香港楼价可跌90％的理由

港股新闻

这星期在本栏写了两篇关于本土主义与经济融合的文章，此事复杂，涉及多层次的经济学，我们不应留下任合一块未经翻转的石头，才不致把主观愿望当作客观结果，把自己放在可笑的位置。

   正如我说过，中港经济实质上已相当大程度地融合了。内地与香港正在同坐一条船，不论我们视对方为合作伙伴还是对手，都应各自制定最优的策略与相应的态度，才可能为己方寻求最大的利益。

   博弈论中有所谓“非合作性博弈”及“合作性博弈”（Cooperative game，或称“谈判博弈”），数学家纳什（John Nash）在六十多年前，对这两种博弈分别各写了一篇开创性的短文，在1994年时便据此拿到经济学诺贝尔奖。在“合作性博弈”中，双方（或多方）各自希望得到最大利益，但这要经过谈判，取得共识，才可达到。但如何保证对方也顾及自己的利益，相互的承诺不致成为空谈，关键是双方都要有一“威胁点”（threat point），意即指我若不满意谈判结果，有能力做出一种使对方大受损失的动作，即使是一拍两散、玉石俱焚也在所不惜。当然，若我们采取此威胁策略时，对方只是损失轻微，但自己却是元气大伤，那么，这个威胁便不足为凭。所谓“谈判地位”，无法不取决于双方的“威胁点”的强弱对比。



香港GDP弱势已成

   在1990年，香港的GDP仍等于中国的25％，去年则跌至3.1％。当年香港的谈判实力比今天强得多，所以才有今天的《基本法》出现。GDP的弱势香港是难以化解，但我一直相信，若港人没有走错路，不把精力浪费在内耗，以港人的创意，必有机会发展出更多不可取代的产业，从而保得住自己的“谈判地位”，不但经济更发达，政治上亦有更大自由。但部分港人，我相信是很小一部分，是不知己不知彼，胡乱挑衅，甚至推动分离主义，那把双方“威胁点”重新检视却甚有必要。

   我曾经说过，本土主义有好的部分，但若把它推至另一极端，搞出个“港独”来（虽然我不相信这会做得到），那么楼价起码会跌掉90％。要注意，我说的是“起码”，即实际上不止此数。有朋友告诉我，《晴报》为此议题搞了个“投票”，有81％的人认同我的看法。我一般不大相信网上投票，但对此结果也颇感惊讶：香港的读者理性的仍占大多数。

   但这里仍应更详细分析这数字。在香港的所谓豪宅，建筑面积呎价等闲要2,000美元，那么实用面积呎价便是2,500美元左右了。楼价众所周知，取决于location、location、location（地点），但我们不妨先参考一下其他城市的楼价，以作比较。我到一个新的城市，素来有到处打听当地楼市的习惯，在旧金山附近十分繁荣的东湾，100万美元（约780万港元）随时可买到实用面积4,000呎以上的豪华大宅（花园、车房另外赠送），那么呎价是250美元以下了，等于香港呎价的不到十分一。倘若香港经济崩溃，香港的楼宇会比美国大城市的房子更有价值吗？若不能，那么楼价下跌便不止90％了。

没了中国香港楼价靠什么支持

   这里的前提是香港与内地若分离开去，香港变成中国的“敌国”，港人被视作“汉奸”，香港的经济能否不崩溃？不少港人可能以为，自己的工作与内地没有经济关系，例如在港教教书，做点装修工程等等面对本地的服务业，或许香港独立后，他们仍能保得住饭碗？这会是十分困难的。香港没有天然资源，要消费，只能靠进口，但香港拿什么东西去卖，才能换得外币购买进口货物？赚不到外边的钱，整个香港经济便成无源之水，很快干涸，港人便再也无力支撑本地服务业的消费了。但香港有的是人力资本，快点转型搞高新科技或创意工业不行吗？百多年以来，香港的核心技能便是扮演贯通中国与世界的桥梁的角色。香港若脱离了中国，怎会不被全面封杀？谁会愿意在港投资搞这些玩意？香港的经济若就此垮了，本地人或内地豪客预期楼价下跌，谁会愿意投资楼宇？一个没有经济命脉的香港，说它的楼价能高于美国的芝加哥或其他大城市，岂不天真？
转载于：经济通