多部委密集跟进楼市调控 高层对降价很有“底气”?

郎少

多部委密集跟进楼市调控 高层对降价很有"底气"?
　　当业内普遍预期新一轮房地产调控进入倒计时之际，国土资源部、发改委密集跟进原有政策，并对近期花样百出的地方新规亮出明确观点，或纠正，或肯定。
　　昨天，国土资源部举行2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会。
　　据介绍，全国2011年住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划和实际供地量相比，分别增加18.5%和72.6%，超过前两年年均10.17万公顷的实际供地量。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划为17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%。
　　其中，今年的保障性安居工程用地储备相当充裕。
　　国土资源部土地利用管理司司长廖永林介绍，经初步测算，今年中央下达的1000万套保障性安居工程建设任务，用地需求近4万公顷。
　　除公布了2011年全国住房用地供应计划外，国土部还发布了《关于坚持并完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，以及加强保障性住房用地管理的政策措施和相关要求。
　　业内普遍认为，此举意在对花样百出的地方"苗头性、倾向性问题"给出中央的权威意见。
　　据廖永林介绍，此前，国土资源部组成专题调研组，对北京、天津、上海、深圳、青岛、长沙等城市进行实地调研，结合调研结果制定了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》。
　　其中，充分肯定了"限房价、竞地价"、"限地价、竞房价"、"商品住房用地中配建保障性住房"和"土地利用综合条件最佳"等四种招拍挂创新做法，鼓励各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，有效合理调整房价地价，稳定市场预期。
　　但是，对于部分地方尝试集体用地建设公租房，单位自建保障性住房等做法，国土资源部表示，目前一些地方出现了擅自利用农村集体土地和企业自用土地建设公共租赁住房以及建设、销售"小产权房"等苗头性、倾向性问题，为依法依规确保保障性安居工程用地的供应，国土资源部及时下发文件，严禁擅自利用农村集体建设用地兴建公共租赁住房，严格规范距城镇较远、住房困难职工较多的工矿企业利用自用土地兴建保障性住房行为，坚决制止和严肃查处"小产权房"等违法违规行为。
　　同样在昨天，发改委发布了《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，要求各地价格主管部门立即组织开展专项检查，对所有房地产开发企业正在销售的商品房实行拉网式排查，确保"无一遗漏，不留空白"。检查内容包括是否一次性公开全部预售房源，是否在交易场所醒目位置明码标价、虚假折扣与虚假优惠等。对于违反明码标价规定的企业，除按价格法进行经济处罚外，还可责令停业整顿，甚至吊销营业执照。
　　对此，中国房地产业协会一位负责人表示，保障房的及时跟进和金融手段的结合是中央此轮调控的重要抓手，限购和限价正在有效抑制投资需求和销售价格，开发商的资金压力会随着金融市场的紧缩而进一步加剧。决策层对下半年楼市"价量齐跌"很有底气。(.上.证)

郎少

国土部出台意见 将推广招拍挂新政平抑房价地价
　　记者12日从国土资源部获悉，在对北京、天津、上海、深圳、青岛、长沙等城市的招拍挂出让方式创新进行实地调研后，国土部研究制定的《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》已正式印发。《意见》要求完善商品住房用地预申请制度，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。
　　《意见》明确了各地实践比较成熟的"限房价、竞地价"、"限地价、竞房价"、"商品住房用地中配建保障性住房"和"土地利用综合条件最佳"等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期的目标。
　　《意见》还明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。同时，为进一步遏制土地交易中的腐败行为，积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式，完善土地交易平台。
　　据国土部介绍，2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷。约为前两年年均实际供地量的2倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划占78.6%。(.证.券.时.报.网)

