楼市：今天美国，明天香港？

港股新闻

  美欧股市近期续在高位整固，市场等待央行进一步“放水”，那边厢，内地上证指数又下试２１００点低位，资金仍在流出，港股受到两方面影响，续在２００００点大关争持。
    香港经济有下行的风险，物价升幅虽已放缓，但由于联系汇率的关系，仍处于负利率，此外，特区新政府对于压抑楼价似是雷声大雨点小，令到一些资金又再进入楼市，部分屋苑楼价再创新高。
    香港中产家庭的财富，最近２０年很大程度与有没有买楼存在着很大关系，若在上升阶段入市，便是赢家，但若在资产泡沫爆破期间买入，则可能曾经变成负资产及甚至破产。０４年“沙氏”结束后，若卖出楼房改为租住，又或者是一直没有上车，则现时的手上储蓄，若以平均楼宇尺价来计算，就已大幅缩水了。不过，若手上只有一层楼自住，虽然账面身家上升，但也只是纸上富贵，若卖了套现，难保日后可否以较低价或现价买回来。事实上，两年前“趁高价”卖楼者，现时大多后悔。然而，当楼市狂潮不断升温而政府比较有决心出招时，此时此刻超高价上车是否明智呢？
    楼价是否有泡沫主要视乎两方面：第一，租金回报是否到了极偏低水平；第二，平均价楼是否与居民收入脱节。
    由于租金仍在上升，因此，投资楼宇的回报的净收益率一般仍能达到三至四厘，相对于银行存款以至买入风险低的优质债券，买楼收租的回报不算低。
一场又一场的赌博
    至于楼价与收入方面，现时的平均尺价已升至大约６０００元，小单位也要３００万元，首次置业者颇难负担。美国人的平均收入较港人为高，而美国楼价的中位数约合港币１５０万元，但在泡沫爆破之后却一直无力反弹甚至是再度寻底，皆因早年没能力置业者，因低首期或零首期而上车，自住者亦再按揭买多一两层投资，金融海啸后楼价急跌，失业高企断供者陆续有来，令到楼市疲莫难兴，而这也是联储局要维持超低利率的主因。
    若香港不改变联系汇率，当美国经济坚实复苏利率向上调时，香港要跟随加息，到时楼市泡沫定必爆破，但谁知美国超低利率会维持多久？伯南克说至少要持续至２０１４年底，因此，不能说香港楼价已到顶，现时叫人不买楼今后可能会被信者大骂！
    故此，醒目的评论员早就表示，若阁下可以应付得起供款，买楼自住合理。事实上，两年前就算没有能力供楼向父母借首期买楼的年青人，现时都变成“富翁”。听朋友说一位世侄就是这样子赚了一百万元。我想，这与赌博相近，若他稍后忍不住入市买层较大的，则又是另一场赌博了。
    我在香港唯一的物业是按揭自住的，属于数年前低价买入，最近我对从事物业代理的朋友说，若屋苑的楼价再升多一成，请替我放盘，宁愿花数十万先租住两年。他说，万一楼价不跌，至少先输５、６０万元，不划算。我说，套现用来买一些至少有６至７厘回报的投资项目，就不会亏了吧？
    有这样的投资项目吗？我讲了一个股号及介绍其优点，他跟买了一些，一个月后宣布盈利大增及派高息，股价升了两成，他送了一些好茶叶给我。
    我的楼还没有“到价”，若阁下有一笔钱在手但无意买楼，宜怎样投资呢？下期续谈。
转载于：经济通

四季常青

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