杭州德信业务旁白：它真是摇荡楼市的最后稻草？

憨牛

　　1993年起步于浙江省德清小城的德信地产集团，在21年之后，忽然被视为摇荡中国楼市的最后一根稻草。这家公司宣称已达到年销售60亿以上，公开资料显示其通过信托和私募基金渠道大量融资，因此其资金链状况是否具有普遍性，其实令外界难以厘清。
　　该公司位于杭州北部的德信·北海公园楼盘实施的单价下降约3000元的销售措施，随着周边楼盘的跟随，以及金融机构传出警示地产夹层融资业务等消息，经过2月22日以来的发酵，甚至被许多严肃市场机构称为一个历史性的时刻。
　　2月25日，备受关注的售楼处，房源已所剩不多，现场只有零星一些看房客。董事长胡一平的长期搭档，在德信控股集团全面负责地产业务的常务副总裁费中敏25日接受记者采访时说，就在当天，该集团还参与了杭州市土地招拍挂的竞争，只是未能竞价拿下。他还解释了该公司目前的业务发展方向。
　　与地产业对三四线城市的看法类似，该公司准备将地产开发重心回收到中心城市杭州。该公司目前在杭州、合肥、长沙、连云港、德清、金华、广德、浦江、徐州、长兴、海盐等城市均有开发项目。除了房地产开发，德信地产还包括金融、物业、住建等业务板块。
　　2月25日，德信集团主要的拿地主体浙江德信置业有限公司的营销管理总监杜盛在接受记者采访时称，在目前资金充裕的情况下，一边多拿地多开发新项目、增加土地储备，一边加快在建项目的销售、清盘尾盘获得回款是目前的商业逻辑。
　　采访了解到，和德信高层所称地产开发重心重返杭州一致，近期德信在杭州多个地块出手斩获。“目前体量上杭州还是最主要的。三四线城市项目都已接近尾盘。”费中敏否认其正将在三四线城市降价回笼资金。
　　“面包换面粉”？
　　2月25日在杭州市市民中心一楼竞拍大厅，德信地产和浙江中南置业有限公司（以下简称中南置业）在为杭州市滨江区的一块土地而厮杀，两家在进行16轮报价之后，德信地产败北，中南置业以13.4亿元夺得白马湖地块。
　　“我们今天也在参与拍地，不过被中南公司拿走了。”费中敏在电话中对记者称。同时，他还补充道：“今年我们还会继续拿地。”
　　最近一周，德信地产几乎成为浙江曝光率最高的开发商。费中敏介绍其策略时说，“腾笼换鸟，面包换成面粉，房子（折价）卖出去的，最主要的还是为了拿到优质地块，是（有计划的）拿地计划。”他认为，今年土地市场会理性，拿地是比较好的时期。
　　2月18日，德信以加价100万元的形式直接竞得钱江新城二期章家坝地块——杭政储出［2014］2号艮山路两侧绿化带调整规划JG15-R21-01地块，土地总成交额17.4787亿元，折合楼面价12440元/平米。
　　一天之后，德信北海公园均价15800元每平米清盘的消息，成为资本市场看空楼市的重要依据之一。
　　杭州国土局网站信息显示，德信地产从2006年起共拿到11个地块，其中2009年拿地最频繁，共取得4个地块。不过杜盛称，还有其他一些地块是以其他合作公司的名义取得，但后期操盘仍以德信地产为主。
　　此前，在德信地产的官方网站中，降价和拿地被并称为“马上清盘、马上拿地”行动。今年1月以来，德信在杭州就已拿到三块地块，包括1月20日以49124万元竞得，成交楼面价5282元/平方米的钱江世纪城泊林春天地块、从法院拍卖中拍得的中泰乡项目以及近日所得章家坝地块，体量超过200万平方米。
　　据杜盛介绍，2013年德信集团销售额达60亿，同比2012年增长20%。在其业务扩张背后，也存在通过杭州本地信托和其自建的凯银投资等渠道，发行年收益10%以上产品进行诸多项目流动性或股权融资的情况。
　　透明售房市场研究院统计数据显示，杭州去年底市区商品房库存已超11.3万套，住宅近8万套。截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。
　　远离三四线重返杭州？
　　截至目前，德信在杭州开发的项目已达15个，其中银树湾、泊林公寓、中外公寓、早城、泊林印象、臻园等已陆续交付；现在售楼盘以城北的晓宸和北海公园，以及城东新城的东望为主。费中敏介绍，德信在杭州每年大约有70%的销售额，杭州的销售情况比三四线城市略好。
　　除了在杭州的15个项目，德信地产官网显示，在三四线城市也有21个楼盘，在售只有六家，其余全部已售或已交付。在售楼盘包括泊林公馆（长兴）、泊林公馆（海盐）、位于德清的溪山美墅和一里洋房，以及位于徐州的九龙城。
　　温州房管局网站显示，去年9月开盘的温州德信·泊林公馆楼盘，公开发售房源202套，140套已售或已登记。
　　费中敏称，这些项目开发大多时间较早，目前已进入尾盘阶段。他说，德信地产在三四线城市并没有降价。他认为，从总体上看，每个城市的楼市情况还是要对应到每个城市的供求关系影响上，不能一概而论。
　　在2013年，德信进军温州，接连摘得五地，拿地总额超过20亿元。但费中敏称，德信地产正在逐步结构转型，将把重心放到杭州。
　　在德信方面看来，2014年楼市可能会出现分化。2月25日费中敏接受采访时认为，三四线城市楼市会相对差些，但一二线城市房价涨势问题不大。
　　对于这次由市场行为引发的降价，业内人士分析称，比降价本身更重要的是，为什么两个楼盘的降价行动，却引起了全国的关注？“这说明市场信心已在发生逆转，房价是否过高已经不重要，重要的是许多人认为这种状况不可持续。”