大市反弹在即，全面捞底内房股

港股新闻

《股林淘金》欧洲塞浦路斯一个存款征税的提议行动，就把港股从上周推低了５００多点，
加上中国两会之后个别中资板块有走资现象，形成恒指连续３天跌破保历加通道底线之下，情况
有过份超卖之嫌。笔者认为大市反弹浪即将来临！
　　以内房股为例，个别二、三线股由高位调整至今已超过３０％，例如恒大地产
（０３３３３）、雅居乐（０３３８３）、富力地产（０２７７７）、远洋地产（０３３７７）
及保利（００１１９）等。笔者认为，内房股已被过份抛售。若从宏观政策分析，所谓新的「国
五条」，其实和国务院前任总理温家宝上年已既定的遏抑楼市政策无太大分别，但是若细心留意
近日中国政情发展，笔者反而觉得有乐观的讯息可以捕捉。

＊李克强总理务实处理房地产政策＊

　　首先，笔者察觉两会会议结束之后，新任国家主席习近平对退任主席胡锦涛赞许有嘉；但是
，新上台的李克强总理，却没有如此高调赞扬温家宝。而且在多次的公开场合说话中，都避免谈
及有关温家宝过往所坚持的遏抑楼市政策。另外，笔者一些熟悉中国政治人物及政策之可靠消息
表示，很多地方政府官员是较欢迎新任总理李克强，认为他更懂得如何治理经济，不会如温家宝
般以严格手腕去达到目标。
　　很多内房股上市公司管理层和我们分析员聚会之时，都不约而同讲述，最近数年的内房股地
产发展，虽然因为有大量的刚性需求已恢复生气，但是盈利表现已远远难与四、五年前相比，所
谓的「暴利」情况已无可能发生，发展房地产中的所有「利益」，其实已有７０％是贡献给中央
及地方政府，利益落到发展商的不足３０％。但是温家宝主政下的过去两年，严限地方政府不能
贱价卖地及向农民平价征地，故过去两年中国内地的房产价格已稳定下来，但是土地价格却升幅
逾倍。在面粉价升，面包价格不能升，而且还限购、限起（细单位数目）及限资（融资）的情况
底下，地产发展商所能做到的便是「摸着石头」起楼。有利可图时才起，亦不减价推存货（因存
货不多），也不和中央对抗，起的绝大部分是清水房，办装修的另外一家公司，盈利表现已变得
「合理化」。

＊内房股财务健康，今年业务看涨＊

　　地方政府为了「符合」中央政策的硬指标，也会故意让一些非核心地区的房价下跌，这会令
「加权平均房价」不升而达标。事实上，大部分重要城市的核心房价及商业楼价均是上升的，温
家宝虽然深得平民总理之称号，但是在处理房价问题上，往往是要牺牲地方政府的利益，这会让
政令难以起到互赢作用。李克强过去一个月的谈话中没有谈到积极遏抑房地产之问题，反映了他
在处理此问题上有另一番价值观。李克强是共青团出身，是「根正苗红」被中央刻意栽培的领袖
人物，深知与地方政府沟通必须要有共赢方案才能事半功倍。笔者相信李克强不会跟从温家宝的
严厉措施去处理中国房地产的问题，而是会以务实的双赢方法去解决问题。现时内房股由今年初
高位已调整了三成，但普遍在港上市的内房股之财务状况都是非常健康，笔者认为中国在房地产
的刚性需求不断增加下，内房股的业务前景可以看高一线，建议现阶段便要积极入货，若升幅过
急，可以分阶段入货作中、长线持有。
　　注：笔者持有碧桂园、富力地产、雅居乐、世茂房地产（００８１３）及龙湖地产
（００９６０）。
《恒丰证券研究部董事　林家亨》
转载于：经济通