郎少

房企销售和资金压力骤增 房价拐点或加速逼近
　　陆续披露的上市房企4月份销售数据显示，万科、保利地产、金地集团等一线房企销售面积和销售金额增速放缓或下滑，其中万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长，保利销售面积出现下滑，金地销售面积和销售额更是双双下滑，为历史上各相关公司单月销售数据中罕见景象。与此同时，房地产企业的资金饥渴也进一步显现，部分企业甚至被迫求助于利息高达40%的"高利贷"。
　　分析人士认为，目前楼市调控高压态势未见松动，甚至出现加码迹象。随着销售和资金压力进一步显现，房企未来只能通过加大促销力度，以价换量。由此推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。
　　上市房企4月销售大滑坡
　　近日，四大一线房企"招保万金"中，三家公布了4月销售情况。其中，万科4月份实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%。但从单月销售面积和销售金额的同比增速来看，万科今年1月至4月数据呈逐步下降趋势，4月份的同比增速更是首次下降到个位数。对此，万科表示，调控对市场的影响十分明显，成交速度普遍放缓。
　　保利地产公布的数据显示，4月份公司实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%，但签约金额同比上涨63.41%至66.84亿元。
　　引人注意的是，金地集团的销售情况出现了"双降"--4月份公司实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元，同比分别下降16.9%和3.2%。
　　上述几家地产龙头的销售情况也是全国房地产市场状况的一个缩影。国家统计局日前公布的数据则显示，1-4月全国房地产投资和新开工面积分别同比增长34.4%和24.4%；但1-4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6.3%和13.3%，销售面积累积增速回落8.6%，4月单月的销售面积同比下降10%，环比下降24%。
　　部分房企被迫求助"高利贷"
　　在销售下滑的同时，房地产企业的融资困境则进一步显现。
　　据记者调查，目前，民间借贷资本已经开始警惕房地产企业的偿债压力，并在提高利息的同时，进一步提高贷款门槛，开始对房企抵押物、偿债来源，甚至法人信用等进行严格审查。
　　一位上海的民间放贷人士向记者表示，目前民间资本对房地产商的贷款利息在30%左右，最高甚至接近40%。其中，有上海物业做抵押的房地产企业融资便利性较高，利息也略低，约为20%左右。"因为有上海物业做抵押，比较安全。"该人士称。
　　据他介绍，一家不久前成功地从民间融得资金的企业，就用位于上海市区的数套高档别墅作为抵押，每套3600万元的别墅，最终评估作价1800万元/套。也就是说，一旦偿债无力，债主方可以以极低的价格获得这些物业。"这家企业在银行有大量债务没有还清，因此不可能从银行体系获得贷款，所以只能找我们融资。"贷款方称，也正因为抵押物资质较好，这家房企的利息成本在20%左右。
　　另据了解，目前温州民间资本对房地产商的贷款利息高于上海，约在30%以上。"他们对项目的考查也越来越严格，比如对抵押物的要求，偿债来源的考查，甚至法人代表的信用资质等。"一位业内人士介绍。
　　除了民间资本外，房地产信托的门槛也在提高。中国银监会主席刘明康日前表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设。
　　一家信托公司高层表示，其实，目前的房地产宏观调控，以及楼市销售状况已经提醒信托公司提高对房地产信托的警惕。但是，也不排除一些公司在业绩驱动下继续大力发展房地产信托的可能性，其中部分公司还以保障房之名希望顺利发行房地产信托产品。这种动向已引起监管层关注。
　　据了解，目前房地产信托利息成本已经高达22%甚至25%。"用高利贷来形容也不为过。"一家房地产公司高层表示。
　　近年来，房地产融资结构正在发生变化，2002年前后，银行信贷是房企融资的最大来源，而到了2010年，国内贷款金额占房企资金来源的比例已经下降到17.3%。"房地产公司希望通过银行信贷获得资金的模式要发生转变。受调控影响，从银行信贷或者资本市场上获得资金有相当大的难度。"国泰君安首席经济学家李迅雷称。
　　中国房地产业协会在有关报告中分析，2011年将有更多房地产企业通过并购重组、合作开发、私募、股权投资等方式实现融资。其中中小房地产企业融资渠道相对更窄。
　　分析人士认为，目前楼市调控高压态势未见松动。而随着销售和资金压力进一步显现，房地产企业未来可能被迫通过加大促销力度，实现"以价换量"。由此推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。(.上.证 .郭.成.林)

