻名的国家，假如他们土地一直这么涨，那还有他们的存在？（说到这点，是不是跟我们很像？我们今年是不是也在大力建高铁？所以你该有点明白今年为什么政府一过元旦就开始限制房地产了）
当然最严重的还是社会福利，大量的福利机构无法生存，例如公费医疗、公费学校、甚至老人院、福利院.....种种种种....总之你能想到这些福利机构，因为高额的房价无法负担，而面临困境，问题很简单，房价....
这些都是国计民生，你不能不出门，你不能不看病，不上学。你不能因为一所房子什么都不要了。房子上涨带来的社会弊端实在太大了，日本人承受不起。
我们呢？我们现在的情况呢？我们来列举一下：1 同样是经济高速增长之后出现拐点，2 同样的外部需求大量减少、经济无以为继。3、高昂的房价同样在影响我们的农地面积，据说已经到了耕地面积的红线，恰好，我们的国策也是农业必须自给自足，永不进口。4、我们今年也要大量开始铁路基建，说到这里，顺便说一下，去年的所谓4万E基建投资，因为土地大涨，我认为根本没怎么做。5、由于中国的特殊情况，以及莫名其妙的统计数据，我是无法得知福利性机构眼下的生存状况，但我知道起码一点，这病是越来越看不起了，所以08年开始大力推动医保改革。这些政策都是有牵连的，牵一发而动全身。
有人说汽车很好啊，我们可以依靠汽车，一呢，首先我认为汽车不足以拉动全体，因为我们的汽车迄今为止你很难出口，技术等先天性的落后，使你想去全球分一杯羹，是很难的。所以，我们在大力鼓吹新能源汽车，因为这个东西，不管好不好，起码我们跟国外在一个起跑线上。如果一个产品不能出口，只能内部繁荣的话，对真正的国家经济，贡献不大，为什么外汇储备那么重要，为什么以前把企业出口创汇这个指标看的那么重要，想想就明白了。二呢，汽车的繁荣本质上也是政策推动。汽车越多需要的公路越多，而公路在眼下的土地价格上是无法建设的，有种种矛盾。当然，消费越多，油价也越贵，越来越划不来。将来总有冷静的一天。眼下是憋出来的繁荣而已，没什么持续性。
当然，新能源汽车这个泡泡不知道如何，最近国家电力公司下达文件，要在全国范围大力建设汽车充电站，电动汽车，电站先行，起码这个行业是现在政府大力推动的，恨不得一夜之间把它推成全国乃至全球的经济重点。所以呢，有意做生意的朋友，这个行业起码眼下还能博一搏，可以关注。
我们重回到原来的主题，以后我们的房地产走向如何呢？前面说了那么多，我的本意就是，房地产的发展是迫不得已，从日本身上我们能明白这是一个无奈的过程和政策需要。而它的过热发展会严重影响到国计民生，所以手里有多套房子的朋友，本人劝你现在该冷静冷静了。 | 
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发表于 2010-1-17 11:03
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发表于 2010-1-17 11:27
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