香港额外印花税后市火上加油

港股新闻

政府出了两招意图遏抑楼价，一是买家印花税（BSD），二是额外印花税（SSD）。前者外地买家可以化解，只要与本地人合伙买楼便不用交此印花税，将来或会多点出现中港“深度合作”，港人内地人一同集资买楼，是否如此，拭目以待，这里不作评论，今天焦点集中在SSD之上。

   SSD的目的据说是打击炒家，买楼六个月内再售出的，印花税从15%增至20%；6至12个月之间售出的，税率从10%上升至15%；12至24个月从5%提高至10%；24至36个月也要交10%。这些不同时段的印花税，政策目标是强迫或诱导置业人士买楼后不要这么快便卖出，愈早出货，受罚愈大。

聪明炒家市场信差

   打击炒家有什么后果？我过去多次指出炒家只是信差，杀之无用。炒家若是聪明的话，必是在他们认为价格仍低时入货，这时炒家的行动自然是把楼价推高。但我们不可或忘，炒家买货的目的便是卖货求财，至于他们能否真的目光如炬，赚得巨利，则是各安天命。不过，当他们出货时却是有助楼价下降。换言之，市场中若有一群聪明的炒家，低价时价格被推高，高价时价格则被遏抑，价格会更为稳定，波幅较小，而且接近真正的市价，所以经济学界认为他们是带来市场信息的信差。



   香港过去的经验也阐明此观点。1994年楼价急升，政府也是引入限制楼花买卖等措施把炒家赶离场。我当时便说楼价会实时受压，但其后因无炒家出货所提供的楼盘，价格上升的幅度会很高。地产商因市场中不明朗因素增加，不敢大量投资，新盘也会减少，后市更会火上加油。在96、97年间，楼价果如所料，势如破竹，节节上升，造成泡沫。

   去年春天政府已加了印花税，情况与94年一样，楼价淡静甚至下降了一段时间，到今年春天楼价又再因供应不足而找到动力上升。据政府数字，买后一至两年内便出售的，在今年三月只得83宗，到九月也只有218宗，数字如此之低，反映炒家已几乎绝。就算是这批卖家，其实可能有多种合理的理由必须出货，不见得是炒家。政府加码出手打击一些早已归隐的信差，效果有疑。

二手交投减 手肆意加价

   其实若再追寻下去，当可察觉今年一手楼盘肆意加价，原因之一正是二手楼盘稀缺，地产商少了竞争者。以前二手交投等闲是一手的八、九倍，地产商受到二手市场的竞争制约。去年开始的印花税正是二手供应减低的重大原因，情况与96、97时有部分相似。前车可鉴，读者可自行判断SSD加辣版的后果。

   真正能把楼价长期地打下来的有两个可能因素，一是外来的危机，二是房屋供应增加。我们不希望第一因素出现，只能希望政府靠第二个因素努力造地。有人说远水救不了近火，这不正确。若大家都确信将来有大量楼宇涌至，谁敢今天高价买楼？可惜政府至今尚未做出成绩，让人相信它有足够政治能量造地，政府仍有待努力。

四季常青

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