郎少

房贷持续收紧 部分"刚需"推迟购房
　　虽然各家商业银行都声称会支持居民正常购房融资需求，但在持续收紧的房贷政策之下，部分有自住需求的购房者已经受到房贷政策的影响，自愿或被迫推迟了购房需求。
　　在上海某证券公司工作的小叶最近遭遇了一件烦心事：小叶是安徽人，之前在老家合肥买过一套房子。近期他准备和相恋三年的女友把婚事办了，因此就将合肥的房子还清了贷款并且卖掉，准备在上海购置婚房。可是到银行一咨询，小叶傻眼了--通过央行的系统确认，小叶如果在上海购置房产就算第二套住房，首付六成，利率在基准利率的基础上上浮10%。购房成本大增，他不得不推迟了购房计划。
　　与小叶不同，同在上海工作的另一适婚青年小曹则是被身边朋友痛苦的购房经历吓怕了，自愿推迟了购房计划。年前小曹的一位同事在建行申请了房贷，由于是首套住房，且其工作单位是国有企业，收入稳定，房贷很顺利被批准下来。可是没想到，年后由于银行信贷额度紧张，这位同事一直等了两个月才拿到贷款，这期间该同事为了早日拿到贷款还四处托关系，"到银行贷款，还要求着银行，这什么事啊！"小曹认为，目前正处在升息周期，而且贷款办理过程又比较复杂，且政府目前正对房地产市场进行调控，因此决定推迟购房计划。
　　为了抑制投机性购房需求，去年以来，监管机构对房贷尤其是第二套住房（及以上）房贷做了严格的规定。在去年信贷额度相对宽裕的局面下，银行在执行的过程中并不是非常严格。无论是在利率还是首付成数方面还存在一些变通的办法。但今年以来，在央行数度提高存款准备金率之后，部分银行信贷额度紧张，银行对房贷的态度也在转变，这些变通的办法早已行不通，多家银行正在主动收紧房贷业务。
　　近期，部分媒体报道了相关银行提高首套房首付比例的消息。对此，记者从上海多家银行了解到，目前上海地区的银行首套房首付比例仍旧是三成。不过在利率优惠方面，已经难有折扣，基本上执行基准利率。
　　"房贷业务以前一直被视为银行的优质业务，但今年的情况有所不同，年初我们就做好了收缩的准备。"某国有银行个贷部门负责人向记者表示。这位人士表示，年初部分城市在"限购、房产税"等政策出台后，市场开始出现了"价格和成交量双下降"的局面。银行方面认为商业银行今年住房按揭贷款业务的拓展会存在着较大的压力，因此在年初时即在信贷结构方面进行了调整，比如提高收益较高的中小企业贷款占比来弥补房贷业务流失的影响等。
　　"从3月份至今，我们只在4月底5月初时，集中发放过一批房贷，额度非常紧张，现在有400多个获批的购房者在等待放款。"某国有银行上海分行浦东支行一位人士告诉记者。这位人士表示，在额度如此紧张的局面下，银行上浮房贷利率也在意料之中。
　　"目前我们新增的信贷投放之中，执行基准利率和上浮利率的贷款占比超过80%，在今后的信贷投放中，也要保持这个比例。"某国有银行负责人表示。这位人士指出，在存款准备金率高企、银行负债成本增长的局面下，银行贷款利率上浮也是资产负债管理的一个重要考虑因素。虽然银行要支持正常的购房需求，但也要考虑自己的盈利，在此背景下，房贷收紧也是必然。(.上.证 .唐.真.龙)